Deutsch



Мы рады вашему звонку!

+ 49 171 385 77 79

+ 49 89 143 04 894

 

   

Зачем инвестировать в недвижимость Германии?

Надежный рынок

Покупка недвижимости в Германии строго регулируется. Сделка нотариально заверяется. При этом нотариус проверяет договор купли-продажи, информирует о последствиях и возможных рисках и делает заявление на занесение права собственности в Поземельную книгу. В Поземельной книге зарегистрированы правовые отношения: собственник недвижимости, ипотечные кредиты, обременения. На их достоверность покупатель может положиться. Деньги вносятся при необходимости на нотариальный счет и выплачиваются продавцу только тогда, когда выполнены все необходимые предпосылки.

Безрисковая страна

DIRECS (Deka Immobilien Real Estate Country Score) регулярно оценивает риски стран на рынке недвижимости на основе 15 макроэкономических данных. В категории Core/Core Plus Германия имеет очень высокий индекс 92 (из 100).

Германия – локомотив роста в Европе

В рейтинге глобальной конкурентоспособности 2017-2018 гг. на Всемирном экономическом форуме Германия опять заняла 5 место среди 137 стран.
По популярности в 2017 г. Германии вытеснила США с 1 места. Т.н. Anholt-GfK Nation Brands Index определяет ежегодно восприятие среди 50 стран мира в категориях: экспорт, правительство, культура, население, туризм и иммиграция/инвестиции.
Cреди индустриальных держав Германия сделала самый большой рывок и занимает сегодня 5 место в мире. Еще в 1995 г. Институт немецкой экономики (IW) ставил ее на 14 место.
В 2017 г. Германия 4 год подряд достигла профицит бюджета, который составил 38,4 млрд евро или 1,2% от общего ВНП. Такого положительного результата не достигла практически ни одна европейская страна.

Профицит/дефицит бюджета¹ стран еврозоны в 2016-2017 гг.


Источник: Европейская комиссия, Statistisches Bundesamt (Федеральное статистическое ведомство). Прогноз осенью 2017 г. Кроме Германии. Для Германии – предварительные результаты.
¹ В % от ВНП.

Экономический рост в Германии составил в 2017 г. +2,2%. 
  «Двигателем» такого роста стали в декабре 2017 г. 44,48 млн человек занятого населения, что на 1,46% или 640 тыс больше предыдущего года. Экспорт в 2017 г вырос на 6,3% (1.279,4 млрд евро), а импорт — на 8,3% (1.034,6 млрд евро). Толчком такому росту послужил внутренний потребительский рынок (+2,0%), государственные расходы (+1,4%) и рост инвестиций (+3,0%). 
Согласно последнему опубликованному правительством Германии в январе 2018 г. «Годовому отчёту 2018» экономический рост составит в 2018 г. 2,4%. Другие экономические институты прогнозируют 2,5-2,6%. Квота безработных останется низкой: 5,3%.

Рост ВНП в Германии до 2017 г.

Рост занятости и инфляция в Германии в 2006-2017 гг.


Источник: Statistisches Bundesamt (Федеральное статистическое ведомство).

По квоте безработных Германия занимала в ноябре 2017 г. 2 место в еврозоне (наряду с Мальтой): 3,6%.

Источник: Евростат.

Согласно Федеральному статистическому ведомству Германии число занятых выросло в 2017 г. на 1,46% (+640.000 чел.) и составило в среднем 44,48 млн чел. Это самый большой рост с 2007 г. и рекордная цифра с момента объединения Германии. Т.о. тенденция роста непрерывно продолжается в течение 12 лет.

2017 г. стал для Германии позитивным: она опять стала мировым лидером по вывозу капитала и опять подвинула Китай с лидирующей позиции. Об этом говорят предварительные подсчёты Бундесбанка. Профицит баланса составил 257,1 млрд евро (2016 г.: 259,3 млрд евро). И в 2017 г. Германия превзошла Китай почти в 2 раза (287 млрд долл. США против 135 млрд).

В 2016 г. в казну Германии поступила рекордная сумма налогов: 648,3 млрд евро (без налогов в общинах). Это на 4,5% больше предыдущего года. Предварительный прогноз на 2017 г.: 734,2 млрд евро.

