|
There are no translations available.
У меня есть однозначный и готовый ответ: никто этого не знает!
Почему? Потому что в будущее заглянуть никакой пророк и никакой исследовательский институт не может. И, тем более, в будущее вашей личности и вашей финансовой и профессиональной ситуации.
Те исследования, кот. или были сделаны в прошлом или оценивают сегодняшнюю ситуацию, построены соответственно на прошлых данных или на данных рынка именно сегодня. Но уже про «завтра» ничего нельзя сказать. Не говоря уже о том, как будут развиваться все факторы, например, в ближайшие 10 лет (спекулятивный срок для инвесторов в доходную недвижимость в Германии) или 20-30 лет, пока вы будете выплачивать кредит.
Мало того, то, что происходило с ростом цен на недвижимость в Германии последние 10 лет, было уникальностью. Это нельзя перенести на будущее.
А составляющих ОЧЕНЬ много. И все я здесь не перечислю. Только самые основные.
Но многие из вас, покупая недвижимость для себя, имеют только один аргумент: зачем я буду платить аренду чужому дяде, и мне квартира никогда не будет принадлежать? Если я могу выплатить с годами кредит, и квартира будет в моей собственности, не позднее выхода на пенсию.
С точки зрения «быть хозяином» и «что хочу, то и ворочу» и т. д. и т.п. - однозначный ответ «да», покупайте, если у вас ещё достаточно лет до пенсии, и вы успеете выплатить к 65-67 годам кредит.
А тем более, если вы построите дом своей мечты. Тут и сравнивать не стоит. Это чисто эмоциональный подход. Но никак не математический и не рациональный.
Есть множество опросов и все они приводят одну и ту же самую главную причину, по которой немцы хотят купить недвижимость для собственного пользования: жить на пенсии в своей недвижимости и не платить аренду. И, действительно: чуть более 50% пенсионеров в Германии живут в собственной недвижимости и менее 10% из них выплачивают кредит и на пенсии.
Но это не значит, что все они живут в той недвижимости, за которую они выплачивали кредит в течение 25-35 лет. Если вы в 35 лет строили или покупали 3 спальни/детские комнаты, то на пенсии все они вам точно не нужны. Они стоят денег, которых у большинства из вас потом не будет. Не забывайте, что, как правило, если вы выплачиваете кредит, у вас не остаётся больше ничего, чтобы откладывать хотя бы 5-10% от доходов в накопления. И, выйдя на пенсию, вы понимаете, что ваш домик не приносит вам Cash Flow. Вы, как будто бы, на пенсии и миллионер (в Мюнхене уж точно), но «откусить» от своего дома ничего нельзя.
Что многие такие покупатели ещё забывают?
1. Расходы на ремонт ложатся теперь ТОЛЬКО на ваши плечи, а не на плечи всего общества собственников, если речь ведётся об общедомовой собственности в случае с квартирами и долевой собственностью.
Не успели выплатить кредит, а уже надо инвестировать в модернизацию.
2. Вы не уверены в надёжности своего рабочего места не только в далёком будущем, но даже в завтрашнем дне. А кредит взят на десятилетия.
3. Не исключается смена рабочего места и переезд в другой город.
4. Вы не знаете, как изменится ипотечный процент после истечения срока фиксации процентов.
5. Нельзя надеяться, что банк не изменит подход к своим заёмщикам и не потребует от вас новых документов на проверку. Даже только потому, что положение банков «шаткое» и из-за кризиса, и из-за требований к ним сверху (Basel II, III, IV и т.д.).
6. И опять же: совсем абсолютное меньшинство из вас сможет что-то отложить в накопления, чтобы наконец-то наслаждаться на пенсии жизнью во всех её прелестях, а не считать каждую копейку.
7. Вы точно наперёд не знаете, на сколько ваша недвижимость вырастет в цене за 10-30 лет, и сколько вы инестировали за эти годы в ремонт и модернизацию.
И этот список можно ещё продолжить...
Есть у него плюс: дисциплина с платежами по кредиту, от которых так просто не уйти.
А что с арендатором, который снимает на этой же площадке точно такую же квартиру?
Во-первых, он однозначно за такую же квартиру платит меньше, чем собственник выше за кредит. А вот разницу он должен откладывать в накопительный вклад, чтобы на эти деньги купить на пенсии то жильё, кот. подходит именно под его жизнь на пенсии.
А какие у него неизвестные?
1. Он не знает, сколько принесёт его вклад за 20-30 лет и как изменится налогообложение этого вклада.
2. Скорей всего, дисциплины его не хватит, и он будет брать из вклада деньги при первой необходимости, тратить их, менять или приостанавливать вклад.
3. Он точно не знает, как и выше, что будет с его работой и куда он переедет, и как там изменится его аренда.
4. Будет ли меняться его аренда в одной и той же квартире? Вверх? Вниз? Как изменится закон? (Правительство любит что-то «изобретать»).
5. Также он не знает, какие мелкие ремонты лягут на его плечи за все годы.
6. Какую недвижимость и где он сможет себе позволить на своё накопление? И сможет ли вообще? И этот список тоже можно продолжать.
У него есть один большой плюс: он гибкий и может переезжать когда угодно и куда угодно.
Как видите, исходя уже из перечисленных пунктов, нельзя сравнить эти две категории и принять решение.
А ещё добавляется третий вариант, о котором большинство и не задумывается.
Если вы платите немалые налоги в Германии, то, вполне возможно, вам было бы выгоднее самому что-то снимать, а купить для экономии налогов доходную недвижимость, которая сдана в аренду. Почему? Потому что это практически единственный на сегодня способ экономии налогов в Германии. Вы списываете с налогов амортизацию здания, проценты по кредиту, расходы на поездки к этой недвижимости, за налогового консультанта и пару др. расходов. Т.е. вы финансируете частично недвижимость практически за счёт экономии налогов. Если вы не купите её, налоги вам никогда не вернутся.
Можно ли здесь всё наперёд посчитать? Конечно же, тоже «нет». Тут тоже свои неизвестные:
1. Как изменится налоговый закон?
2. Будут ли проблемы с арендатором и какие?
3. Как изменятся ваши налоги? Если они снизятся, вы будете меньше экономить (налоговая прогрессия).
И часть др. неизвестных, кот. такие же, как в двух вариантах выше.
Вот вам и ответ на вопрос выше: однозначного ответа нет!
У вас остались неотвеченные вопросы? Вам нужно подобрать подходящий объект недвижимости в нужном регионе? Пож. обращайтесь по ссылке ниже и я буду рада помочь вам.
Контакты
Июль 2020. |
