Deutsch



Мы рады вашему звонку!

+ 49 171 385 77 79

+ 49 89 143 04 894

 

   

Зачем инвестировать в недвижимость Германии?

Надежный рынок

Покупка недвижимости в Германии строго регулируется. Сделка нотариально заверяется. При этом нотариус проверяет договор купли-продажи, информирует о последствиях и возможных рисках и делает заявление на занесение права собственности в Поземельную книгу. В Поземельной книге зарегистрированы правовые отношения: собственник недвижимости, ипотечные кредиты, обременения. На их достоверность покупатель может положиться. Деньги вносятся при необходимости на нотариальный счет и выплачиваются продавцу только тогда, когда выполнены все необходимые предпосылки.

Безрисковая страна

DIRECS (Deka Immobilien Real Estate Country Score) регулярно оценивает риски стран на рынке недвижимости на основе 15 макроэкономических данных. В категории Core/Core Plus Германия имеет очень высокий индекс 92 (из 100).

Германия – локомотив роста в Европе

В рейтинге глобальной конкурентоспособности на Всемирном экономическом форуме Германия заняла 6 место среди 144 стран.
Cреди индустриальных держав Германия сделала самый большой рывок и занимает сегодня 5 место в мире. Еще в 1995 г. Институт немецкой экономики (IW) ставил ее на 14 место.
Впервые с 2007 г. Германия вышла в 2012 г. снова на профицит бюджета, который составил 0,1% от общего ВНП (2,2 млрд евро). Такого положительного результата не достигла практически ни одна европейская страна. В 2013 г. дефицит составил 0,1%.

Профицит/дефицит бюджета¹ стран еврозоны в 2013-2014 гг.


Источник: Европейская комиссия, Statistisches Bundesamt (Федеральное статистическое ведомство). Прогноз осенью 2014 г. Кроме Германии. Для Германии – предварительные результаты.
¹ В % от ВНП.

Экономический рост составил во 2 квартале 2016 г. +0,4%. Ещё в начале года рост ВНП был намного интенсивнее: +0,7%.
Если же сравнивать со 2 кварталом 2015 г., то экономический рост стал рекордным за последние 5 лет: +3,1%.
«Двигателем» такого роста стали 43,5 млн человек, что на 1,2% или 529 тыс больше предыдущего года.
Надо отметить два позитивныз импульса: экспорт во 2 квартале 2016 г вырос на 4,9%, а импорт — на 4,5%. Внутри страны вырос потребительский спрос на 2,4%, а госинвестиции увеличились на 3,9%. Особенно выросли инвестиции в строительство: +5,1%.
Согласно последнему весеннему экспертному заключению пяти ведущих экономических институтов Германии, сделанному в марте 2016 г. для правительства Германии, экономический рост составит в 2016 г. 1,5%, а в 2017 г. - 1,6%. Уровень занятости сохранится в 2016 г. на рекордно высоком уровне (43,5 млн чел.), а инфляция останется низкой (0,3%).
Институт DIW корректирует свои цифры летом с учётом выхода Великобритании и прогнозирует рост ВНП в 2016 г. +1,7%, а в 2017 г. +1,4%.

Рост ВНП в Германии

Рост занятости и инфляция в Германии в 2003-2014 гг.


Источник: Statistisches Bundesamt (Федеральное статитстическое ведомство).

В Германии самая низкая квота безработных в еврозоне: 4,8% в декабре 2014 г.

Источник: Евростат.

Согласно Статистическому ведомству Германии число занятых выросло во 2 квартале 2015 г. на 0,4% (+175.000 чел.) за 1 год и составило 42,8 млн чел. Это самый высокий уровень во 2 квартале со времён объединения Германии.

2016 г. обещает стать для Германии позитивным: она опять станет мировым лидером по вывозу капитала и подвинет Китай с лидирующей позиции. Об этом говорят подсчёты Института ifo. Прогнозируется профицит баланса в размере 310 млрд долл. США. В 2015 г. он составлял 285 млрд.

