Deutsch



Мы рады вашему звонку!

+ 49 171 385 77 79

+ 49 89 143 04 894

 

   

Зачем инвестировать в недвижимость Мюнхена?

Положительная демография

Мюнхен – третий по численности населения город Германии (1.545.105 человек на 31.3.2017 г.). 
Население Мюнхена постоянно растёт. С 2007 по 2016 гг. оно увеличилось на 14,2%.
В апреле 2017 г. Planungsreferat Мюнхена скорректировал свои прогнозы: к 2030 г. Мюнхен будет насчитывать 1,8 млн жителей (до того прогноз составлял 1,723 млн чел.). Это на 255.000 больше, чем сегодня (+16,5%).
Прогноз к 2025 г.: 1,749 млн чел., к 2035 г.: 1,851 млн чел.
Баварская столица является самым перспективным регионом, а Мюнхен и пригороды – регионом с самым большим экономическим потенциалом в Германии. Здесь самая высокая продуктивность, самое большое число вновь созданных предприятий и самая большая покупательская способность. Уже на протяжении длительного времени Мюнхен является комфортным для жизни. Прежде всего, это ценят специалисты с высшим образованием. Их доля к 2030 г. вырастет по данным исследования банка Postbank до 48%. Стабильная экономика гарантирует наличие рабочих мест.

Самый перспективный город Германии

По данным Института по исследованию экономики Prognos 2016 г. Мюнхен опять занял 2ое место среди 402 городов и округов. На 1ом месте – округ Мюнхен. При исследовании учитывались: демографическое развитие, благосостояние и социальное положение, рынок труда, конкурентоспособность и инновации.

Согласно рэнкингу среди 28 европейских столиц за 2016 г., составленному PricewaterhouseCooppers (PwC) совместно с Urban Land Institute (ULI), по привлекательности и рентабельности инвестиций в недвижимость Мюнхен находится на 10 месте.

45 из 500 самых крупных компаний Германии имеют свою штаб-квартиру в Мюнхене и пригородах.

Как позиционируется Мюнхен в Европе и Германии?

Уже годами Мюнхен и его экономическая зона занимают в международном и национальном рэнкинге мегаполисов первое или одно из первых мест.

Среди крупных городов с населением свыше 500 тыс. чел. Мюнхен есть и остаётся мегаполисом с самой низкой квотой безработных: 3,9% в мае 2017 г.
Доля специалистов с высшим образованием, работающих по найму, составляла в 2014 г. 28,5%, что является очень высоким показателем (для сравнения в Берлине: всего 21,2%).

Мюнхен: 1ое место по жилой недвижимости в Германии

В столице Баварии инвесторам гарантировано стабильное развитие рынка квартир также и во времена кризиса. Квота собственников квартир в Мюнхене составляет всего 25% и эта квота снизилась за последние 12 лет на 17,9%. Остальные 75% арендуют жильё.
По последним статистическим данным в 2014 г. в 55,2% из 827.463 домохозяйств проживало всего по 1 человеку. Т. о. почти каждый третий мюнхенец живёт один. 79% жителей Мюнхена снимают жильё в аренду. 
Число квартир с начала века непрерывно растёт и составляло в 2015 г. ок. 780.000. Но число домохозяйств выросло до 840.000.

Число квартир в сравнении с числом домохозяйств с 2004 г.


Средняя жилая площадь на одного жителя Мюнхена составляла в 2015 г. 39 кв. м. В среднем одна квартира имеет 71 кв. м. Плотность: 1,84 чел./кв-ру (2015 г.).

Дефицит жилья

Мюнхен — самый густонаселённый город Германии: на площади около 311 кв. км проживает более 4.926 жителей на 1 кв. км. При росте населения на 15,4% с 2013 по 2030 гг. возникает потребность в 120.000 квартирах-новостройках или в среднем 8.000 квартир в год. На сегодня же квота составляет макс. 50%. За исключением одного года (14.769 – в 2006 г.). В 2014 г. квартир прибавилось на 6.489. А в 2015 г. опять спад до 5.019 квартир.
В 2015 г. было выдано 8.445 разрешений на строительство. Для сравнения: число жителей Мюнхена выросло за тот же срок на 32.483 чел. В среднем население Мюнхена прибавляется каждый год на 25.000 чел. На 31.12.2016 г. в Мюнхене насчитывалось 832.810 домохозяйств. Ещё в 2014 г. эта цифра составляла 809.799!

