Deutsch



Мы рады вашему звонку!

+ 49 171 385 77 79

+ 49 89 143 04 894

 

   

Зачем инвестировать в жилую недвижимость Баварии?

Самая большая земля с растущим населением.

Бавария – самая большая по площади федеральная земля (70.542 кв. км или 1/5 территории Германии). 80% территории Баварии - это с/х земли и леса. Это свободные, незаселённые земли, что и создаёт неповторимый, изумительный ландшафт. Средняя плотность населения Баварии составляла на конец 2018 г. 185 чел./кв. км.
Всё больше баварцев переселяется из городов в сельскую местность. Так доля сельского населения выросла на +0,5% и составляла в 2016 г. 56% (7,21 млн чел.).
По численности населения Бавария на 2 месте в Германии: 13.076.721 чел. на 31.12.2018 г. С 2000 г. (12.230.255 чел.) до конца 2018 г. население Баварии выросло на 846.466 чел. (+6,92%).

По прогнозам Статистического ведомства Баварии к 2038 г. население Баварии вырастет на 525.000 (+4%) до 13,6 млн. чел.
По последним официальным данным Федерального статистического ведомства в 2011 г. в Баварии проживало около 2,47 млн иммигрантов (19,7%).
Согласно прогнозам развитие численности населения Баварии с 2018 по 2038 гг. отличается в разных регионах колоссально. Верхняя Бавария является единственным регионом в Баварии, где в ближайшие 20 лет ожидается рекордный прирост населения: +8,0%. Положительная динамика ожидает и три других административных округа: Швабия (+5,1%), Нижняя Бавария (+4,3%) и Средняя Франкония (+2,5%). Верхний Пфальц с ростом +1,8% и Нижняя Франкония с падением населения -1,8% сохранят нынешний уровень. А в Верхней Франконии население сократится на 4,0%.
Особенно интенсивно население будет увеличиваться до 2022 г.: до 13,26 млн чел. А с 2023 по 2038 гг. средний рост составит +21.000 чел./год.
Сильные изменения произойдут и в структуре населения. Средний возраст вырастет с 43,8 лет сегодня до 45,9 лет через 20 лет. Численность населения 65+ увеличится особенно сильно: с 2,66 млн в 2018 г. до 3,6 млн чел. в 2038 г. (+942.000 или +35%). Это коснётся всех регионов Баварии.
Г. Мюнхен вырастет до 1,61 млн жителей (+136.000) (см. карту ниже). Рекордный же рост в Верхней Баварии ожидается в округах: Дахау (+12,4%) и Эберсберг (+12,3%). А на последнем месте в Верхней Баварии окажется округ Гармиш-Партенкирхен (+2,3%).

Экономическая держава.

В 2016 г. по экономическому росту Бавария занимала 5 место в Германии: +2,1%. 

Рост ВВП в 2016 г. по федеральным землям Германии.

Если же брать период с 2010 по 2016 гг. за вычетом инфляции, то Бавария была лидером по росту ВВП.

Рост ВВП c 2010 по 2016 гг. по федеральным землям Германии (индекс 2010=100).


В 1 половине 2019 г. баварская экономика выросла на 0,9% (за вычетом инфляции) к тому же периоду 2018 г. Опередили Баварию только Берлин (+1,9%), Гамбург (+1,6%) и Мекленбург-Передняя Померания (+1,5%). Рост экономики Германии составил в этот период 0,4%.

Бавария - одна из самых высокопроизводительных держав мира. По абсолютной экономической мощи Бавария занимает 7ое место среди стран Европейского сообщества. ВВП более 594 млрд евро в 2017 г.  7,64 млн человек занятого населения во 2 квартале 2018 г. (+120 тыс). Доля высокотехнологичных производственных предприятий составляет 27,8%. 1/3 всех патентов в Германии зарегистрирована в Баварии.