В 2013 г. в казну Германии поступила рекордная сумма налогов: 570,21 млрд евро (без налогов в общинах). Это на 3,3% больше предыдущего года. Также и первый квартал 2014 г. стал рекордным. Март был самым успешным за всю историю: налоговые сборы выросли на 7,2%. Казна федерации и земель в 1ом квартале пополнилась на небывалую сумма налогов - 140 млрд евро.

Состояние немцев растет и растет

Несмотря на затяжной экономический кризис, число миллионеров в Германии растёт, хотя темпы снизились (исследование „Global Wealth“, Boston Consulting 2017 г.). Состояние немцев выросло в 2016 г. на 3,7% до 6,3 триллионов долл. США и Германия заняла 5ое место в мире. В Европе её опережает только Великобритания. 1/4 состояния немцев приходится на миллионеров (в долл. США): их в Германии 473.185 чел.
На конец 2 квартала 2016 г. состояние немцев достигло рекордного размера, несмотря на низкие процентные ставки: 5,401 триллионов евро хранятся наличными, в банковских вкладах, ценных бумагах и страховых накоплениях.

Страна иммигрантов

Согласно последней переписи населения 2011 г., данные которой были опубликованы Федеральным статистическим ведомством 31.5.2013 г., численность населения Германии составила 80,2 млн человек. 92,3% из них имеет немецкое гражданство. Около 6,2 млн человек (7,7%) - иностранцы.
На май 2011 г. насчитывалось 15 млн иммигрантов (19%). На территории Западной Германии самая большая доля из них проживает в Гамбурге (27,5%),а самая малая - в Шлезвиг-Гольштейне (11,7%). Число иммигрантов превысило число эмигрантов на 369.000 чел. Этот показатель превысил сальдо 2011 г. (+279.000 чел.). С 1995 г. не наблюдалось такого огромного числа иммигрантов, как в 2012 г.
В различных федеральных землях динамика роста населения по последним данным за 2012 г. резко отличается. Три четверти иностранных иммигрантов приходится на пять федеральных земель. Самый большой поток зарегистрирован в Баварии. Сюда переселилось 192.000 иммигрантов. Затем следуют:
Северная Рейн-Вестфалия: 186.000
Баден-Вюртемберг: 171.000
Гессен: 90.000
Нижняя Саксония: 89.000.

21 января 2015 г. Федеральное статистическое ведомство опубликовало новые данные о росте населения Германии 4ый год подряд, до 81,1 млн чел. в 2014 г. По предварительным подсчётам число иммигрантов превысило число эммигрантов на 470.000 человек. Большая их часть опять поселилась в Баварии.

Защита от инфляции

Институт немецкой экономики (IW) подсчитал, что инвестиция в торговую недвижимость не дает защиты от инфляции в расчете на короткий срок. Если инфляция растет на 1%, то рентабельность торговой недвижимости падает на 3%. Причина заключается в том, что продавцы не в состоянии переложить весь рост цен на клиентов.
Идеальной защитой от инфляции является жилая недвижимость. В среднем ее рентабельность растет в ногу с инфляцией. Это связано с тем, что арендная плата часто индексирована и собственнику легче перенести рост цен на арендатора. Это касается и офисных площадей. Только тут аренду повысить сложнее, чем на жильё.
В принципе, все виды недвижимости в Германии обогнали по рентабельности инфляцию. С 1998 по 2007 г. торговая недвижимость выросла в цене на 50,8%, жилая – на 47,5%, а офисы – на 28,3%. Инфляция за этот же период выросла на 12,6%.

Спрос на недвижимость вырос

Во избежание инфляции, которая грозит Германии из-за высокой задолженности государства, всё больше немцев инвестируют в недвижимость. Самый популярный сайт по недвижимости зафиксировал в этом году рост интереса к покупке на 116%, а на аренду – всего на 49%.
В отличие от Великобритании, Испании и Португалии в Германии не было ни строительного, ни покупательского бума. Во времена кризиса это себя оправдало. Цены остаются стабильными. Вакантных площадей очень мало.