Динамика числа квартир в Мюнхене с 2004 г.

Недвижимость была и остаётся самой дорогой в Германии.

По всем сегментам жилой недвижимости Мюнхен был и остаётся и в 2017 г. самым дорогим городом в Германии.

Рэйтинг цен на квартиры-новостройки в Германии.
Цены в 10 самых дорогих городах Германии.

Известный немецкий институт empirica и в 1 квартале 2017 г. по всем показателям ставит Мюнхен опять на 1ое место (средние показатели):
● Аренда на все квартиры (новостройки и вторичные, без мебели): 14,67евро/кв.м.
● Аренда на квартиры-новостройки (без мебели): 16,55 евро/кв.м.
● Цена на все квартиры (новостройки и вторичные): 6.254 евро/кв.м.
● Цена на квартиры-новостройки: 7.230 евро/кв.м.
● Цена на все коттеджи на 1 и 2 семьи (новостройки и вторичные): 7.285 евро/кв.м.
● Цена на коттеджи-новостройки на 1 и 2 семьи: 7.390 евро/кв.м.

Под «новостройками» институт empirica понимает объекты последних 10 лет. Квартиры взяты площадью 60-80 кв. м, а дома — 100-150 кв. м, сравнительно высокого уровня отделки. Анализ построен на базе более 2 млн объявлений по продаже недвижимости в Мюнхене из более 100 источников.

Аренда на жильё растёт

Согласно институту Empirica средняя аренда на квартиры-новостройки в 1 квартале 2017 г. составляла в Мюнхене 16,55 евро/кв. м (без коммунальных услуг). Ещё в 2012 г. это было ок. 13 евро/кв. м. Мюнхен непоколебимо занимает первую позицию как самый дорогой город Германии.

Рэйтинг аренды на квартиры-новостройки в Германии
Аренда в 10 самых дорогих городах Германии.

А по данным компании JLL средняя аренда на квартиры составляла во 2ом полугодии 2016 г. 17,55 евро/кв. м (+9,7% за 1 год). Ещё в 2014-2015 гг. рост аренды был умеренным. С 2005 г. в среднем аренда росла на 2,3% в год. Таким образом, Мюнхен относится к мегаполисам с самым сильным ростом аренды. В центре Мюнхена (Ludwigsvorstadt, Isarvorstadt, Atstadt и Lehel) аренда на квартиры-новостройки зашла за 24 евро/кв. м. Дефицит квартир и участков под жильё сохранит имеющуюся тенденцию и в 2017 г.

Аренда по районам Мюнхена во 2ом полугодии 2016 г.


Источник: JLL.

По последним сообщениям Исследовательского института IVD аренда на жильё в Мюнхене растёт непрерывно с осени 2010 г. Осенью 2015 г. аренда на вторичные квартиры составляла в среднем 14,70 евро, что на 18,5% больше осени 2010 г.

Рост аренды во вторичных квартирах в крупных баварских городах

Большой приток беженцев усилил и без того постоянно растущую потребность в жилье в крупных баварских городах.
Мюнхену эксперты прогнозируют в будущем абсолютную надёжность и стабильность цен.
Квота вакантных площадей в Мюнхене чрезвычайно низкая: всего 0,4% (2014 г.).

Самый высокий рэйтинг в Германии - «А»

По рынку жилой недвижимости в Мюнхене рэйтинговой агентство Feri Euro Rating Services ожидает высокий потенциал доходности при низком риске и присвает ему лучшую оценку «А».
В 2010 г. Мюнхен опять удержал 1ое место по местоположению и LBS прогнозирует с 2009 по 2015 гг. следующий рост цен в Мюнхене: на квартиры - на 19,8%, на полдома и коттеджи (новостройки) – на 14,7%.
С конца 2009 г. до сентября 2010 г. цены на жильё выросли в Мюнхене более чем на 10%.

