Зачем инвестировать в недвижимость Мюнхена?

Положительная демография

Мюнхен – третий по численности населения город Германии (1.590.859 человек на 30.4.2023 г.). 
Мюнхен был, есть и остаётся привлекательным мегаполисом. Население Мюнхена постоянно растёт. За 10 лет - с конца 2007 г. до конца 2017 г. - оно увеличилось на 16,4% (+214.483 чел.). Средний возраст мюнхенца составлял в 2017 г. 42,5 года.
В 2017 г. в Мюнхен переселилось 796 граждан России (из 53.012 иностранцев, кот. составляют 44,9% от всех переселенцев). Уехали в Россию 250 чел.
Из всех иностранцев 321.258 чел. имели европейское гражданство. Из них на 1 месте — турки (38.114 чел.). Русские занимают по численности 13 место: 8.682 чел., а украинцы - 16 место (6.689 чел.).
Всего в Мюнхене насчитывалось в 2017 г. 184 национальности и доля иностранцев составляла 27,2%.
В апреле 2019 г. Planungsreferat Мюнхена скорректировал свои прогнозы: к 2030 г. Мюнхен превысит планку 1,7 млн, а к 2037 г. - 1,8 млн жителей. К 2040 г. Мюнхен будет насчитывать 1,854 млн, что на 293.253 чел. больше 2017 г. (+18,8% или в среднем 0,75%/г.). Доля иностранцев вырастет до 33,5%.
Т.о. прогноз 2015 г. снижен, когда цифра 1,851 млн жителей ожидалась уже к 2035 г.

Площадь Мюнхена составляет 310,71 кв.км. 13,3% составляют зелёные насаждения.

Баварская столица является самым перспективным регионом, а Мюнхен и пригороды – регионом с самым большим экономическим потенциалом в Германии. Здесь самая высокая продуктивность, самое большое число вновь созданных предприятий и самая большая покупательская способность. Уже на протяжении длительного времени Мюнхен является комфортным для жизни. Прежде всего, это ценят специалисты с высшим образованием. Их доля к 2030 г. вырастет по данным исследования банка Postbank до 48%. Стабильная экономика гарантирует наличие рабочих мест.

Самый перспективный город Германии

По данным Института по исследованию экономики Prognos 2016 г. Мюнхен опять занял 2ое место среди 402 городов и округов. На 1ом месте – округ Мюнхен. При исследовании учитывались: демографическое развитие, благосостояние и социальное положение, рынок труда, конкурентоспособность и инновации.

Согласно рэнкингу среди 28 европейских столиц за 2016 г., составленному PricewaterhouseCooppers (PwC) совместно с Urban Land Institute (ULI), по привлекательности и рентабельности инвестиций в недвижимость Мюнхен находится на 10 месте.

45 из 500 самых крупных компаний Германии имеют свою штаб-квартиру в Мюнхене и пригородах. Из восьми концернов DAX в Баварии шесть расположены именно в Мюнхене, что является уникальным для Германии. Уже много лет Мюнхен является «биржевой лигой» Германии. Капитализация компаний из индексов DAX, MDAX и TecDAX составляла 350,1 млрд евро в 2017 г. Благодаря множеству компаний и разнообразию отраслей, Мюнхен мало подвержен кризисам. Число обанкротившихся предприятий было в 2017 г. самым низким за последние 10 лет.

Как позиционируется Мюнхен в Европе и Германии?

Уже годами Мюнхен и его экономическая зона занимают в международном и национальном рэнкинге мегаполисов первое или одно из первых мест.

Среди крупных городов с населением свыше 500 тыс. чел. Мюнхен есть и остаётся мегаполисом с самой низкой квотой безработных: 3,6% в январе 2020 г.
Доля специалистов с высшим образованием, работающих по найму, составляет ок. 32,9%, что является самым высоким уровнем среди мегаполисов Германии (для сравнения: 25,1% - в Берлине).

Мюнхен: 1ое место по жилой недвижимости в Германии

В столице Баварии инвесторам гарантировано стабильное развитие рынка квартир также и во времена кризиса. Квота собственников квартир в Мюнхене составляет всего 25% и эта квота снизилась за последние 12 лет на 17,9%. Остальные 75% арендуют жильё.
По последним данным на 31.12.2017 г. в 54,1% из 818.120 домохозяйств проживало всего по 1 человеку. Т. о. почти каждый третий мюнхенец живёт один. Доля домохозяйств из 2х человек составляет 25,1%, из 3х — 10,3%. 79% жителей Мюнхена снимают жильё в аренду. 
Число квартир с начала века непрерывно растёт и составляло в конце 2017 г. ок. 795.000. Но число домохозяйств выросло до 818.120.

