Где взять собственный капитал на покупку недвижимости в Германии, если у вас его нет?

Если вы имеете высокую степень платёжеспособности в Германии, то для покупки недвижимости достаточно иметь только накопленный капитал для оплаты расходов при покупке. Они могут быть от около 5 до 16%. Нерезидентам понадобится больше.

НО: одно дело, когда это 10% от 100 тыс евро. Другое дело, если это 8,57% от 1 млн евро. У большинства и таких денег наличными нет.

Где их взять и чем заменить, если уж очень хочется купить объект недвижимости прямо сегодня, а не завтра-послезавтра и т.д. и не бежать постоянно за уходящим поездом (=растущими ценами и растущей маржой банков)?

Есть несколько вариантов/источников.

Что точно не надо делать, так это брать у того же или другого банка кредит на все 110%, т.е. ещё и на оплату расходов при покупке. Мало того, что эти 10% будут потребительским кредитом под высокие проценты с коротким сроком погашения, т.е. соответственно - высоким обременением в месяц.
Второй риск в том, что ваша недвижимость не стоит 110%, а всего лишь 100%. Если вдруг она упадёт в цене или вы попадёте в финансовые трудности, банк может попросить вас предоставить дополнительные гарантии, которых у вас, как правило, в этот момент нет. И вот тут-то начнутся огромные проблемы.

Так как же решить эту проблему?

1. Взять в долг у родных, близких, друзей, коллег и т.д., если вы уверены, что можете помесячно им быстро вернуть этот долг. Или вернуть часть из 13-14 зарплаты. Тем более, в отпуск сейчас практически никто не летает. В немецких банках процентов на вклады нет. Предложите им хоть какой-то процент.

2. Взять кредит у вашего работодателя. Сегодня в банке он платит отрицательные проценты. А вы даёте ему возможность заработать на вас. Наверняка, он вам не откажет, если вы для его - ценный работник.

3. Есть у вас др. накопления/сбережения в форме накопительной страховки жизни, ценные бумаги, строительно-накопительный договор (Bausparvertrag)? Тогда договора не надо расторгать, а просто отдать их в залог банку. Все они будут оцениваться по-разному. Страховка жизни согласно Rüchkkaufswert. Эту сумму вы видите в выписке каждый год. Это та сумма, кот. вы получили бы на сегодняшний момент, если бы расторгли страховку.
Акции оцениваются приблизительно по курсу 50-60%. Торговать ими вы можете и дальше.
Фонды: в зависимости от того, какие именно это фонды.

Скажу сразу, что не каждую сумму банк возьмёт в залог. Если квартира стоит 200 тыс евро и вы хотите оставить 20 тыс в залог (10%), то, скорей всего, это не пройдёт. Слишком мало. А вот от 50 тыс евро и больше - может пройти.

4. У вас уже есть объект недвижимости, кот. не обременён кредитом или кредит составляет меньше, чем актуальная, оценочная стоимость объекта? Тогда вы можете взять или первый кредит под залог или второй на эту дельту (об этом я сняла отдельное видео, см. по ссылке).

5. Естественно, есть программы (только для резидентов) от банка KfW на модернизацию и т.д., кот. предоставляют субсидии.

И что ОЧЕНЬ важно занть: отдавая банку в залог или депозит или названные накопления, вы должны с ним договориться, что он их вам возвращает, как только вы погасите кредит в нужном размере.
Например: вы купили квартиру за 300 тыс евро и расходы при покупке составили 10% (=30 тыс евро). Вы отдали банку в залог страховку жизни, где сумма более 30 тыс или депозит с этой суммой или портфель акций.

Начальное погашение кредита сейчас обычно 2%. Инвесторам в доходную недвижимость больше и не надо погашать, иначе они теряют в налоговом плане.
Если вы покупаете недвижимость для собственного пользования, то вполне возможно, что вы начинаете с 3% или более. Тогда 10% погашены через 5 лет или через 3,5 г. соотвественно.

Вы забираете после этого срока залог у банка обратно и делаете такую же операцию со следующим объектом недвижимости. И так далее. Это можно повторить несколько раз с одним и те же залогом.

Другой вариант: вы фиксируете ставку кредита всего на 5 лет. Тогда через 5 лет банк автоматически вернёт вам ваш залог.

Представим, что вы нашли собственный капитал одним из этих путей. Но есть ещё одно "но".
У вас не сходятся доходы и расходы, и не хватает свободного капитала для обслуживания кредита. И есть другие потребительские кредиты с коротким сроком и низким процентом. Тогда погасите их и возьмите новый кредит с более долгим сроком погашения, но зато более низким месячным обременением, несмотря на более высокую процентную ставку.

Естественно, всё описать невозможно. Но уже эти подсказки помогут многим из вас купить свой первый объект недвижимости и начать строить своё состояние.

У вас остались неотвеченные вопросы? Вам нужно подобрать подходящий объект недвижимости в нужном регионе? Пож. обращайтесь по ссылке ниже и я буду рада помочь вам.

Контакты

Ноябрь 2020.