Deutsch



Мы рады вашему звонку!

+ 49 171 385 77 79

+ 49 89 143 04 894

 

   

Зачем инвестировать в недвижимость Мюнхена?

Положительная демография

Мюнхен – третий по численности населения город Германии (1.544.300 человек на 31.3.2019 г.). 
Мюнхен был, есть и остаётся привлекательным мегаполисом. Население Мюнхена постоянно растёт. За 10 лет - с конца 2007 г. до конца 2017 г. - оно увеличилось на 16,4% (+214.483 чел.). Средний возраст мюнхенца составлял в 2017 г. 42,5 года.
В 2017 г. в Мюнхен переселилось 796 граждан России (из 53.012 иностранцев, кот. составляют 44,9% от всех переселенцев). Уехали в Россию 250 чел.
Из всех иностранцев 321.258 чел. имели европейское гражданство. Из них на 1 месте — турки (38.114 чел.). Русские занимают по численности 13 место: 8.682 чел., а украинцы - 16 место (6.689 чел.).
Всего в Мюнхене насчитывалось в 2017 г. 184 национальности и доля иностранцев составляла 27,2%.
В апреле 2019 г. Planungsreferat Мюнхена скорректировал свои прогнозы: к 2030 г. Мюнхен превысит планку 1,7 млн, а к 2037 г. - 1,8 млн жителей. К 2040 г. Мюнхен будет насчитывать 1,854 млн, что на 293.253 чел. больше 2017 г. (+18,8% или в среднем 0,75%/г.). Доля иностранцев вырастет до 33,5%.
Т.о. прогноз 2015 г. снижен, когда цифра 1,851 млн жителей ожидалась уже к 2035 г.

Площадь Мюнхена составляет 310,71 кв.км. 13,3% составляют зелёные насаждения.

Баварская столица является самым перспективным регионом, а Мюнхен и пригороды – регионом с самым большим экономическим потенциалом в Германии. Здесь самая высокая продуктивность, самое большое число вновь созданных предприятий и самая большая покупательская способность. Уже на протяжении длительного времени Мюнхен является комфортным для жизни. Прежде всего, это ценят специалисты с высшим образованием. Их доля к 2030 г. вырастет по данным исследования банка Postbank до 48%. Стабильная экономика гарантирует наличие рабочих мест.

Самый перспективный город Германии

По данным Института по исследованию экономики Prognos 2016 г. Мюнхен опять занял 2ое место среди 402 городов и округов. На 1ом месте – округ Мюнхен. При исследовании учитывались: демографическое развитие, благосостояние и социальное положение, рынок труда, конкурентоспособность и инновации.

Согласно рэнкингу среди 28 европейских столиц за 2016 г., составленному PricewaterhouseCooppers (PwC) совместно с Urban Land Institute (ULI), по привлекательности и рентабельности инвестиций в недвижимость Мюнхен находится на 10 месте.

45 из 500 самых крупных компаний Германии имеют свою штаб-квартиру в Мюнхене и пригородах. Из восьми концернов DAX в Баварии шесть расположены именно в Мюнхене, что является уникальным для Германии. Уже много лет Мюнхен является «биржевой лигой» Германии. Капитализация компаний из индексов DAX, MDAX и TecDAX составляла 350,1 млрд евро в 2017 г. Благодаря множеству компаний и разнообразию отраслей, Мюнхен мало подвержен кризисам. Число обанкротившихся предприятий было в 2017 г. самым низким за последние 10 лет.

Как позиционируется Мюнхен в Европе и Германии?

Уже годами Мюнхен и его экономическая зона занимают в международном и национальном рэнкинге мегаполисов первое или одно из первых мест.

Среди крупных городов с населением свыше 500 тыс. чел. Мюнхен есть и остаётся мегаполисом с самой низкой квотой безработных: 3,7% в июле 2018 г.
Доля специалистов с высшим образованием, работающих по найму, составляет ок. 32,9%, что является самым высоким уровнем среди мегаполисов Германии (для сравнения: 25,1% - в Берлине).