Число квартир в сравнении с числом домохозяйств с 2004 г.

Средняя жилая площадь на одного жителя Мюнхена составляла в 2017 г. 39 кв. м. В среднем одна квартира имеет 72,7 кв. м. Плотность: 1,87 чел./кв-ру (2017 г.).

Дефицит жилья

Мюнхен — самый густонаселённый город Германии. На площади около 310,71 кв. км проживает более 1,5 млн чел или ок. 4.960 жителей на 1 кв. км. При росте населения на 15,4% с 2013 по 2030 гг. возникает потребность в 120.000 квартирах-новостройках или в среднем 8.000-8.500 квартир в год. Такое число было достигнуто только 1 раз за последние 15 лет: в 2020 г. было построено 8.289 квартир и выдано 11.528 разрешений на строительство. Больше квартир было построено только в 2006 г.: 14.769. Средняя площадь квартиры-новостройки: 69,3 кв.м.

Построенные квартиры в Мюнхене всего и по числу комнат с 2010 по 2019 гг.

Источник: Статистическое ведомство Мюнхена (Statistisches Amt München).

Недвижимость в Мюнхене была и остаётся самой дорогой в Германии.

По всем сегментам жилой недвижимости Мюнхен был и остаётся и в 2021г. самым дорогим городом в Германии.

Рэнкинг цен на квартиры-новостройки в Германии.
Цены в 10 самых дорогих городах Германии в 4 кв-ле 2020г.

Известный немецкий институт empirica и в 4 квартале 2020г. по всем показателям ставит Мюнхен опять на 1ое место (кроме одного) (средние показатели):
● Аренда на все квартиры (новостройки и вторичные, без мебели): 17,02 евро/кв.м.
● Аренда на квартиры-новостройки (без мебели): 18,61 евро/кв.м.
● Цена на все квартиры (новостройки и вторичные): 8.051 евро/кв.м.
● Цена на квартиры-новостройки: 9.569 евро/кв.м (2 место после округа Мисбах).
● Цена на все коттеджи на 1 и 2 семьи (новостройки и вторичные): 10.127 евро/кв.м.
● Цена на коттеджи-новостройки на 1 и 2 семьи: 10.873 евро/кв.м.

Под «новостройками» институт empirica понимает объекты последних 10 лет. Квартиры взяты площадью 60-80 кв. м, а дома — 100-150 кв. м, сравнительно высокого уровня отделки. Анализ построен на базе более 2 млн объявлений по продаже недвижимости в Мюнхене из более 100 источников.

Аренда на жильё растёт

Согласно институту empirica средняя аренда на квартиры-новостройки в 4 квартале 2020г. составляла в Мюнхене 18,61 евро/кв. м (без коммунальных услуг). Ещё в 2012г. это было ок. 13 евро/кв. м.
Студенты платят самую дорогую аренду опять же в Мюнхене: в начале летнего семестра 2021 - в среднем 650 евро в месяц, вкл. коммунальные расходы. И не за квартиру, а всего лишь за комнату в коммуналке без мебели размером 10-30 кв. м. Девять лет назад (в 2012г.) эта аренда составляла 435 евро. Рост: +49,4%.
Мюнхен непоколебимо занимает лидирующую позицию как самый дорогой город Германии.

Рэнкинг аренды на квартиры-новостройки в Германии
Аренда в 10 самых дорогих городах Германии в 4 кв-ле 2020г.

Институт подсчитал, что домохозяйство со средним доходом платит за 3х-комн. квартиру-новостройку в Мюнхене 33,5% от дохода.

А по последним данным компании JLL за 2 полугодие 2020г., опубликованном в марте 2021г., средняя аренда на квартиры составляла 20,55 евро/кв.м (+2,8% за 1 год). Динамика роста упала. Так за предыдущие 5 лет средний рост составлял +5,0%/г., а за тот же период предыдущего года: +3,8%. Самая дорогая аренда приостановилась на уровне 30 евро/кв.м/м-ц. Зато намного выросла аренда в самом дешёвом сегменте (нижние 10%): +5,6%.
Аренда на новостройки выросла на +3,8% (21,95 евро/кв.м/м-ц). И здесь динамика прошлого периода упала (+4,8%).