С 2001 г. по 2018 г. экспорт Баварии вырос на 124%: с 85 до 190,5 млрд евро. В 2017 г. экспорт превысил все предыдущие годы: 190,7 млрд евро, а в 2018 г. впервые упал на 0,1% до 190,5 млрд евро. Каждый новый год за последние 17 лет был рекордным (кроме 2018 г.). Только глобальный кризис повлиял на резкое снижение экспорта в 2009 г. на 20,4%.
56,4% всей продукции были поставлены в 2018 г. в страны ЕС. Самыми важными партнёрами Баварии по экспорту были в 2018 г. США, Китай, Австрия, Франция, Великобритания и Италия.
Импорт вырос в 2018 г. на 5,3% до 188,8 млрд евро. Это самый высокий показатель за все времена.
За первые семь месяцев 2019 г. Бавария вывезла товаров на 112,7 млрд евро (-1,4%), а ввезла на 112,1 млрд евро (+2,5%).

Доля предпринимателей составляла в Баварии в 2017 г. 10,3%. 94% средних предприятий в Баварии довольны своим положением. Таковы результаты опроса, сделанного консалтинговой компанией Ernst & Young в 2018 г. среди 2.000 средних предприятий Германии.

Здесь самая низкая преступность и квота получателей социальной помощи (пособия SGB II) в Германии: 1,2% в октябре 2019 г. Для сравнения в Берлине: 5,5%, а по всей Германии: 3,1%.

Квота безработных в Баварии составила в октябре 2019 г. 2,7% (1 место по Германии и большой отрыв от др. фед. земель). Для сравнения: квота безработных в Берлине: 7,8%, а по всей Германии: 4,8%. Даже во времена коньюнктурного спада в 2008 г. квота безработных в Баварии выросла не намного: до 4,8%.  
В Баварии было создано самое большое количество рабочих мест в Германии.

Квота безработных в Германии в октябре 2019 г.

Если сравнивать административные округа, то самая низкая квота безработных (2,4%) в Верхнем Пфальце (Oberpfalz), затем следует Швабия (Schwaben) и Нижняя Бавария (Niederbayern): по 2,5%. В Нижней Франконии (Unterfranken) квота составляла 2,6%, в Верхней Баварии (Oberbayern): 2,7%. И в конце Верхняя Франкония (Oberfranken): 3,1% и Средняя Франкония (Mittelfranken): 3,3%.
А среди округов и городов на 1 месте опять округ Айхштетт (Eichstätt) с квотой 1,3%. На последнем же месте г. Швайнфурт (Schweinfurt): 6,0%.

Квота безработных по административным округам Баварии с октября 2018 г. по октябрь 2019 г.

Инфляция составляла в декабре 2019 г. 1,3% в сравнении с декабрём 2018 г. (см. график ниже), что ниже уровня инфляции по всей Германии (1,5%).

Инфляция в Баварии за период с июня 2018 г. по декабрь 2019 г. (2015 г.=100).


Источник: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung (Баварское Земельное ведомство по статистике и обработке данных).

Жить нужно среди оптимистов!

Бавария — самая оптимистичная земля в Германии. Баварцы смотрят в будущее на ближайшие 12 месяцев с оптимизмом! 72% баварцев уверены в своём будущем и никакие международные конфликты не вывели их из спокойствия. Это результаты исследования концерна Allianz за 3 квартал 2014 г. и самый высокий показатель для Баварии с введения данного исследования в 2007 г.

Богатое население.

Более половины баварцев (56% или 3,53 из 6,27 млн домохозяйств) владеют недвижимостью. Её средняя стоимость 397.900 евро (на 1.1.2018 г.). Это на 80.000 евро больше последней статистики 2013 г.
Какие это виды недвижимости?
• 63% из них имели дом на 1 семью
• 35% - квартиры
• 10% - незастроенные зем. Участки
• 4% - дома на 3 квартиры и больше.

Каково соотношение недвижимости по стоимости?
На графике ниже видно, что на 62% всех собственников приходится недвижимость стоимостью до 375.000 евро, на прибл. 25% - свыше 500.000 евро. И у 6%, что в 2 раза больше 2013 г., стоимость недвижимости составляла более 1 млн евро.

На 1.1.2018 г. на каждое баварское домохозяйство приходилось денежное имущество в среднем на сумму 256.800 евро нетто. Это всего 1,61 трлн евро. Баварцы превосходят все др. федеральные земли (см. график ниже).