Состояние немцев растет и растет

Несмотря на затяжной экономический кризис, число миллионеров в Германии растёт, хотя темпы снизились (исследование „Global Wealth“, Boston Consulting 2017 г.). Состояние немцев выросло в 2016 г. на 3,7% до 6,3 триллионов долл. США и Германия заняла 5ое место в мире. В Европе её опережает только Великобритания. 1/4 состояния немцев приходится на миллионеров (в долл. США): их в Германии 473.185 чел.
На конец 3 квартала 2017 г. состояние немцев достигло рекордного размера, несмотря на низкие процентные ставки: 5,8 триллионов евро хранятся наличными, в банковских вкладах, ценных бумагах и страховых накоплениях.

Страна иммигрантов

Согласно последней переписи населения 2011 г., данные которой были опубликованы Федеральным статистическим ведомством 31.5.2013 г., численность населения Германии составила 80,2 млн человек. 92,3% из них имеет немецкое гражданство. Около 6,2 млн человек (7,7%) - иностранцы.
На май 2011 г. насчитывалось 15 млн иммигрантов (19%). На территории Западной Германии самая большая доля из них проживает в Гамбурге (27,5%),а самая малая - в Шлезвиг-Гольштейне (11,7%). Число иммигрантов превысило число эмигрантов на 369.000 чел. Этот показатель превысил сальдо 2011 г. (+279.000 чел.). С 1995 г. не наблюдалось такого огромного числа иммигрантов, как в 2012 г.
В различных федеральных землях динамика роста населения по последним данным за 2012 г. резко отличается. Три четверти иностранных иммигрантов приходится на пять федеральных земель. Самый большой поток зарегистрирован в Баварии. Сюда переселилось 192.000 иммигрантов. Затем следуют:
Северная Рейн-Вестфалия: 186.000
Баден-Вюртемберг: 171.000
Гессен: 90.000
Нижняя Саксония: 89.000.

16 января 2018 г. Федеральное статистическое ведомство опубликовало новые данные о росте населения Германии до 82,5 млн чел. на конец 2016 г. Это на 346.000 чел. больше 2015 г. (+0,4%). В 2015 г. рост был намного больше: 978.000 чел. (+1,2%). Такой большой рост объясняется превышением числа иммигрантов на 498.000 чел.
На конец 2016 г. в Германии насчитывалось 9,2 млн иностранцев (+6,6%). Их квота выросла с 10,5% в 2015 г. до 11,2% в 2016 г. По предварительным оценкам к концу 2017 г. население Германии выросло до 82,8 млн.

Защита от инфляции

Институт немецкой экономики (IW) подсчитал, что инвестиция в торговую недвижимость не дает защиты от инфляции в расчете на короткий срок. Если инфляция растет на 1%, то рентабельность торговой недвижимости падает на 3%. Причина заключается в том, что продавцы не в состоянии переложить весь рост цен на клиентов.
C 1990 г. только жилая недвижимость в Германии обогнала по рентабельности инфляцию. За 26 лет с 1990 по 2016 г. квартиры выросли в цене на 79,4%, таунхаусы на 67,7%, земельные участки под частные дома на 75,5%. Коммерческая недвижимость отставала от инфляции. Так даже торговая недвижимость в местах класса 1А выросла в цене всего на 40,7%, а на периферии упала на 14,3%. А участки под коммерческую недвижимость поднялись в цене только на 37,4%. Инфляция за этот же период выросла на 63,1%. 

Спрос на недвижимость вырос

Во избежание инфляции, которая грозит Германии из-за высокой задолженности государства, всё больше немцев инвестируют в недвижимость. Самый популярный сайт по недвижимости зафиксировал в этом году рост интереса к покупке на 116%, а на аренду – всего на 49%.
В отличие от Великобритании, Испании и Португалии в Германии не было ни строительного, ни покупательского бума. Во времена кризиса это себя оправдало. Цены остаются стабильными. Вакантных площадей очень мало.

В 2015 г. объём продаж недвижимости Германии достиг рекордных показателей: 79 млрд евро. Это на 50% или 26,3 млрд евро больше предыдущего года. Самые высокие показатели 2007 г. (65,3 млрд евро) были превзойдены. В 2016 г. оборот резко упал до 65,7 млрд евро, из-за отсутствия предложений. А в 2017 г. опять вырос до 72,8 млрд евро. Спрос остаётся очень высоким.

