Deutsch



Мы рады вашему звонку!

+ 49 171 385 77 79

+ 49 89 143 04 894

 

   

Как бы вы не купили кота в мешке!

21.04.2019 22:42

Тот, кто покупает арендованную квартиру в Германии как капиталовложение, получает к ней в придачу арендатора. Очень важно знать, что написано в уже имеющемся договоре аренды. Иначе инвестора ожидают неприятные «сюрпризы».

В договоре могут быть, например, незаполненные пробелы, неправильно поставленные галочки и др. За ними могут последовать проблемы. Специалисты называют два самых распространённых случая: параграфы о расторжении договора аренды и коммунальные расходы.
Проблема состоит в том, что у покупателя практически нет никаких полномочий на изменение существующего договора аренды. Ему переходят от предыдущего собственника права и обязанности по старому договору. Если инвестор не изучит внимательно договор, то он покупает «кота в мешке».

Может ли инвестор сам пользоваться квартирой?

Так в договоре может быть прописан параграф о том, что расторжение договора с арендатором с целью личного пользования квартирой собственником исключено. Например, потому что предыдущий собственник просто забыл внести срок, до которого данное условие действует. И вы можете пойти судиться, но это вам не поможет. Т.к. это условие в данном договоре действует вечно. Такие ограничения по расторжению договора с арендатором действуют или временно или на долгий срок. Для инвестора, который планировал первые годы сдавать квартиру в аренду, а потом въехать сам, это может быть просто убийственно.

Защита арендаторов.

Осторожно надо относиться и к покупке доходных арендных домов, кот. инвестор планирует приватизировать поквартирно. Как правило, арендаторы защищены в течение 3х лет. Срок начинается с момента первой продажи квартиры, а не с её приватизации. В городах Германии с напряжённой ситуацией с жильём этот срок может составлять до 10 лет. В течение этого срока собственник не может расторгуть договор аренды, чтобы въехать самому в квартиру.

Что касается коммунальных платежей: новый собственник отвечает за долги своего предшественника.
Проблемой станут для инвестора и такие договора, где заключена не чистая (по-немецки «холодная») аренда плюс коммунальные расходы, а т.н. «паушальная» (или «тёплая») аренда. Т.е. в неё входит вся коммуналка. Если коммунальные расходы вырастут, что часто происходит на практике, переложить их на арендатора собственник не сможет. Они лягут на его плечи. Соответственно, рентабельность его капиталовложения падает.

Депозит арендатора.

Что о нём написано в договоре аренды? Если ничего, то арендатор должен доказать, что он действительно оплатил его прешествующему собственнику. Если же он там указан, то инвестору надо разобраться, где хранятся эти деньги, и получить от продавца необходимые документы. Иначе он отвечает за депозит своей головой, даже если он его не получил в свои руки от предыдущего собственника.

Внимание! Компенсация!

Вполне возможно, что бывший собственник договорился с арендатором о возмещении затрат последнего при съезде с квартиры, т. к. арендатор поменял за свой счёт половое покрытие или электрику и т.д. При расторжение договора возврат затрат лёг бы на плечи инвестора.

В любом случае, инвестору нужно внимательно перед покупкой взвесить все «за» и «против», прежде чем принять окончательное решение об инвестиции и её рентабельности.

По материалам немецкой прессы, апрель 2019.