Deutsch



Мы рады вашему звонку!

+ 49 171 385 77 79

+ 49 89 143 04 894

 

   

Мюнхен – опять самый перспективный город для инвесторов.

07.03.2010 20:09

Утверждение, что инвестиция в недвижимость является на 100% надёжной, может оказаться очень даже ошибочным. Принятие неправильного решения может привести к уничтожению вашего капитала.
И риск в Германии различается уже не по Восточной и Западной Германии, а Южной и Северной. Именно в Южной Германии цены на недвижимость не упадут или даже вырастут.

Мюнхен, Гейдельберг и Розенхайм – самые надёжные города.

В то время, когда на рынке коммерческой недвижимости наблюдается “похоладание“, на одном сегменте кипят настоящие страсти – это жилая недвижимость в крупных городах. И тут постепенно начинают расти и цены и арендные ставки.
Но тут надо различать региональное развитие, чтобы выделить долгосрочные переспективы для инвесторов.

В семидесятые годы была тенденция переселения за город, в тихие места. Теперь пожилые люди опять возвращаются в город. Цены в спрашиваемых местах растут и по карману жильё далеко не каждому. Наблюдается более уплотнённая застройка в центре города. Аренда на вторичное жильё выросла в 2009 г. в хороших районах крупных городов на 2% в среднем.

Одна из крупнейших инвестиционных компаний Aberdeen Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH составила очередной рэнкинг городов Германии по системе скоринга, где регионам-победителям (как правило, регионы с притоком населения) противопоставлены регионы-побеждённые (с оттоком населения).

Для инвесторов этот скоринг является абсолютно неотъемлемой частью их инвестиционного процесса, чтобы правильно оценить риск инвестиции, особенно во времена сегодняшего бума на рынке жилой недвижимости.
Ведь цикл бума продлится не вечно. Через 4 года он закончится. И инвестору лучше „прыгнуть“ на разгоняющийся поезд не в конце цикла – в 2014 г., а сейчас – в 2010 г. В центре внимания находятся крупные города. Тенденция сохранится в ближайшие 10 лет.

Метод скоринга.
Регулярно в Германии публикуется скоринг городов, который учитывает качество жизни, перпективы экономического развития и др. важные факторы.
Т.к. в 2009 г. были созданы новые фонды по жилой недвижимости, которые выдвигают на первое место определённые индикаторы по местоположению и перспективам развития региона, Aberdeen Research впервые создал модель скоринга для жилой недвижимости в Германии.

На первое место выдвигаются те же индикаторы, которые находятся и в фокусе внимания институционных инвесторов. Это макроэкономические показатели, как: демографическое развитие, расходы на жильё, развитие доходов и семейного бюджета, вакантные площади, размер аренды, развитие общественной транспортной сети, число безработных и др. Т.е. те индикаторы, которые гарантируют инвестору долгосрочные перспективы касательно развития цен и надёжности местоположения.

В основу положены данные различных немецких институтов и органов. Всего было создано 22 различных индикатора, весомость которых в общей оценке различна.
Прогнозы экономического развития были учтены до 2020 г. Скоринг сделан для 388 крупных городов Германии.

На первом месте оказалась столица Баварии – Мюнхен. На втором месте – опять же баварский город – Розенхайм. А за ним следует Гейдельберг. Ещё один баварский город – Ингольштадт – занимает шестое место.
Из самых крупных городов в первую двадцатку вошли только Гамбург (8 место), Кёльн (9 место) и Франкфурт (17 место). Всего из двадцати первых городов шестнадцать расположены в Южной Германии.

Из скоринга видно, что в первой двадцатке не обязательно фигурируют самые крупные города. Наоборот, в ней много городов с населением от 60.000 до 142.000 жителей.

И опять же подтвердилась истина, что, чем выше рентабельность, тем больше риск. Города с меньшим риском и самым высоким скорингом имеют самую низкую рентабельность жилой недвижимости. Она колеблется в первой двадцатке от 6 до 9%. Из крупных городов Штутгарт оказался всего лишь на 42 месте, а Берлин – вообще на 187.

Это исследование и скоринг ещё раз свидетельство тому, насколько важно располагать полными данными, чтобы принять правильное решение об инвестиции, не игногрировать небольшие города и не следовать слепо просто понятию „конгломерат“.

Источник: по материалам Aberdeen Immobilien, февраль 2010.