Объём продаж недвижимости в Германии за последние 10 лет. Серый цвет - жилая недвижимость (только портфели) и жёлтый — коммерческая недвижимость.


Источник: Ernst&Young, январь 2018 г.

Дефицит жилья

2009 г. стал годом самого низкого количества сданных в эксплуатацию квартир со времён объединения Германии. С 2011 г. этот показатель стал расти и по всей Германии было построено всего 183.000 квартир. К 2015 г. цифра выросла до 248.000 квартир, а в 2016 г. 278.000. И хотя рост с 2011 г. выглядит значительным, потребность же по подсчётам многих специалистов составляет 350.000-400.000 квартир в год. А отдельные институты называют ещё большую цифру: более 410.000 квартир в год. Если взять число выданных разрешений на строительство в последние годы, то видно, что это число новостроек однозначно достигнуто не будет. Приток переселенцев и беженцев ещё больше усугубляет ситуацию.

Разрешения на строительство квартир в Германии с 1995 по 2016 гг.

По данным Федерального статистического ведомства Германии в 2016 г. было выдано 375.400 разрешений на строительство квартир (+21,6%), а с января по ноябрь 2017 г. - 313.700, что на 7,8% или 26.400 квартир меньше того же периода 2016 г.

Число выданных помесячно разрешений на строительство квартир в Германии с 2010 по 2017 гг. (в тыс).

Количество разрешений на строительство квартир-новостроек за первые 11 месяцев 2017 г. сократилось на 5,3% или 15.100, по квартирам в многоквартирных домах падение составило 0,2% или 600 квартир. Упало число разрешений и на строительство квартир в домах на одну семью (-5,3%) и на две семьи (-2,2%).

Проблема заключается ещё и в том, что часто строится не там, где нужно. Так по оценкам в сельских регионах пустуют ок. 2 млн квартир, а в мегаполисах в последние годы строились квартиры высокой ценовой категории. Только в 28% всех округов и внеокружных городов Германии наблюдается позитивная демография. В них проживают 38% всех домохозяйств. Число проблемных регионов в последующие годы будет расти. В 2030 г. по прогнозам лишь в 2/5 всех округов будет расти число домохозяйств.
Уже сегодня согласно исследованиям института Pestel дефицит арендных квартир в 10 немецких мегаполисах составляет более 100.000. Самый большой дефицит квартир зафиксирован в следующих крупных городах:
• Мюнхен: 31.000
• Франкфурт-на-Майне: 17.500
• Гамбург: 15.000
• Штутгарт: 8.000
• Кёльн: 7.000.

Число построенных квартир в Германии с 2001 по 2016 гг. (в тыс).

В 2017 г. было построено ок. 300.000 квартир, а на 2018 г. прогнозируется ок. 320.000.
Строительная отрасль ожидает в 2018 г. рекордный оборот: ок. 117 млрд евро (+4%), хотя рост объясняется большей частью за счёт роста цен на строительство: +3,5% в 2018 г.

В середине октября 2012 г. правительство Германии опубликовало сообщение о положении на рынке жилья в Германии. Ещё ни разу в истории Германии не строилось так мало квартир, прежде всего арендных, как за последние три года. Число социальных квартир упало с 2002 по 2010 гг. на 1/3 до 1,6 млн. В мегаполисах и университетских городах только за 2011 г. аренда выросла до 10%. В среднем арендаторы расходуют на аренду и коммунальные услуги 1/3 своего бюджета, а малоимущие семьи – более 45%.

Спрос на жильё растёт и за счёт растущего числа домашних хозяйств. С 2002 по 2010 гг. оно увеличилось с 38,7 млн до 40,3 млн. Рост продолжится и достигнет своего пика лишь к 2025 году: 41,1 млн. Дефицит квартир составит 1 млн. Из них 500.000 придется на Баварию.

В Германии 41 млн квартир. И, хотя их число за последние 15 лет увеличилось на 2,6 млн, жилья всё не хватает. Т.к. особенно в крупных городах число хозяйств с одним человеком непрерывно растёт.

Рост цен был и будет

По данным Федерального статистического ведомства цены на новую жилую недвижимость выросли на 3,4% (с ноября 2016 по ноябрь 2017 гг.).
Самый крупный Институт исследования рынка недвижимости BulwienGesa создал индекс цен на недвижимость в Германии. Он отражает динамику не только цен, но и аренды на все виды недвижимости.