Мюнхен: 1ое место по жилой недвижимости в Германии

В столице Баварии инвесторам гарантировано стабильное развитие рынка квартир также и во времена кризиса. Квота собственников квартир в Мюнхене составляет всего 25% и эта квота снизилась за последние 12 лет на 17,9%. Остальные 75% арендуют жильё.
По последним данным на 31.12.2017 г. в 54,1% из 818.120 домохозяйств проживало всего по 1 человеку. Т. о. почти каждый третий мюнхенец живёт один. Доля домохозяйств из 2х человек составляет 25,1%, из 3х — 10,3%. 79% жителей Мюнхена снимают жильё в аренду. 
Число квартир с начала века непрерывно растёт и составляло в конце 2017 г. ок. 795.000. Но число домохозяйств выросло до 818.120.

Число квартир в сравнении с числом домохозяйств с 2004 г.

Средняя жилая площадь на одного жителя Мюнхена составляла в 2017 г. 39 кв. м. В среднем одна квартира имеет 72,7 кв. м. Плотность: 1,87 чел./кв-ру (2017 г.).

Дефицит жилья

Мюнхен — самый густонаселённый город Германии. На площади около 310,71 кв. км проживает более 1,5 млн чел или ок. 4.960 жителей на 1 кв. км. При росте населения на 15,4% с 2013 по 2030 гг. возникает потребность в 120.000 квартирах-новостройках или в среднем 8.000-8.500 квартир в год. На сегодня же квота составляет макс. 50%. За исключением одного года (14.769 – в 2006 г.). В 2014 г. квартир прибавилось на 6.489, а в 2015 г. опять спад до 5.019 квартир. С 2016 г. зафиксирован рост строительства (7.800 квартир), кот. продолжился и в 2017 г. (8.272 квартир). В 2016 г. в недвижимость Мюнхена было инвестировано 12,9 млрд евро.
В 2017 г. было выдано 13.475 разрешений на строительство, что означает рост +39,5% к 2016 году (9.660 разрешений). Это был первый пятизначный показатель за последние 30 лет. Проблема состоит только в том, что не все проекты реализуются на деле. Для сравнения: число жителей Мюнхена выросло за тот же срок на 32.483 чел. В среднем население Мюнхена прибавляется каждый год на 25.000 чел.

Динамика числа квартир в Мюнхене с 2004 г.

Недвижимость была и остаётся самой дорогой в Германии.

По всем сегментам жилой недвижимости Мюнхен был и остаётся и в 2019 г. самым дорогим городом в Германии.

Рэйтинг цен на квартиры-новостройки в Германии.
Цены в 10 самых дорогих городах Германии.

Известный немецкий институт empirica и в 1 квартале 2019 г. по всем показателям ставит Мюнхен опять на 1ое место (кроме одного) (средние показатели):
● Аренда на все квартиры (новостройки и вторичные, без мебели): 16,42 евро/кв.м.
● Аренда на квартиры-новостройки (без мебели): 17,98 евро/кв.м.
● Цена на все квартиры (новостройки и вторичные): 7.323 евро/кв.м.
● Цена на квартиры-новостройки: 8.445 евро/кв.м (2 место после округа Мисбах).
● Цена на все коттеджи на 1 и 2 семьи (новостройки и вторичные): 8.668 евро/кв.м.
● Цена на коттеджи-новостройки на 1 и 2 семьи: 8.504 евро/кв.м.

Под «новостройками» институт empirica понимает объекты последних 10 лет. Квартиры взяты площадью 60-80 кв. м, а дома — 100-150 кв. м, сравнительно высокого уровня отделки. Анализ построен на базе более 2 млн объявлений по продаже недвижимости в Мюнхене из более 100 источников.

Аренда на жильё растёт

Согласно институту Empirica средняя аренда на квартиры-новостройки в 1 квартале 2019 г. составляла в Мюнхене 17,98 евро/кв. м (без коммунальных услуг). Ещё в 2012 г. это было ок. 13 евро/кв. м. Более 22 евро/кв. м составляет в среднем аренда в центре Мюнхена.
Студенты платят самую дорогую аренду опять же в Мюнхене: в начале летнего семестра 2019 - в среднем 610 евро в месяц, вкл. коммунальные расходы. И не за квартиру, а всего лишь за комнату в коммуналке без мебели размером 10-30 кв. м. Семь лет назад (в 2012 г.) эта аренда составляла 435 евро. Рост: +40,2%.
Мюнхен непоколебимо занимает лидирующую позицию как самый дорогой город Германии.

Рэйтинг аренды на квартиры-новостройки в Германии
Аренда в 10 самых дорогих городах Германии.

Институт подсчитал, что домохозяйство со средним доходом платит за 3х-комн. квартиру-новостройку в Мюнхене 33,5% от дохода.