91% домашних хозяйств имели в среднем денежные накопления 61.600 евро (в среднем по Германии 47.700 евро).
Около 8% баварских домашних хозяйств относятся к богатым. Богатыми считаются одинокие с минимальной зарплатой нетто 2.530 евро/м-ц, а семья с двумя детьми – с 5.800 евро/м-ц.

Располагаемые доходы частных домохозяйств в текущих ценах, т. е. без учёта инфляции, выросли за 10 лет с 2006 по 2016 гг. на 25,1% (по всей Германии за этот же срок — на 21,8%). Средняя цифра на одного баварца составила в 2016 г. 24.026 евро (по Германии: 21.919 евро). В 2017 г.: 22.657 евро по Германии.

Средняя зарплата (при полной занятости) в Баварии составляла во 2 квартале 2019 г. 4.213 евро брутто/м-ц при средней рабочей неделе 39,1 час. Премии и отпускные сюда не входят. Различия по отраслям значительные: так в области финансов и страхования зарплата была 5.531 евро, а в сфере гостеприимства — 2.580 евро. Индекс зарплат вырос ко 2 кварталу 2018 г. на 3,0%.
В важной для Баварии перерабатывающей промышленности средняя зарплата составила 4.499 евро. Сюда относится производство автомобилей и запчастей, где в среднем работники зарабатывали 5.421 евро.

Квота населения, подверженного опасности обеднеть, в Баварии самая низкая по Германии: 11,8% в 2018 г. Для сравнения в Берлине: 18,2%. Т.е. почти каждый пятый житель Берлина может сползти за черту бедности (см. график ниже).

Бавария – земля супер-богатых.

По последним статистическим данным за 2014 г., которые делаются каждые три года и были опубликованы в июле 2018 г., 4.255 жителя Баварии имели доход более 1 млн евро/год. Это на 449 чел. (+11,8%) больше, чем годом раньше. 53,2% (2.263) из них живут в Верхней Баварии, при этом 1.268 чел. приходится на город и округ Мюнхен.
Самая высокая плотность миллионеров – по-прежнему в округе Штарнберг (Starnberg) (16,6 чел. на 10.000 жителей). С плотностью 9,6 чел. на 10.000 жителей округ Мюнхен на 2 месте. За ним следует г. Мемминген (8,5 чел. на 10.000 жителей). На 4 месте округ Мисбах (Miesbach) (7,8), а на 5 месте — г. Мюнхен (6,6).
Доход баварского миллионера составил в среднем 2,8 млн евро/чел.

По ВВП на душу населения (47.946 евро/чел.) Бавария занимает 3 место в Германии (2018 г.). Муниципальная задолженность в Баварии после Саксонии самая низкая по Германии (2.097 евро на душу населения).

Богатые и бедные регионы Баварии.

Округ Мюнхен по доле ВНП занимает 1 место в Баварии. Около 42,2% ВНП из 431,7 млрд евро по последним данным Баварского Земельного ведомства по статистике и обработке данных за 2010 г. приходилось на Верхнюю Баварию и 17,9% на г. Мюнхен. Затем следуют Средняя Франкония (13,0%) и Швабия (12,4%). Самый низкий вклад пришёлся на Верхнюю Франконию (7,0%). Для сравнения разницы между отдельными регионами ВНП берётся в расчёте на душу населения и на одного работающего. По обоим показателям округ Мюнхен находится на 1 месте: 81.102 евро (34.475 евро в среднем по Баварии) и 110.300 евро (64.395 евро евро в среднем по Баварии). Самые низкие показатели по ВНП на душу населения в округе Байройт (Bayreuth): 17.717 евро, а на одного работающего – в округе Фрайунг-Графенау (Freyung-Grafenau): 47.477 евро.

10 округов/городов с самым высоким и самым низким ВНП на душу населения в 2010 г.

10 округов/городов с самым высоким и самым низким ВНП на одного работающего в 2010 г.

Источник: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung (Баварское Земельное ведомство по статистике и обработке данных).

Высокая покупательская способность.

По индексу покупательской способности (109,3) Бавария занимает в 2019 г. 2 место среди 16 земель после Гамбурга.