Где жить дорого

Результат исследования 412 федеральных округов и свободных городов Германии, проведённого Институтом по исследованию и консультациям в области недвижимости, жилья и окружающей среды, позволил получить сравнение, как дорого или дешёво жить в отдельных регионах или городах. Так, например, в Мюнхене индекс 213,8 почти в два раза выше средней величины по Германии. Исходный индекс 100.
Мюнхен — самый дорогой город Германии. За ним следует округ Мюнхен.

Мюнхен — столица миллионеров

По числу миллионеров Мюнхен занимает 12 место в мире (Wealthinsight, 05/2013), а по числу мульмиллионеров — 17 место. Из немецких городов его опережает только Франкфурт.
Ни в одном крупном городе Германии нет такого низкого числа получателей социальной помощи, как в Мюнхене: всего лишь 6,05% . Для сравнения: в Берлине каждый пятый житель (20,15%) в возрасте от 0 до 65 лет получает социальную помощь.

Кризис богатым не помеха

Исправность рынка люксориозной недвижимости в Мюнхене подтвердило и исследование риэлторской компании Dahler & Company. По её оценке этот сегмент оказался по сравнению с др. крупными немецкими столицами самым устойчивым. В первой половине 2010 г. собственника сменили 144 дома и квартиры в этой самой высокой категории на сумму 217,2 мил евро. Это составило прирост оборота 10,8% в сравнении с предыдущим годом.

Самая дорогая квартира в Мюнхене

Быстро была продана самая дорогая квартира в Мюнхене: пентхаус, 700 кв.м. с панорамным видом на город и Альпы на горизонте и террасой на крыше. Уже разошлись 30% элитных квартир в этой новостройке в центре Мюнхена по цене 8.000-20.000 евро.
Ещё в 2009 г. самая дорогая квартира в Мюнхене стоила 7,8 млн евро (15.000 евро/кв.м). Но это оказался не предел.

Рай для розничной торговли

В Мюнхене самые дорогие торговые улицы Германии. Аренда на Кауфингер Штрассе (Kaufingerstr.) доходит до 410 евро/кв.м. Ещё в 2009 г. она составляла 310 евро/кв.м.

Мюнхен был и остаётся одним из самых привлекательных городов Европы. Также и согласно актуальному докладу „Retail Report München“ компании CB Richard Ellis (CBRE) в планах по экспансии у всех немецких и иностранных розничных торговцев Мюнхен стоит на 1ом месте.
Мюнхен соединяет в себе неповторимый шарм шопинга с высокой покупательской способностью.
И на длительную перспективу торговым улицам в центре Мюнхена специалисты прогнозируют самую высокую аренду в Германии. Спрос на торговые площади существенно отстаёт от предложения.

Рост числа туристов – залог успешного отельного бизнеса

Мюнхен притягивает туристов как магнит. Уже 13 лет подряд число ночёвок непрерывно растёт: 14,1 млн в 2015 г. (+4,6%). Это на 618.000 больше 2014 г. Основную группу составляют туристы из Германии, Австрии и Швейцарии (7,9 млн ночёвок). За ними следуют американцы (849.329 ночёвок) и арабские страны Персидского залива (683.123). Россия сползла на 8 место (303.878 ночёвок, -37,7%). Доля китайцев выросла на 20%. 49,6% туристов — немцы.
23% всех туристов Германии тратят деньги именно в Мюнхене. Такими цифрами не может похвастаться ни один город Германии. Среди русских туристов этот показатель составляет даже 48%.