Непрерывный рост цен на все сегменты недвижимости в Германии продолжается в течение 12 лет и составил в 2016 г. 4,2%, а с 2011 г. — в среднем +5,0% в год.

Индекс цен на недвижимость по всей Германии с 1975 по 2016 гг. института BulwienGesa.

Самый большой рост зафиксирован на жилую недвижимость: +5,5% (2015: +4,8%) и индекс опережает индекс цен на коммерческую недвижимость на 3,7%. Позитивная динамика охватила даже и города класса D. Показатель достиг рекордного уровня с момента объединения Германии.
Цены на квартиры-новостройки выросли на 7,3%, таунхаусы заняли лидирующую позицию: +7,5%, а земельные участки под коммерческую недвижимость подросли в цене на 3,8%. Особым спросом пользовалась логистика.
На коммерческую недвижимость зарегистрирована динамика цен 1,8%. Тормозом здесь стала торговая недвижимость. Хотя оборот в розничной торговле опять вырос (до 490 млрд евро), по аренде на главных торговых улицах Германии наблюдается стагнация на широком фронте (+0,1%).

Индекс цен на жилую (верхняя оранжевая кривая) и коммерческую (нижняя красная кривая) недвижимость по всей Германии с 1975 по 2016 гг. института BulwienGesa.

Индекс цен на недвижимость института BulwienGesa анализирует динамику цен на недвижимость в Германии на основе данных по 50 западногерманским городам, начиная с 1975 г., и 125 городам Германии, начиная с 1990 г. Результаты построены на базе обширных данных самого института, а также независимых оценщиков недвижимости и др. источников по рынку. Индекс определяется и актуализируется ежегодно. Качество базы данных было подтверждено в 2003 г. Немецким Бундесбанком.

Почти исчезла разница в росте между семью ТОП-мегаполисами (+4,3%) и городами класса В (+3,4%) и С (+4,0%). Если же рассматривать отдельные сегменты недвижимости, то разница налицо. Так новые таунхаусы в А-городах выросли намного больше (+8,8%), чем в D-городах (+5,5%). Зато по аренде на вторичные квартиры разницы почти нет. Аренда на квартиры-новостройки выросла же больше всего в городах C и D. А вот показатель роста цен на квартиры оказался самым высоким в D-городах (+7,9%). Это неоспоримое свидетельство того, что жильё пользуется спросом во всех типах городов.
Совсем другой результат по коммерческой недвижимости в ABCD-городах Германии. Розничная торговля ни по одному типу городов не превысила рост +0,1%, аренда подвержена стагнации. На офисы и земельные участки под коммерческую недвижимость в городах класса А показатель увеличился на +4,6% и +5,1% соответственно, что намного превысило остальные регионы Германии. Аренда на офисы в городах BCD выросла от 1,1 до 1,4%, а участки — на 2,1-2,3%.

Средняя динамика цен в год на все сегменты недвижимости по отдельным городам Германии с 1975 г.

Рост индекса превышал инфляцию. За исключением периода объединения Германии рост цен на недвижимость Германии частично не догонял инфляцию. С 2009 г. картина изменилась. Так и в 2016 г. рост цен на недвижимость (+4,2) намного превысил инфляцию (0,5%). Уже три года разница превышет 3,6%, что означает, что недвижимость на сегодня в среднем защищает от инфляции. По отдельным объектам — картина иная. Если же инфляция вернётся в среднесрочной перспективе на средний уровень 1,8% за последние 20 лет, то ситуация изменится в зависимости от сегмента.

Инфляция в сравнении с индексом с 1990 по 2016 гг.

И в 2017 г. рост цен на недвижимость продолжился. Низкие ипотечные ставки, рост зарплат и высокая занятость, а также отсутствие альтернативных вкладов остались причиной нескончаемого спроса. Особенно в крупных городах спрос на все сегменты недвижимости превышает предложение. Инфляция составила в 2017 г. 1,8%.