Распределение предложений аренды по классам в евро/кв.м/м-ц (красный цвет - во 2ом полугодии 2020г., серый - разница к предыдущему году.

Тем не менее, несмотря на небольшую стагнацию аренды, долгосрочное падение аренды не предвидится. Спрос превышает предложение и вакантных квартир практически нет. Но, благодаря постепенному насыщению рынка, ожидается не такой большой рост цен.
Мюнхен остаётся самым дорогим городом Германии. В центре Мюнхена (Ludwigsvorstadt, Isarvorstadt, Atstadt и Lehel) аренда на квартиры-новостройки зашла за 24 евро/кв.м. Дефицит квартир и участков под жильё сохраняется.

Аренда по районам Мюнхена во 2ом полугодии 2020 г.

Мюнхену эксперты прогнозируют в будущем абсолютную надёжность и стабильность цен.
Квота вакантных, жилых площадей в Мюнхене чрезвычайно низкая: всего 0,2%, а офисных - 2,2% (2019 г.)

Где жить дорого

Результат исследования 412 федеральных округов и свободных городов Германии, проведённого Институтом по исследованию и консультациям в области недвижимости, жилья и окружающей среды, позволил получить сравнение, как дорого или дешёво жить в отдельных регионах или городах. Так, например, в Мюнхене индекс 213,8 почти в два раза выше средней величины по Германии. Исходный индекс 100.
Мюнхен — самый дорогой город Германии. За ним следует округ Мюнхен.

Мюнхен — столица миллионеров

Из проживающих в Баварии 4.225 миллионеров (по доходу) 1.268 (30%) приходятся на город и округ Мюнхен. Однако, последняя статистика Федерального статистического ведомства, появившаяся в середине 2018 г., приводит данные за 2014 г. Число миллионеров выросло за 1 год на 449. Более половины из них живут в Верхней Баварии (2.263). Где живут миллионеры? Совсем не в центре города, а под Мюнхеном. Так по плотности миллионеров по доходу Грюнвальд занимает 1 место в Германии (2% всех жителей), а на 3 месте — Грефельфинг.
Ни в одном крупном городе Германии нет такого низкого числа получателей социальной помощи, как в Мюнхене: всего лишь 1,6% в ноябре 2018 г. Для сравнения в Берлине: 5,6%.

Самая дорогая квартира в Мюнхене

Быстро была продана в 2011 г. за 16 млн евро (по данным в прессе) самая дорогая пока квартира в Мюнхене: пентхаус, 700 кв.м., с панорамным видом на город и Альпы на горизонте и террасой на крыше. Цена за 1 кв. м: 22.850 евро.
Ещё в 2009 г. самая дорогая квартира в Мюнхене стоила 7,8 млн евро (15.000 евро/кв.м). Но это оказался не предел.
И вот в ноябре 2019 г. появился проект, кот. побъёт нынешний рекорд: вид на Изар будет стоить в шикарном пентхаусе 27.000 евро/кв. м. Проект на несколько домов будет закончен к концу 2022 г. Средняя цена квартир: 18.000 евро/кв. м. Но тот, кто хочет наслаждаться видом на Изар, должен выложить не менее 20.000 евро.

Рай для розничной торговли

В Мюнхене самые дорогие торговые улицы Германии. Аренда на Кауфингер Штрассе (Kaufingerstr.) доходит до 410 евро/кв.м. Ещё в 2009 г. она составляла 310 евро/кв.м.

Мюнхен был и остаётся одним из самых привлекательных городов Европы. Также и согласно актуальному докладу „Retail Report München“ компании CB Richard Ellis (CBRE) в планах по экспансии у всех немецких и иностранных розничных торговцев Мюнхен стоит на 1ом месте.
Мюнхен соединяет в себе неповторимый шарм шопинга с высокой покупательской способностью.
И на длительную перспективу торговым улицам в центре Мюнхена специалисты прогнозируют самую высокую аренду в Германии. Спрос на торговые площади существенно отстаёт от предложения.