И в 2019 г. в списке 10 первых городских и земельных округов Германии округ Штарнберг (34.098 евро на душу населения) остаётся на 1 месте. 7 из 10 первых округов находятся в Баварии.

Как живут баварцы. Земля одиночек.

По данным Федерального статистического ведомства Баварии на 31.12.2018 г. в Баварии насчитывалось 6,43 млн квартир в жилых и нежилых зданиях. Это на 6,68% больше 2010 г. При населении 13,077 млн чел. на 31.12.2018 г. в каждой квартире проживало в среднем по 1,94 чел. В 2,06 млн квартир во внекраевых городах в среднем на одну квартиру приходилось по 1,83 чел., а в округах (4,25 млн квартир) — по 2,13 чел. При этом квартиры в округах намного больше (107,0 кв. м в среднем), чем во внеокружных городах (77,4 кв. м). Т.о. на каждого жителя Баварии на 31.12.2016 г. приходилось по 47,8 кв. м жилой площади. Из 6,43 млн квартир большинство больших квартир состояли как минимум из 5 комнат (2,899 млн или 45,1%). Приблизительно каждая седьмая квартира имела 1 или 2 комнаты (13,7%). И 2,651 млн (41,2%) квартир имели 3 или 4 комнаты.

Несмотря на постоянно растущие цены на недвижимость, средняя жилая площадь квартир в Баварии составляла на конец 2016 г. 97,6 кв. м. Ещё 20 лет назад она была 90,4 кв. м. Это рост на +7,6%.

Число домашних хозяйств за 20 лет (с 1996 по 2016 гг.) выросло на 18%. За этот же период число домохозяйств, состоящих из одного лица, увеличилось особенно сильно (+38%) и составляет сегодня 41%. Ещё в 1970 г. всего в 25% всех домохозяйств проживало по 1 человеку. В основном это пенсионеры от 60 лет и старше (39%), а также поколение моложе 35 лет (ок. 28%).
В крупных баварских городах с населением свыше 100.000 жителей доля одиночных домохозяйств выросла до 52%.

Дорогое и дефицитное жильё в Верхней Баварии.

Средняя цена на проданные в 2019 г. в Баварии (освоенные под строительство) участки составляла 314 евро/кв. м. Самыми дорогими были участки в Верхней Баварии – 877 евро/кв. м в среднем, а самыми дешёвыми – в Верхней Франконии (79 евро) и Нижней Баварии (109 евро).
Мюнхен по ценам на земельные участки, как всегда, был лидером: 2.638 евро/кв.м в среднем. За ним следуют округ Мюнхен: 1.703 евро/кв.м и Аугсбург: 1.199 евро/кв.м. А самые дешёвые земельные участки в Баварии были проданы в округе Хоф по цене 28 евро/кв.м.

За 5 лет (с 2013 по 2018 г.) средние цены на строительные участки в Баварии выросли со 224 евро/кв. м до 314 евро/кв. м (+40%).

В 2018 г. было в целом сдано в эксплуатацию 60.838 квартир. Это всего лишь на 1,2% выше уровня 2017 г. (60.092) и на 83,6% выше 2010 г. (33.137). Потребность же в новостройках составляет 70.000 квартир ежегодно.
Если рассматривать семь административных районов Баварии, то в трёх из них показатели выросли от +3,1% (Верхний Пфальц) до +6,1% (Швабия) и +8,9 (Верхняя Бавария), а в четырёх упали: -14,3% (Средняя Франкония), -13,0% (Нижняя Франкония), -12,9% (Нижняя Бавария) и -10,2% (Верхняя Франкония). И выданных в 2018 г. 73.140 разрешений на строительство не хватит, чтобы покрыть дефицит, из-за прибывших беженцев и роста населения.

Число сданных в эксплуатацию квартир в Баварии с 1950 по 2018 гг. в тыс. по числу помещений (по цветам).


Источник: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung (Баварское Земельное ведомство по статистике и обработке данных).

