Deutsch



Мы рады вашему звонку!

+ 49 171 385 77 79

+ 49 89 143 04 894

 

   

Собственники недвижимости в Европе стонут. Как сократить расходы?

01.02.2015 15:53

Началась (в Германии хотя пока и небольшая) волна продаж недвижимости русскими в Европе. Многие просто не тянут содержания квартиры или дома, которая в Германии обходится приблизительно в 3-4 евро/кв. м в месяц и которыми они пользуются 2-3 недели в году. Для кого-то это стало дорогим удовольствием. 
Продать хороший объект недвижимости в топ-городах или туристических местах Германии на сегодня не проблема. Наоборот. Спрос всё ещё очень высокий и мы находимся на пике цен. Когда, если не сейчас? Другой вопрос: во что потом эту сумму альтернативно инвестировать, если политическая ситуация неопределённая? Не больше ли потеряете в конечном итоге? 

Хочу сразу заметить, что ниже приведена не панацея от всех недугов, а лишь мои спонтанные идеи в эти неспокойные времена. 

Есть несколько альтернтативных решений проблемы: 

1. Если Вы не брали при покупке кредит и хотите оставить объект (после плохих времён когда-то наступают хорошие), получить рефинансирование. Естественно, вы должны предоставить банку справки о доходах. И при пересчёте дохода из рублей в евро у многих доход стал внезапно чрезвычайно низким. Надо считать и прикидывать. И, естественно, расходы по кредиту — это обременение. Это опять же ежемесячные расходы в евро. Хотя проценты и низкие (ипотечная ставка для покупки недвижимости около 1,2% при 50%-ном кредите и фиксации ставки на 10 лет, на графике в октябре 2014 г. процент был выше). Плюс как минимум 2% - погашение основного долга. Но у вас на руках есть свободные кредитные деньги. 

Знаю из практики, что есть банки, кот. вообще не требуют справок о доходах, а только документы на объект. Больше 50% от оценочной стоимости объекта недвижимости они не дают. НО: процентные ставки чрезвычайно высокие и не сравнимы вообще с обычными ипотечными. Но, может, для кого-то и такое решение интересно с какой-то стороны. Хотя я бы не рекомендовала идти на такое решение. 

Лучше уж предоставьте необходимые справки о доходах. Не такие уж они и сложные. И возьмите кредит, которым вы можете распоряжаться на своё усмотрение, под залог объекта. Хотя ставка тут и дороже обычной ипотечной (не более 3% уж точно), кому-то, может, имеет смысл вложить эти деньги. В новый объект недвижимости? Заработаете больше 3%? А кто-то пустит их в бизнес. Ведь каждый кризис открывает и новые шансы!

В любом случае, банк обязательно будет различать, для ЧЕГО вы берёте кредит: для покупки нового объекта недвижимости или в свободное распоряжение. Отсюда будет считаться и процентная ставка.

2. Второй вариант: сдать недвижимость во временную аренду, например, на 5 лет. Договор аренды должен быть составлен чётко и правильно. Иначе не выселить арендатора. Даже если в договоре прописан срок 5 лет. При этом варианте вам надо очень поспешить, т. к. в Германии с этого года новый закон о том, что комиссию за сдачу в аренду платит теперь не арендатор, а собственник. Пока этот закон в силу не вступил. Но это может случиться не сегодня-завтра.... И тогда две месячные аренды нетто плюс 19% НДС тоже ударят по карману собственника. 

Опять же предпосылкой такого варианта является ликвидное местоположение. В крупных городах проблем со спросом нет. На такую аренду идут, как правило, командировочные, кот. имеют ограниченный рабочий контракт. Они ищут обставленные квартиры/дома, т. к. жить в отеле несколько лет — не лучший вариант. 

3. «Убить двух зайцев»! Сдали в аренду и тут же можно взять кредит под залог квартиры. От 50% оценочной стоимости и больше. Ваш кредит будет практически обслуживать арендатор и единственные расходы, которые вы не можете на него переложить, это расходы на управляющую компанию и отчисления в резервный накопительный фонд. 

Преимущество в сравнении с вариантом 2 в том, что налоги вы почти не платите, т. к. налогооблагаемая прибыль остаётся небольшой или сходит просто на нет. К амортизации здания, расходам на управляющую компанию, вашим др. расходам на консультации у налогового советника, билеты на самолёт, отели, прокат автомобиля и др. добавляются ещё проценты по кредиту, которые тоже списываются с налогов. Поэтому налоги вас уж точно в этом варианте не должны волновать. Если мебель новая, то, вполне возможно, что и её можно списать. 

В некоторых городах сдать во временную аренду жильё не так просто. Тогда можно сделать обычный бессрочный договор. Но учтите, что расторгнуть его по причине собственного пользования или пользования близкими родственниками (например, детьми) можно не раньше, чем через 5 лет. 

Конечно, риск, что арендатор вдруг перестанет платить и придётся с ним судиться, всегда остаётся. Не дай бог такое случится! Это долгая и затратная эпопея с непредвиденным концом.  Если же это командировочный, то часто аренду за него платит напрямую предприятие-работодатель. Тогда этот риск отпадает. 

Другой риск: в каком состоянии он оставит квартиру через 5 лет? Если придётся просто заново красить стены и шлифовать паркет — это полбеды. А если он неправильно проветривал и разведёт плесень? Вот на её устранение расходы не предусмотреть. 
Хотя эти риски или большую их часть вы можете покрыть из залога (Kaution), который арендатор вносит при подписании договора аренды и который составляет 2-3 месячные аренды. 

4. А это вариант уже для крупных инвесторов, которые купили, например, дом за 2,5 млн евро в Мюнхене, без кредита, и в аренду его сдавать не хотят. Но хотят избавиться от месячных расходов.  Можно взять кредит под залог своей жилой недвижимости под более низкий процент, чем под коммерческую, и купить на него коммерческую торговую недвижимость, дискаунтер, например. 

Возьмём такой пример: 
● Кредит: 70% от 2,5 млн евро=1,75 млн евро. 
● Процентная ставка: 1,5% (при фиксации на 10 лет). 
● Погашение основного долга: 2%. 
● Стоимость объекта: 1,6 млн евро. 
● Расходы при покупке: 8,57%=137.120 евро. 
● Общие расходы: 1.737.120 евро. 
● Доходы от аренды: 7%=112.000 евро. 
● Расходы по кредиту: 1,75 млн евро х 3,5%= 61.250 евро. 
● Cash Flow: 50.750 евро/год. 

Этих денег достаточно для содержания дома. И ещё останутся. Естественно, кто-то из вас спросит: «А коммуналка по дискаунтеру?» Все расходы несёт арендатор. Собственник, как правило платит только страховку здания и налог на землю. Но они незначительные по сравнению с Cash Flow. У других в голове сразу возникает второй вопрос про налоги. Они опять же незначительные, т. к. многое списывается с налогов, как и в варианте с квартирой выше. 

Ну а тот, кто в своё время взял кредит и хочет сегодня продать своё жильё, должен знать, что раньше окончания срока фиксации ипотечного процента погасить его без штрафных санкций он не может. Если этот срок не более 10 лет. При фиксации ставки на 15 или 20 лет погасить весь кредит можно не ранее, чем через 10 лет. Если же ставка зафиксирована на 5 или 10 лет, то срок этот надо выдержать. Или заплатить штрафные проценты. 

В любом случае, никогда не спешите! Просчитайте и продумайте хорошо все возможные варианты. А то наломать дров можно быстро! 

Мы готовы ответить на любые вопросы по вашему объекту в Германии. 

Источник: собственный материал, февраль 2015 г.