Рост числа туристов – залог успешного отельного бизнеса

Мюнхен притягивает туристов как магнит. Уже 13 лет подряд число ночёвок непрерывно растёт: 7,7 млн в 1 полугодии 2018 г. (+10,8%), 3,8 млн туристов (+6,7%). Основную группу составляют туристы из Германии (4.092.968 ночёвок), США (454.196), Великобритании (249.416) и Италии (239.835). За ними следуют Швейцария (217.079), Австрия (213.519) и Россия (191.717 ночёвок). Число ночёвок китайских туристов выросло на +23%, а туристов из Индии на +31%. Заполняемость отельных номеров осталась на уровне 72%.
Оборот в розничной торговле, приходящийся на туристов из арабских стран, Китая и России, составил в 2017 г. более 1,1 млрд евро. Это почти 1/3 от общего оборота среди туристов. Для русских туристов Мюнхен является шопинговой столицей №1. За Мюнхеном следуют Берлин, Франкфурт и Дюссельдорф.

Самые фешенебельные районы Мюнхена

Самые популярные районы среди Singles и прилично зарабатывающих парочек: Леель (Lehel), Максфорштадт (Maxvorstadt), Швабинг (Schwabing) и Изарфорштадт (Isarvorstadt).

Цены и аренда (в евро) на жилую недвижимость в отдельных районах Мюнхена в 2019 г.

Самые дорогие жилые улицы в Мюнхене.

Динамика цен на вторичные квартиры в Мюнхене с 2010 по 2022гг. по годам строительства.
Цены для среднего и хорошего местоположения.

Источник: Gutachterausschuß München (Комитет оценщиков в Мюнхене).

Развитие цен на квартиры-новостройки в Мюнхене с 2010 по 2022гг.
Цены для среднего (голубой цвет) и хорошего (жёлтый) местоположения.

Источник: Gutachterausschuß München (Комитет оценщиков в Мюнхене).

По данным Комитета оценщиков (Gutachterausschuß) цены на квартиры в Мюнхене во второй половине 2022г. росли только на новостройки. На вторичные квартиры цены падали: в среднем на -1,7%, вне зависимости от меcтоположения. Самый большой оборот (ок. 60%) пришёлся на хорошее и среднее местоположение. И здесь на новостройки цены выросли в среднем на +9,5%, а на вторичку они упали на -5,7%. Средняя цена на квартиры-новостройки в Мюнхене составляла в 2022г. ок. 11.000 евро/кв.м в среднем местоположении и ок. 12.000 евро/кв.м - в хорошем местоположении.
Полдома в Мюнхене в среднем и хорошем местоположении стоили в среднем:
• новостройка: 1.480.000 евро
• вторичка: 1.270.000 евро.
А это цены на средние туанхаусы в таком же местоположении:
• новостройка: 12.150 евро/кв.м (рост на +9,5% к первой половине 2022г.)
• вторичка: 8.800 евро/кв.м (падение на -4%)
Всего недвижимости в 2022г. было продано на 11,9 млрд евро (-37%).

Развитие цен на квартиры-новостройки в Мюнхене.
Средние цены для среднего и хорошего местоположения, жилая площадь 50-120 кв. м.
(Индекс: средняя, годовая цена. Базис 1980г. = 100%).

Источник: Gutachterausschuß München (Комитет оценщиков в Мюнхене).

Динамика цен на земельные участки под жилое строительство в Мюнхене с 2010 по 2023 гг.
Местоположение среднего и хорошего уровня. Индекс (базис 2010 г. = 100).

Источник: Gutachterausschuß München (Комитет оценщиков в Мюнхене).

Цены на земельные участки под жилое строительство в местах среднего и хорошего уровня местоположения в Мюнхене в 2022 г. оставались стабильными. При этом цены на участки под дома на две семьи и таунхаусы прибавили в цене +6% в среднем.
С 1960 г., как правило, цены росли в начале каждого десятилетнего периода. Такая же картина наблюдается и с 2010 г. Фаза роста длилась обычно около 4х лет. В этот же раз она может быть дольше, т.к. Мюнхен переживает большой приток населения.

Каждые два года Комитет оценщиков Мюнхена публикует цены на земельные участки на основании реальных сделок. В среднем с последнего периода цены выросли на 25%.
В отдельных районах, как Nymphenburg/Gern, рост составил даже 55-58% до 2.800-3.000 евро/кв. м. Только в Nymphenburg разброс цен от 3.700 до 5.500 евро. А в и так уже непомерно дорогих местах Altbogenhausen и Herzogpark цены зашкаливают за 5.000 евро/кв. м. В самом фешенебельном и популярном районе Мюнхена Bogenhausen цены на участки варьируются от 5.000 до 8.500 евро/кв. м. В известном районе Schwabing - не такой большой разброс цен: 3.900-4.900 евро.
Дешевле можно было купить участки в приличных районах Pasing-Obermenzing (2.300-2.800 евро), Solln (2.800 евро), Englschalking и Denning (2.250- 2.600 евро), Forstenried и Großhadern (2.250-2.500 евро).
Чем больше этажность дома, тем выше цена за 1 кв. м.