Несмотря на постоянный рост строительства в последние годы, дефицит жилья в Баварии остаётся значительным и составляет 282.000 квартир. По словам министра внутренних дел г-на Германа в Баварии каждый год должно строиться около 70.000 новых квартир. Т. е. на сегодня ежегодный дефицит составляет около 20.000.
К 2029 г. число домашних хозяйств вырастет на 6% и потребность в новых квартирах составит 833.000.

По предварительным данным Баварского Земельного управления по статистике и обработке данных в 2018 г. всего в Баварии было выдано 73.140 разрешений на строительство квартир. Это на 1.850 (-2,5%) меньше предыдущего года, что стало первым падением за последние 12 лет.
Если рассматривать отдельные административные районы, то число разрешений на строительство изменилось в 2018 г. следующим образом:
• Средняя Франкония: -13,8%
• Нижняя Франкония: -7,4%
• Нижняя Бавария: -3,8
• Верхняя Бавария: -3,0%
• Верхняя Франкония: -2,7%
• Швабия: +0,8%
• Верхний Пфальц: +21,2%.

20,07% всех продаж недвижимости в Германии в 2018 г. на сумму 272 млрд евро (+7,2%) приходилось на Баварию. По данным исследовательского института IVD Süd сумма продаж недвижимости в Баварии выросла за 2018 г. на 7,0% до 54,6 млрд евро, что означает рост уже 9 год подряд (график ниже).
Несмотря на растущие цены, спрос на недвижимость в Баварии остаётся очень высоким.

Согласно сообщению Баварского Земельного управления по статистике и обработке данных (Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung) индекс цен на жилую недвижимость (новостройки) достиг в августе 2018 г. уровня 111,2 (2015 г. = 100) (см. график ниже). Это составило рост +4,9% к августу 2017 г.

Индекс цен на жилую недвижимость в Баварии на август 2018 г. (2015 г.=100).


Источник: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung (Баварское Земельное ведомство по статистике и обработке данных).

Строительная отрасль является важным двигателем роста баварской экономики. Строительный бум продолжается. В июле 2017 г. оборот у баварских застройщиков значительно вырос по сравнению с тем же периодом предыдущего года: +14,8%. Небывалый рост наблюдался в Верхней Франконии (+37,9%). Объём заказов увеличился в Баварии на 16,0%.

За 10 лет (до осени 2018 г.) аренда на квартиры в Баварии выросла номинально более чем на +40% (инфляция не учтена), аренда на дома — прибл. на +50%. , а число и выданных разрешений на строительство упало.

Если ещё в 1995 г. имеющийся в распоряжении доход составлял 16.026 евро/жителя, то к 2018 г. он вырос на +56% до 25.000 евро. А аренда выросла за этот же срок на +63%. В Мюнхене: на +82%, а доход всего на +48%. Т.е. расходы мюнхенцев на аренду выросли колоссально: до 28,3% в 2018 г. За ними следуют жители Вюрцбурга (26%), Регенсбурга (25,2%) и Аугсбурга (24,6%). Меньше всего тратят на аренду в Швайнфурте (19,4%), Ной-Ульме (20,1%) и Фюрте (20,3%).

Рекордное число туристов в Баварии – гарант успешного отельного бизнеса.

Бавария была и остаётся самой любимой федеральной землёй среди туристов. Согласно данным Федерального статистического управления в 2012 г. насчитывалось более 84 млн ночёвок (+4,1%). Это 20,6% от общего числа в Германии (407,3 млн).

А среди иностранных туристов популярность Баварии ещё выше: около 22,4% ночёвок приходилось в 2013 г. на Баварию (15,9 млн из 71,9 млн).

2018 г. побил очередные рекорды. Число гостей выросло с января по ноябрь на 5,2% до 36,5 млн, а число ночёвок на 4,7% до 92,4 млн. Из них число немецких туристов выросло на 4,9% до 27,3 млн (число ночёвок — на 4,0% до 73,3 млн), а иностранных — на 6,1% до 9,2 млн (ночёвок — на 7,4% до 19,0 млн). 
Прирост туристов и ночёвок наблюдался в 2018 г. во всех административных округах, прежде всего, Средней Франконии: +7,0/+6,7% соответственно и в Верхней Баварии: +6,0/+6,5% соответственно.