Округ Мюнхен – образцовый

Пригороды Мюнхена по всем показателям – демографический рост, перспективы, экономический рост и производительность – в масштабах Германии постоянно занимают первые места. Близость гор делает юг Германии необычайно привлекательным.
Округ Мюнхен недавно опять занял первое место среди 435 округов Германии. За ним следует соседний Фрайзинг (Freising). Доход на душу населения в округе самый высокий: 85.000 Евро/чел. по сравнению с 24.500 Евро/чел. в среднем по Германии. Здесь и самая высокая продуктивность: 120.500 Евро на каждого трудоспособного в сравнении с 53.000 Евро в среднем по Германии. По покупательской способности регион находится на 5ом месте (12.000 Евро/чел. по сравнению с 8.500 Евро по Германии).
Логическое последствие высокой покупательской способности – высокие цены на недвижимость.
Оттока населения тут не ожидается. Наоборот, региону предвещают больший приток населения, чем баварской столице - Мюнхену. Это гарантирует стабильность цен и высокий спрос на недвижимость.

Самые фешенебельные районы Мюнхена

Самые популярные районы среди Singles и прилично зарабатывающих парочек: Леель (Lehel), Максфорштадт (Maxvorstadt), Швабинг (Schwabing) и Изарфорштадт (Isarvorstadt).

Цены на жилую недвижимость в самых популярных и фешенебельных районах Мюнхена в 2016г.

Район Цены на коттеджи/виллы Цены на квартиры
за 1 кв.м
Аренда
за 1 кв.м
вторичка новостройка вторичка новостройка вторичка новостройка
Lehel/
Леель
данных нет * 6.800-14.400 данных нет * 5,60-24,10 21,90-37,30
Altstadt/
Старый город
данных нет * 3.200-15.200 7.200-13.900 3,90-26,80 20,00-35,00
Bogenhausen/
Богенхаузен
699.000-2.650.000 659.000-3.950.000 3.800-8.800 5.900-11.900 12,20-21,00 15,00-25,80
Maxvorstadt/
Максфорштадт
данных нет * 4.600-10.600 7.400-14.000 6,50-22,50 10,80-33,30
Schwabing/
Швабинг
данных нет * 685.000-2.190.000 4.400-9.600 7.000-11.000 13,00-21,70 16,40-31,20
Neuhausen-Nymphenburg/
Нойхаузен-Нимфенбург
799.000-3.700.000 799.000-4.980.000 3.900-8.400 6.300-10.600 12,20-19,00 15,50-22,80
Au-Haidhausen/
Ау-Хайдхаузен
данных нет * 3.700-9.200 5.300-12.700 13,00-21,20 15,00-24,10
Westend/
Вестенд
данных нет * 4.100-7.500 данных нет * 12,20-20,20 данных нет *
Pasing, Obermenzing/
Пазинг, Оберменцинг
550.000-1.930.000 725.000-1.730.000 3.500-6.300 5.300-7.900 11,40-18,90 13,70-18,10
Giesing/
Гизинг
данных нет * 3.800-5.800 5.500-7.200 12,00-18,20 13,50-23,50
Obersendling/
Оберзендлинг
538.000-1.690.000 803.000-1.056.000 3.600-6.000 5.400-7.400 11,50-16,60 13,50-18,00
Allach, Untermenzing/
Аллах, Унтерменцинг
650.000-1.425.000 685.000-1.075.000 3.700-5.900 5.100-6.900 11,10-15,10 13,50-18,40
Freimann/Фрайман 430.000-2.450.000 677.000-1.010.000 4.000-8.900 4.900-8.000 12,70-22,80 15,20-29,90
Oberföhring/Оберфёринг данных нет * 3.600-6.200 3.700-7.000 11,50-16,10 14,00-19,10

Средние цены и аренда на типичные квартиры и коттеджи/виллы.
Данных нет *: предложений на рынке нет.
Источник: Capital, март 2016г.

Искать дешевое жилье в дорогом Богенхаузене бессмысленно. В 2012 г. в этом районе было продано 56 квартир-новостроек в целом на 55,1 млн евро. Т. е. одна квартира стоила в среднем почти 1 млн евро. В то же время в районах Обергизинг и Ау было продано всего 750 квартир на 211,6 млн евро (в среднем 280.000 евро за одну квартиру).

Самые дорогие жилые улицы в Мюнхене.

Динамика цен на вторичные квартиры в Мюнхене с 2008 по 2016 гг. и 1 квартал 2017 г. по годам строительства.
Цены для среднего и хорошего местоположения.