Самые высокие цены на участки в Германии — на знаменитых шоппинговых улицах Мюнхена Neuhauser Straße и Kaufingerstraße: более 60.000 евро/кв. м.

И конца росту цен не видно. Крупный портал по недвижимости в Германии Immowelt сделал в 2019 г. собственный прогноз. Исходя из демографического роста и др. определяющих факторов, средняя цена на квартиры в Мюнхене вырастет с 7.110 евро/кв. м в 2018 г. до 11.380 евро в 2030 г.: +60%!!! Уже к 2020 г. она поднимется до 8.200 евро (+15%).

Округ Мюнхен – образцовый

Пригороды Мюнхена по всем показателям – демографический рост, перспективы, экономический рост и производительность – в масштабах Германии постоянно занимают первые места. Близость гор делает юг Германии необычайно привлекательным.
Округ Мюнхен в рэнкинге Института Prognos 2019 занял 2 место (после Мюнхена) среди 401 городов и округов Германии. Из пригородов Мюнхена Штарнберг (Starnberg) вышел на 8 место.
А в рэнкинге издания Focus Money за 2019 г. он на почётном 7 месте. За ним следуют соседний Эберсберг (Ebersberg) (6 место) и Штарнберг (16 место).
Среди 12 городов/округов с самыми высокими располагаемыми доходами на душу населения 4 находятся в округе Мюнхен. Ниже последние, опубликованные в 2019 г. Hans-Böckler-Stiftung, доходы за 2016 г.:
1. округ Штарнберг: 34.987 евро
4. округ Мюнхен: 29.891 евро
5. г. Мюнхен: 29.685 евро
12. округ Эберсберг: 26.614 евро.
По покупательской способности на душу населения (ниже в евро) за 2019 г. 6 из 10 первых регионов находятся именно в округе Мюнхен:
1. округ Штарнберг: 34.098
3. округ Мюнхен: 32.585
4. г. Мюнхен: 31.925
6. округ Эберсберг: 30.990
7. округ Фюрстенфельдбрук: 29.270
8. округ Дахау: 29.136
Логическое последствие высокой покупательской способности – высокие цены на недвижимость.
Оттока населения тут не ожидается. Наоборот, региону предвещают больший приток населения, чем баварской столице - Мюнхену. Это гарантирует стабильность цен и высокий спрос на недвижимость.

В каких пригородах Мюнхена аренда жилья дешевле?

Институт IVD проанализировал новые договора аренды за 2019 г. на вторичные квартиры (год постройки с 1950 г.).
Самые дешёвые пригороды Мюнхена и какая доля договоров аренды стоила дешевле 13,00 евро/кв.м:
• Эберсберг (Ebersberg): ¾ или 74%
• Фюрстенфельдбрук (Fürstenfeldbruck): 2/3 или 68%
• Эрдинг (Erding): 64,4%
• Фрайзинг (Freising): 60,4%.
Процентное соотношение в самых дорогих городах:
• Мюнхен: только 7% всех договоров стоили дешевле 13,00 евро/кв.м, а большая часть (80,6%) - более 15 евро/кв.м
• Штарнберг (Starnberg): 27% - дешевле 13,00 евро/кв.м
• Дахау (Dachau): 44% - дешевле 13,00 евро/кв.м (см. график ниже).

Источник: Институт по недвижимости IVD.

Несмотря на выросшие с весны по осень 2019 г. цены на недвижимость в пригородах Мюнхена, аренда на вторичные квартиры в некоторых окружных городах замерла на прежнем, высоком уровне. Так не было изменений в округах Фрайзинг, Эрдинг и Эберсберг.
В след. округах аренда выросла:
• Фюрстенфельдбрук: + 4,0%
• Штарнберг: +3,6%
• Дахау: +1,5%
• г. Мюнхен: +0,6%.
Если сравнивать 5ти-летний срок (осень 2014-осень 2019 гг.), то выяснилось, что самый большой рост аренды наблюдался совсем не в Мюнхене, а именно в пригородах Мюнхена:
• Эрдинг: +39%
• Эберсберг: +36%
• Мюнхен: +20%
• Штарнберг: +18%
• Дахау: +15%.