В 2015 г. объём продаж недвижимости Германии достиг рекордных показателей: 79 млрд евро. Это на 50% или 26,3 млрд евро больше предыдущего года. Самые высокие показатели 2007 г. (65,3 млрд евро) были превзойдены. В 2016 г. оборот резко упал до 65,7 млрд евро, из-за отсутствия предложений. Такими же приблизительно будут цифры и в 2017 г.: 60-65 млрд евро. Спрос остаётся очень высоким.

Объём продаж недвижимости в Германии за последние 10 лет. Серый цвет - жилая недвижимость (только портфели) и жёлтый — коммерческая недвижимость.


Источник: Ernst&Young, январь 2017 г.

Дефицит жилья

2009 г. стал годом самого низкого количества сданных в эксплуатацию квартир со времён объединения Германии. С 2011 г. этот показатель стал расти и по всей Германии было построено всего 183.000 квартир. К 2015 г. цифра выросла до 248.000 квартир, а в 2016 г. 278.000. И хотя рост с 2011 г. выглядит значительным, потребность же по подсчётам многих специалистов составляет 350.000-400.000 квартир в год. А отдельные институты называют ещё большую цифру: более 410.000 квартир в год. Если взять число выданных разрешений на строительство в последние годы, то видно, что это число новостроек однозначно достигнуто не будет. Приток переселенцев и беженцев ещё больше усугубляет ситуацию.

Разрешения на строительство квартир в Германии с 1995 по 2016 гг.

По данным Федерального статистического ведомства Германии в 2016 г. было выдано 375.400 разрешений на строительство квартир (+21,6%), а с января по май 2017 г. - 137.100 , что на 7,6% или 11.300 квартир меньше того же периода 2016 г.

Число выданных помесячно разрешений на строительство квартир в Германии с 2010 по май 2017 гг. (в тыс).

Количество разрешений на строительство квартир-новостроек за первые 5 месяцев 2017 г. сократилось на 4,7% или 5.900. Вопреки тенденции выросло однако число по квартирам в многоквартирных домах (+4,0% или 2.500 квартир). Это самый высокий показатель за 5 первых месяцев (66.200) в последние 19 лет (1998 г.: 67.400). Резко упало число разрешений на строительство квартир в домах на одну семью (-11,3%) и на две семьи (-3,7%).

Проблема заключается ещё и в том, что часто строится не там, где нужно. Так по оценкам в сельских регионах пустуют ок. 2 млн квартир, а в мегаполисах в последние годы строились квартиры высокой ценовой категории. Только в 28% всех округов и внеокружных городов Германии наблюдается позитивная демография. В них проживают 38% всех домохозяйств. Число проблемных регионов в последующие годы будет расти. В 2030 г. по прогнозам лишь в 2/5 всех округов будет расти число домохозяйств.
Уже сегодня согласно исследованиям института Pestel дефицит арендных квартир в 10 немецких мегаполисах составляет более 100.000. Самый большой дефицит квартир зафиксирован в следующих крупных городах:
• Мюнхен: 31.000
• Франкфурт-на-Майне: 17.500
• Гамбург: 15.000
• Штутгарт: 8.000
• Кёльн: 7.000.

Число построенных квартир в Германии с 2001 по 2016 гг. (в тыс).

В середине октября 2012 г. правительство Германии опубликовало сообщение о положении на рынке жилья в Германии. Ещё ни разу в истории Германии не строилось так мало квартир, прежде всего арендных, как за последние три года. Число социальных квартир упало с 2002 по 2010 гг. на 1/3 до 1,6 млн. В мегаполисах и университетских городах только за 2011 г. аренда выросла до 10%. В среднем арендаторы расходуют на аренду и коммунальные услуги 1/3 своего бюджета, а малоимущие семьи – более 45%.

Спрос на жильё растёт и за счёт растущего числа домашних хозяйств. С 2002 по 2010 гг. оно увеличилось с 38,7 млн до 40,3 млн. Рост продолжится и достигнет своего пика лишь к 2025 году: 41,1 млн. Дефицит квартир составит 1 млн. Из них 500.000 придется на Баварию.

В Германии 41 млн квартир. И, хотя их число за последние 15 лет увеличилось на 2,6 млн, жилья всё не хватает. Т.к. особенно в крупных городах число хозяйств с одним человеком непрерывно растёт.