Источник: Gutachterausschuß München (Комитет оценщиков в Мюнхене).

Развитие цен на квартиры-новостройки в Мюнхене с 2008 по 2016 гг. и 1 квартал 2017 г.
Цены для среднего (голубой цвет) и хорошего (жёлтый) местоположения.


Источник: Gutachterausschuß München (Комитет оценщиков в Мюнхене).

По данным Комитета оценщиков (Gutachterausschuß) цены в Мюнхене в 2016 г. опять росли, как на квартиры-новостройки, так и на вторичное жильё, в среднем на 11%. Средняя цена на квартиры-новостройки в Мюнхене составляла в 2016 г. ок. 7.200 евро/кв. м (для сравнения: 6.500 евро/кв. м в 2015 г.). За последние 33 года самый большой скачёк цен был зарегистрирован всего лишь 3 раза: 14,5% в 1981 г., 19,4% в 1990 г. и 13,5% в 2012 г. Нынешний бум на рынке недвижимости похож на бум 23 года назад, когда цены за три года резко подскочили. И конца не видно.

Развитие цен на квартиры-новостройки в Мюнхене.
Средние цены для среднего и хорошего местоположения, жилая площадь 50-120 кв. м.
(Индекс: средняя, годовая цена. Базис 1980 г. = 100%).


Источник: Gutachterausschuß München (Комитет оценщиков в Мюнхене).

Динамика цен на земельные участки под жилое строительство в Мюнхене с 2006 по 2016 г.
Местоположение среднего и хорошего уровня. Индекс (базис 2006 г. = 100).



Источник: Gutachterausschuß München (Комитет оценщиков в Мюнхене).

Цены на земельные участки под жилое строительство в местах среднего и хорошего уровня местоположения в Мюнхене выросли в 2016 г. в среднем на 16%. При этом цены на участки под коттеджи прибавили в цене +14% в среднем. Участки под многоквартирные дома подскочили в цене на 31% (синяя линия на графике выше). С 1960 г., как правило, цены росли в начале каждого десятилетнего периода. Такая же картина наблюдается и с 2010 г. Фаза роста длилась обычно около 4х лет. В этот же раз она может быть дольше, т.к. Мюнхен переживает большой приток населения.
Ситуация становится более наглядной при сравнении цен за последние 10 лет. За этот период номинальные цены земельные участки в Мюнхене выросли более чем в 2,5 раза по сравнению с 2006 г.: ок. +150% под жилое строительство в целом, а под многоэтажные дома на +250%.
Разброс средних цен на земельные участки под многоэтажное жилое строительство в 2015 г. был колоссальный: от 477 евро/кв. м в Фельдмохинге на северной окраине Мюнхена до 6.600 евро/кв. м в элитном Богенхаузене, что почти в 14 раз дороже. Недорогой кажется западная окраина в Аубинге с ценой 588 евро в сравнении с районами Нойхаузен (3.276 евро) и Гизинг (3.000 евро). В районе Моозах с ценой 1.166 евро ожидается более высокий потенциал роста, чем в похожем районе Берг ам Лайм (2.266 евро).

Среди различных типов объектов жилой недвижимости в Мюнхене, исследованных институтом IVD, больше всего за последние 10 лет выросли в цене участки под отдельностоящие дома: +174,8% с 2005 по 2015 гг.
Цена поднялась с 605 евро/кв.м до 1.663 евро/кв.м. За этот же период цены на вторичные квартиры выросли на +99,0%, а на квартиры-новостройки +92,6%. Арендные квартиры намного отстают. Новостройки:+51,8%, а вторичные квартиры: +46,0%

Динамика цен в Мюнхене для хорошего местоположения, индекс: 2005 г.=100

Обозначения на графике:
тёмно-синяя кривая: участки под отдельностоящие дома, светло-зелёная: отдельностоящие дома, жёлтая: вторичные квартиры, серая: новостройки, сиреневая: вторичные арендные квартиры, оранжевая: арендные квартиры-новостройки.