А по последним данным компании JLL за 2 полугодие 2018 г., опубликованным в марте 2019 г., средняя аренда на квартиры составляла 19,60 евро/кв. м (+6,2% за 1 год). Таким образом, Мюнхен относится к мегаполисам с самым сильным ростом аренды. В центре Мюнхена (Ludwigsvorstadt, Isarvorstadt, Atstadt и Lehel) аренда на квартиры-новостройки зашла за 24 евро/кв. м. Дефицит квартир и участков под жильё сохраняется.

Аренда по районам Мюнхена во 2ом полугодии 2018 г.


Источник: JLL.

Мюнхену эксперты прогнозируют в будущем абсолютную надёжность и стабильность цен.
Квота вакантных площадей в Мюнхене чрезвычайно низкая: всего 0,2% (2017 г.).

Где жить дорого

Результат исследования 412 федеральных округов и свободных городов Германии, проведённого Институтом по исследованию и консультациям в области недвижимости, жилья и окружающей среды, позволил получить сравнение, как дорого или дешёво жить в отдельных регионах или городах. Так, например, в Мюнхене индекс 213,8 почти в два раза выше средней величины по Германии. Исходный индекс 100.
Мюнхен — самый дорогой город Германии. За ним следует округ Мюнхен.

Мюнхен — столица миллионеров

Из проживающих в Баварии 4.225 миллионеров (по доходу) 1.268 (30%) приходятся на город и округ Мюнхен. Однако, последняя статистика Федерального статистического ведомства, появившаяся в середине 2018 г., приводит данные за 2014 г. Число миллионеров выросло за 1 год на 449. Более половины из них живут в Верхней Баварии (2.263). Где живут миллионеры? Совсем не в центре города, а под Мюнхеном. Так по плотности миллионеров по доходу Грюнвальд занимает 1 место в Германии (2% всех жителей), а на 3 месте — Грефельфинг.
Ни в одном крупном городе Германии нет такого низкого числа получателей социальной помощи, как в Мюнхене: всего лишь 1,6% в ноябре 2018 г. Для сравнения в Берлине: 5,6%.

Самая дорогая квартира в Мюнхене

Быстро была продана самая дорогая квартира в Мюнхене: пентхаус, 700 кв.м. с панорамным видом на город и Альпы на горизонте и террасой на крыше. Уже разошлись 30% элитных квартир в этой новостройке в центре Мюнхена по цене 8.000-20.000 евро.
Ещё в 2009 г. самая дорогая квартира в Мюнхене стоила 7,8 млн евро (15.000 евро/кв.м). Но это оказался не предел.

Рай для розничной торговли

В Мюнхене самые дорогие торговые улицы Германии. Аренда на Кауфингер Штрассе (Kaufingerstr.) доходит до 410 евро/кв.м. Ещё в 2009 г. она составляла 310 евро/кв.м.

Мюнхен был и остаётся одним из самых привлекательных городов Европы. Также и согласно актуальному докладу „Retail Report München“ компании CB Richard Ellis (CBRE) в планах по экспансии у всех немецких и иностранных розничных торговцев Мюнхен стоит на 1ом месте.
Мюнхен соединяет в себе неповторимый шарм шопинга с высокой покупательской способностью.
И на длительную перспективу торговым улицам в центре Мюнхена специалисты прогнозируют самую высокую аренду в Германии. Спрос на торговые площади существенно отстаёт от предложения.

Рост числа туристов – залог успешного отельного бизнеса

Мюнхен притягивает туристов как магнит. Уже 13 лет подряд число ночёвок непрерывно растёт: 7,7 млн в 1 полугодии 2018 г. (+10,8%), 3,8 млн туристов (+6,7%). Основную группу составляют туристы из Германии (4.092.968 ночёвок), США (454.196), Великобритании (249.416) и Италии (239.835). За ними следуют Швейцария (217.079), Австрия (213.519) и Россия (191.717 ночёвок). Число ночёвок китайских туристов выросло на +23%, а туристов из Индии на +31%. Заполняемость отельных номеров осталась на уровне 72%.
Оборот в розничной торговле, приходящийся на туристов из арабских стран, Китая и России, составил в 2017 г. более 1,1 млрд евро. Это почти 1/3 от общего оборота среди туристов. Для русских туристов Мюнхен является шопинговой столицей №1. За Мюнхеном следуют Берлин, Франкфурт и Дюссельдорф.