Рост цен был и будет

Самый крупный Институт исследования рынка недвижимости BulwienGesa создал индекс цен на недвижимость в Германии. Он отражает динамику не только цен, но и аренды на все виды недвижимости.

Непрерывный рост цен на все сегменты недвижимости в Германии продолжается в течение 12 лет и составил в 2016 г. 4,2%, а с 2011 г. — в среднем +5,0% в год.

Индекс цен на недвижимость по всей Германии с 1975 по 2016 гг. института BulwienGesa.

Самый большой рост зафиксирован на жилую недвижимость: +5,5% (2015: +4,8%) и индекс опережает индекс цен на коммерческую недвижимость на 3,7%. Позитивная динамика охватила даже и города класса D. Показатель достиг рекордного уровня с момента объединения Германии.
Цены на квартиры-новостройки выросли на 7,3%, таунхаусы заняли лидирующую позицию: +7,5%, а земельные участки под коммерческую недвижимость подросли в цене на 3,8%. Особым спросом пользовалась логистика.
На коммерческую недвижимость зарегистрирована динамика цен 1,8%. Тормозом здесь стала торговая недвижимость. Хотя оборот в розничной торговле опять вырос (до 490 млрд евро), по аренде на главных торговых улицах Германии наблюдается стагнация на широком фронте (+0,1%).

Индекс цен на жилую (верхняя оранжевая кривая) и коммерческую (нижняя красная кривая) недвижимость по всей Германии с 1975 по 2016 гг. института BulwienGesa.

Индекс цен на недвижимость института BulwienGesa анализирует динамику цен на недвижимость в Германии на основе данных по 50 западногерманским городам, начиная с 1975 г., и 125 городам Германии, начиная с 1990 г. Результаты построены на базе обширных данных самого института, а также независимых оценщиков недвижимости и др. источников по рынку. Индекс определяется и актуализируется ежегодно. Качество базы данных было подтверждено в 2003 г. Немецким Бундесбанком.

Почти исчезла разница в росте между семью ТОП-мегаполисами (+4,3%) и городами класса В (+3,4%) и С (+4,0%). Если же рассматривать отдельные сегменты недвижимости, то разница налицо. Так новые таунхаусы в А-городах выросли намного больше (+8,8%), чем в D-городах (+5,5%). Зато по аренде на вторичные квартиры разницы почти нет. Аренда на квартиры-новостройки выросла же больше всего в городах C и D. А вот показатель роста цен на квартиры оказался самым высоким в D-городах (+7,9%). Это неоспоримое свидетельство того, что жильё пользуется спросом во всех типах городов.
Совсем другой результат по коммерческой недвижимости в ABCD-городах Германии. Розничная торговля ни по одному типу городов не превысила рост +0,1%, аренда подвержена стагнации. На офисы и земельные участки под коммерческую недвижимость в городах класса А показатель увеличился на +4,6% и +5,1% соответственно, что намного превысило остальные регионы Германии. Аренда на офисы в городах BCD выросла от 1,1 до 1,4%, а участки — на 2,1-2,3%.

Средняя динамика цен в год на все сегменты недвижимости по отдельным городам Германии с 1975 г.

Рост индекса превышал инфляцию. За исключением периода объединения Германии рост цен на недвижимость Германии частично не догонял инфляцию. С 2009 г. картина изменилась. Так и в 2016 г. рост цен на недвижимость (+4,2) намного превысил инфляцию (0,5%). Уже три года разница превышет 3,6%, что означает, что недвижимость на сегодня в среднем защищает от инфляции. По отдельным объектам — картина иная. Если же инфляция вернётся в среднесрочной перспективе на средний уровень 1,8% за последние 20 лет, то ситуация изменится в зависимости от сегмента.

Инфляция в сравнении с индексом с 1990 по 2016 гг.

На 2017 г. эксперты института прогнозируют дальнейший рост. Низкие ипотечные ставки, рост зарплат и высокая занятость, а также отсутствие альтернативных вкладов останутся причиной нескончаемого спроса. Особенно в крупных городах спрос на все сегменты недвижимости будет превышать предложение. Ожидаемая инфляция в 2017 г.: 1,5%.