Германия – страна арендаторов и рай для инвесторов в жильё

Согласно последним данным Федерального статистического ведомства 2013 г. и euroconstruct/ifo 2016 г. около 55% жителей Германии арендуют жильё. Такого нет нигде в Европе. Только Швейцария опережает Германию. Низкий уровень сохраняется на протяжении уже 10 лет. Для сравнения: в Европе лишь каждое третье домашнее хозяйство является арендатором.
Основная причина состоит в том, что капитал крупных инвесторов из-за отсутствия процентов на вклады вытесняет собственников. В поиске альтернативных вкладов они останавливают выбор на недвижимости в Германии, которая считается надёжным «причалом». Отсюда растут и цены, прежде всего, на квартиры-новостройки.
Региональные отличия по доле арендаторов по федеральным землям – огромные: 84% в Берлине (16% собственников) и 76% в Гамбурге (24% собственников) в сравнении с 43% в Сааре (57% собственников) (см. ниже график Федерального статистического ведомства Германии с последними статистическими данными по отдельным землям за 2013 г. и сравнение квоты собственников в Европе в 2016 г. по данным euroconstuct/ifo).


И будущее многого не обещает. Интерес немцев к покупке недвижимости падает. Лишь 23% немцев в возрасте 20-50 лет планирирует покупку недвижимости. Ещё в 2016 г. эта квота составляля 30% (Источник: Vermögensbarometer 2017).

На конец 2016 г. в Германии насчитывалось 41,7 млн квартир. Это на 2,9 млн больше, чем в 2000 г. На 1.000 жителей приходились 502 квартиры. Ещё 16 лет назад — 467 квартир. В среднем квартира в Германии имеет площадь 92,2 кв. м. В среднем на каждого жителя приходятся 46,3 кв. м. С начала века средняя жилая площадь квартиры увеличилась на 7,7 кв. м, а на одного жителя - на 6,8 кв. м.

Самой большой жилой площадью располагают жители Саара и Рейнланд-Пфальца: 104 кв. м в среднем, а самой маленькой — 73 кв. м — население Берлина. В Гамбурге на одно домохозяйство приходится 76 кв. м, а в Баварии — 97 кв. м.

С 2015 по 2030 гг. размер жилой площади на душу населения в Западной Германии вырастет на 15%, с 47 кв. м до 54 кв. м. В Восточной Германии — до 55 кв.м. Причина по данным института Empirica кроется в тенденции к более мелким домашним хозяйствам и растущем благостоянии. Несмотря на падающую численность населения Германии, число домашних хозяйств вырастет к 2020 г. на 1 млн.
Германия — страна одиночек. В 2015 г. насчитывалось 16 млн одиночек. В 40,8% домохозяйств проживало по 1 чел., что намного больше среднего показателя по Европе (32,5%).
В 2016 г. 16% населения Германии проживало в домохозяйствах, которые тратили на жильё более 40% свободных средств.

Интерес туристов к Германии растёт

Германию всё больше любят и ценят как немецкие, так и иностранные туристы. 2017 г. стал по предварительным данным рекордным. Согласно Федеральному статистическому ведомству с января по декабрь 2017 г. было зарегистрировано 459,6 млн ночёвок, что означает прирост 3,0% в сравнении с 2016 г. 83,9 млн пришлось на иностранных туристов (+4,0%) и 375,7 млн — на туристов из Германии (+3,0%).

В декабре 2017 г. общее число ночёвок составило 28,7 млн, что на 6,0% больше декабря 2016 г. При этом доля ночёвок среди иностранных туристов выросла на 7,0% до 5,9 млн, а немцев - на 6,0% до 22,8 млн.

По популярности в 2016 г. Германия заняла 7ое место в мире. Страну посетили около 35,6 млн иностранных туристов.


Источник: UNWTO World Tourism Barometer, 2016 г.

Оборот в розничной торговле растёт

С 2010 г. в розничной торговле наблюдается непрерывный рост. В 2016 г. оборот составил 482,2 млрд евро (+2,3%). А в 2017 г. по прогнозам Федерального статистического ведомства рост составит 2,0% до 491,1 млрд евро.

Исторически выгодное финансирование

Ипотечный процент пока еще находится на исторически низком уровне – менее 1,5% на десять лет. Подсчитанная же институтом BulwienGesa доходность выше этого процента. При наличии 40% собственного капитала проценты по кредиту и его погашение без проблем покрываются доходом от аренды.
Ожидаемая в средней перспективе инфляция сократит долги, что делает для инвестора инвестицию выгодной именно сегодня.
Чтобы погасить долги, правительство Германии может, например, повысить НДС или налог на землю и приобретение недвижимости. Это автоматически повлечет за собой рост цен на недвижимость.