Округ Мюнхен – образцовый

Пригороды Мюнхена по всем показателям – демографический рост, перспективы, экономический рост и производительность – в масштабах Германии постоянно занимают первые места. Близость гор делает юг Германии необычайно привлекательным.
Округ Мюнхен недавно опять занял первое место среди 435 округов Германии. За ним следует соседний Фрайзинг (Freising). Доход на душу населения в округе самый высокий: 85.000 евро/чел. по сравнению с 24.500 Евро/чел. в среднем по Германии. Здесь и самая высокая продуктивность: 120.500 евро на каждого трудоспособного в сравнении с 53.000 Евро в среднем по Германии. По покупательской способности регион находится на 5ом месте (12.000 Евро/чел. по сравнению с 8.500 Евро по Германии).
Логическое последствие высокой покупательской способности – высокие цены на недвижимость.
Оттока населения тут не ожидается. Наоборот, региону предвещают больший приток населения, чем баварской столице - Мюнхену. Это гарантирует стабильность цен и высокий спрос на недвижимость.

Самые фешенебельные районы Мюнхена

Самые популярные районы среди Singles и прилично зарабатывающих парочек: Леель (Lehel), Максфорштадт (Maxvorstadt), Швабинг (Schwabing) и Изарфорштадт (Isarvorstadt).

Цены и аренда (в евро) на жилую недвижимость в отдельных районах Мюнхена в 2019 г.

Район Цены на коттеджи/виллы Цены на квартиры
за 1 кв.м
Аренда
за 1 кв.м
вторичка
средняя цена
новостройка
средняя цена
вторичка
средняя цена
новостройка
средняя цена
вторичка
доход в %
новостройка
доход в %
Au/
Ау
данных нет * 5.200-9.700
6.700
11.500-17.200
12.300
15,50-33,00
3,6
18,60-25,70
2,0
Aubing/
Аубинг
4.700-7.600
6.000
5.300-8.000
6.800
4.900-7.000
5.300
6.800-7.900
7.200
12,20-17,90
3,3
16,80-20,00
3,0
Bogenhausen/
Богенхаузен
5.800-15.600
8.100
6.600-10.900
8.500
5.600-11.900
7.600
8.600-19.100
12.700
14.40-27,00
2,8
17,10-28,60
2,0
Feldmoching/
Фельдмохинг
5.700-9.000
6.200
5.200-7.900
6.300
4.900-7.600
5.800
6.600-8.300
7.500
12,90-19,50
3,1
16,00-18,90
2,8
Giesing/
Гизинг
5.400-11.600
8.200
данных нет * 5.500-8.300
6.400
7.200-11.600
10.200
14,00-27,60
3,2
18,90-20,70
2,3
Haidhausen-Nord/
Хайдхаузен-Норд
данных нет * 4.400-13.800
8.900
9.200-16.300
12.500
16,30-30,50
2,6
19,00-33,50
2,2
Laim/
Лайм
6.300-9.900
7.500
7.600-9.700
8.000
5.500-8.200
7.000
7.500-12.700
7.700
13,80-26,00
2,8
14,00-23,60
3,0
Ludwigsvorstadt/
Лудвигсфорштадт
данных нет * 8.200-14.300
10.800
12.100-20.900
16.200
16,10-31,40
2,3
18,10-29,30
1,9
Neuhausen/
Нойхаузен
7.200-18.100
14.000
9.000-16.500
13.000
6.800-11.700
8.900
9.100-13.900
10.400
14,70-28,80
2,4
9,70-23,40
2,6
Pasing/
Пазинг
5.700-10.200
7.100
5.700-9.300
8.000
5.400-8.000
6.500
7.800-10.300
9.000
14,00-21,50
2,9
14,90-24,60
2,6
Schwabing/
Швабинг
данных нет * 7.900-15.600
10.000
13.800-18.000
16.000
17,20-34,40
2,4
19,50-22,70
1,7
Sendling/
Зендлинг
данных нет * 6.200-9.600
7.300
5.600-10.200
8.200
14,50-26,90
2,9
18,00-26,00
3,3
Trudering/
Трудеринг
4.000-8.200
6.200
данных нет * 5.700-7.600
6.500
6.100-10.000
7.800
13,20-19,30
3,0
16,80-28,00
2,8
Untergiesing-Harlaching/
Унтергизинг-Харлахинг
7.000-13.900
9.000
6.200-9.600
6.500
5.800-9.600
7.900
9.000-11.800
10.600
14,60-25,80
2,6
17,00-27,00
2,5
Средние цены и аренда на типичные квартиры и коттеджи/виллы.
Данных нет *: предложений на рынке нет.
Источник: Capital, май 2019 г.