Германия – страна арендаторов и рай для инвесторов в жильё

Согласно последним данным Федерального статистического ведомства 2013 г. и euroconstruct/ifo 2016 г. около 55% жителей Германии арендуют жильё. Такого нет нигде в Европе. Только Швейцария опережает Германию. Низкий уровень сохраняется на протяжении уже 10 лет. Для сравнения: в Европе лишь каждое третье домашнее хозяйство является арендатором.
Основная причина состоит в том, что капитал крупных инвесторов из-за отсутствия процентов на вклады вытесняет собственников. В поиске альтернативных вкладов они останавливают выбор на недвижимости в Германии, которая считается надёжным «причалом». Отсюда растут и цены, прежде всего, на квартиры-новостройки.
Региональные отличия по доле арендаторов по федеральным землям – огромные: 84% в Берлине (16% собственников) и 76% в Гамбурге (24% собственников) в сравнении с 43% в Сааре (57% собственников) (см. ниже график Федерального статистического ведомства Германии с последними статистическими данными по отдельным землям за 2013 г. и сравнение квоты собственников в Европе в 2016 г. по данным euroconstuct/ifo).


На конец 2016 г. в Германии насчитывалось 41,7 млн квартир. Это на 2,9 млн больше, чем в 2000 г. На 1.000 жителей приходились 502 квартиры. Ещё 16 лет назад — 467 квартир. В среднем квартира в Германии имеет площадь 92 кв.м. В среднем на каждого жителя приходятся 46 кв.м, что на 7 кв.м больше начала нынешнего века.

Самой большой жилой площадью располагают жители Саара и Рейнланд-Пфальца: 104 кв. м в среднем, а самой маленькой — 73 кв. м — население Берлина. В Гамбурге на одно домохозяйство приходится 76 кв. м, а в Баварии — 97 кв. м.

С 2015 по 2030 гг. размер жилой площади на душу населения в Западной Германии вырастет на 15%, с 47 кв.м до 54 кв.м. В Восточной Германии — до 55 кв.м. Причина по данным института Empirica кроется в тенденции к более мелким домашним хозяйствам и растущем благостоянии. Несмотря на падающую численность населения Германии, число домашних хозяйств вырастет к 2020 г. на 1 млн.

Интерес туристов к Германии растёт

Германию всё больше любят и ценят как немецкие, так и иностранные туристы. 2016 г. стал рекордным. Согласно данным Федерального статистического управления в 2016 г. было зарегистрировано 447,3 млн ночёвок, что означает прирост 3,0% в сравнении с предыдущим годом.

В первой половине 2017 г. общее число ночёвок составило 205,1 млн, что на 3,0% больше первой половины 2016 г. При этом доля ночёвок среди иностранных туристов выросла на 3,0% до 36,7 млн, а немцев - на те же 3,0% до 168,4 млн.

По популярности в 2016 г. Германия заняла 7ое место в мире. Страну посетили около 35,6 млн иностранных туристов.


Источник: UNWTO World Tourism Barometer, 2016 г.

Оборот в розничной торговле растёт

С 2010 г. в розичной торговле наблюдается непрерывный рост. В 2016 г. оборот составил 482,2 млрд евро (+2,3%). А в 2017 г. по прогнозам Федерального статистического ведомства рост составит 2,0% до 491,1 млрд евро.

Исторически выгодное финансирование

Ипотечный процент пока еще находится на исторически низком уровне – менее 1,5% на десять лет. Подсчитанная же институтом BulwienGesa доходность выше этого процента. При наличии 40% собственного капитала проценты по кредиту и его погашение без проблем покрываются доходом от аренды.
Ожидаемая в средней перспективе инфляция сократит долги, что делает для инвестора инвестицию выгодной именно сегодня.
Чтобы погасить долги, правительство Германии может, например, повысить НДС или налог на землю и приобретение недвижимости. Это автоматически повлечет за собой рост цен на недвижимость.