Deutsch



Мы рады вашему звонку!

+ 49 171 385 77 79

+ 49 89 143 04 894

 

   

Как инфляция делает покупку недвижимости в кредит бесплатной!

18.04.2020 11:26

С 2018 г. для инвесторов в недвижимость Германии возникла необычайно выгодная ситуация, когда ипотечный процент стоил в 2 раза меньше инфляции.

А вы относитесь к тем, кто всё ещё сидит и выжидает более выгодного момента? Падения цен? Обвала на 30-50% не будет! Или всё-таки уничтожения вашей наличности инфляцией? Будьте честны хотя бы сами с собой! Возьмите бумагу и ручку или таблицу excel и посчитайте! Это просто математика!

На левом верхнем графике ниже видно, что недвижимость с 2009 г. подскочила в цене очень сильно (красная линия), ипотечный процент всё время падал (бордовая кривая), инфляция росла (зелёная линия), а располагаемые доходы (голубая кривая) непрерывно росли.

Сравним 2009 г. с сегодня. Тогда инвесторы платили за ипотеку при фиксации ставки на 10 лет ок. 4,5%, а инфляция составляла ок. 0,5%.

Возьмём квартиру за 500 тыс евро, кот. куплена в кредит на 65% (325 тыс). В те годы, как правило, инвесторы заключали договора с начальным погашением 1% от основного долга. Сегодня банки требуют 2%. Поэтому, чтобы не сравнивать, как говорят в Германии, «яблоки с грушами», а всё-таки «яблоки с яблоками», возьмём 2%.

С 2009 г. по 2019 г. инвестор погасил бы 129.351 евро. Инфляция за те 10 лет всё время росла. Не будем сейчас считать по годам. Но, если взять в среднем 1,3% за 10 лет, то реально кредит стоил инвестору 3,2%.

Для чего эти 129.351 евро важны ещё?
Если сравним с ценой покупки, то квартира должна как бы вырасти в цене за 10 лет на 25,87%. Произошло ли это? Да! И однозначно во всех практически городах, даже самых средненьких. Это тоже видно из графика выше.

Сейчас с 2018 г. всё перевернулось.
Если брать кредит сегодня, то при фиксации ставки на 10 лет он стоит ок. 0,85%. А инфляция в марте 2020 г. составляла 1,4%. Сейчас она снизилась. Но по прогнозам на дальнейшие годы она будет расти и м.б. это будет гиперинфляция.

Пусть это будет инфляция всего 2,5% в среднем в ближайшие 10 лет. 0,85-2,5%=-1,65%. Т.е. реально за кредит вы ничего не платите. А на практике: -1,65% в среднем. Т.е. ваша ставка зафиксирована на 10 лет и это железно. Что мы сегодня не знаем? Какой точно будет инфляция.

Пусть даже случится чудо, и инфляция не вырастет и останется ок. 1%. Всё равно, кредит вам всё ещё ничего не стоит. Т.е. инфляция должна снизиться до 0,85% или ниже вашей ипотечной ставки.

Мало того, инвестируя именно сегодня, вы спасаете свою наличность от любой инфляции, т.к. процентов на депозиты нет.

Возьмём опять квартиру за 500 тыс евро. Во сколько обойдётся кредит за 10 лет при начальном погашении тела кредита опять же 2%? В 92.625 евро. Сравните с 129.351 евро выше. Это на 28% меньше. Но это только на бумаге. Реально? См. опять выше. Он вам не стоил ничего!

А что такое 92.625 евро в сравнении с ценой покупки 500 тыс евро? Это 18,5%. Т.е. чтобы не потерять и не прогадать, ваша квартира должна вырасти в цене на 18,5% за 10 лет, если вдруг инфляция станет нулевой вопреки всем прогнозам.

Вы всё ещё собираетесь ждать дальше? Что можно выждать? Инфляция вырастет, а ипотечные ставки поднимутся.Тогда этот Spread станет меньше. Т.е. цены за следующие 1-2 года должны упасть на такую разницу.
Мало того, опять вы окажетесь в числе толпы, бросающейся на всё подряд и раскупающей всё подряд, как это было в Мюнхене ещё год назад. Спрос был всё ещё огромный, а предложений хороших просто не было.

Не следуйте слепо публикациям в прессе! Здесь столько разных компонентов, которые нужно сравнивать. Просто написать: «цены упадут», «мыльный пузырь лопнет» - это не сказать ничего!

Обращайтесь за первой консультацией и мы «разложим по полочкам» именно вашу финансовую ситуацию!

Доходные квартиры в надёжных городах Германии мы на сайте не выкладываем! Обащайтесь с вашим запросом!

Контакты

Апрель 2020.