Самые дорогие жилые улицы в Мюнхене.

Динамика цен на вторичные квартиры в Мюнхене с 2006 по 2018 гг. по годам строительства.
Цены для среднего и хорошего местоположения.


Источник: Gutachterausschuß München (Комитет оценщиков в Мюнхене).

Развитие цен на квартиры-новостройки в Мюнхене с 2006 по 2018 гг.
Цены для среднего (голубой цвет) и хорошего (жёлтый) местоположения.


Источник: Gutachterausschuß München (Комитет оценщиков в Мюнхене).

По данным Комитета оценщиков (Gutachterausschuß) цены в Мюнхене в 2018 г. опять росли, как на квартиры-новостройки, так и на вторичное жильё: в среднем на 8%, а на таунхаусы и дома на две семьи — на 10%. Средняя цена на квартиры-новостройки в Мюнхене составляла в 2018 г. ок. 8.500 евро/кв. м (для сравнения: 6.500 евро/кв. м в 2015 г.), а на вторичные — ок. 7.600 евро. За последние 35 лет самый большой скачёк цен был зарегистрирован всего лишь 3 раза: 14,5% в 1981 г., 19,4% в 1990 г. и 13,5% в 2012 г.
Всего недвижимости было продано на 12,7 млрд евро.

Развитие цен на квартиры-новостройки в Мюнхене.
Средние цены для среднего и хорошего местоположения, жилая площадь 50-120 кв. м.
(Индекс: средняя, годовая цена. Базис 1980 г. = 100%).


Источник: Gutachterausschuß München (Комитет оценщиков в Мюнхене).

Динамика цен на земельные участки под жилое строительство в Мюнхене с 2006 по 2018 гг.
Местоположение среднего и хорошего уровня. Индекс (базис 2006 г. = 100).



Источник: Gutachterausschuß München (Комитет оценщиков в Мюнхене).

Цены на земельные участки под жилое строительство в местах среднего и хорошего уровня местоположения в Мюнхене выросли в 2018 г. в среднем на 11%. При этом цены на участки под коттеджи прибавили в цене +12% в среднем. Участки под многоквартирные дома - на 8% (синяя линия на графике выше).
С 1960 г., как правило, цены росли в начале каждого десятилетнего периода. Такая же картина наблюдается и с 2010 г. Фаза роста длилась обычно около 4х лет. В этот же раз она может быть дольше, т.к. Мюнхен переживает большой приток населения.

Каждые два года Комитет оценщиков Мюнхена публикует цены на земельные участки на основании реальных сделок. В среднем с последнего периода цены выросли на 25%.
В отдельных районах, как Nymphenburg/Gern, рост составил даже 55-58% до 2.800-3.000 евро/кв. м. Только в Nymphenburg разброс цен от 3.700 до 5.500 евро. А в и так уже непомерно дорогих местах Altbogenhausen и Herzogpark цены зашкаливают за 5.000 евро/кв. м. В самом фешенебельном и популярном районе Мюнхена Bogenhausen цены на участки варьируются от 5.000 до 8.500 евро/кв. м. В известном районе Schwabing - не такой большой разброс цен: 3.900-4.900 евро.
Дешевле можно было купить участки в приличных районах Pasing-Obermenzing (2.300-2.800 евро), Solln (2.800 евро), Englschalking и Denning (2.250- 2.600 евро), Forstenried и Großhadern (2.250-2.500 евро).
Чем больше этажность дома, тем выше цена за 1 кв. м.

Самые высокие цены на участки в Германии — на знаменитых шоппинговых улицах Мюнхена Neuhauser Straße и Kaufingerstraße: более 60.000 евро/кв. м.

И конца росту цен не видно. Крупный портал по недвижимости в Германии Immowelt сделал в 2019 г. собственный прогноз. Исходя из демографического роста и др. определяющих факторов, средняя цена на квартиры в Мюнхене вырастет с 7.110 евро/кв. м в 2018 г. до 11.380 евро в 2030 г.: +60%!!! Уже к 2020 г. она поднимется до 8.200 евро (+15%).