Ипотека в Германии и её смысл!

Инвестируя в доходную недвижимость Германии, вы должны включить только рациональное и аналитическое мышление и отключить все эмоции. Это чисто вложение и приумножение вашего капитала. И здесь для вас важно только: сколько я вложу, сколько я буду получать от этого регулярно и что я получу на выходе. И ваши эмоции и предрассудки из прошлого не должны играть никакой роли в принятии решения.

Может быть у вас и был плохой опыт в России или на родине (коллекторы, судебные приставы, распри с банками и т.д.). Но это не имеет никакого отношения к Германии. Вы должны выбросить это из головы и полностью изменить свой подход.

Причин для покупки доходной недвижимости в Германии в ипотеку несколько. Но мы рассмотрим здесь самые основные на сегодня.

Отмывание денег!

Сегодня я слушала одну лекцию на тему закона об отмывании денег. Может быть кто-то из вас уже сталкивался с такой ситуацией: вы из России обращаетесь к застройщику или к риэлтору в Германии по какому-то конкретному объекту, а они вообще не реагируют. Вы себе так думаете: "Что за идиот?! Пошёл он куда подальше... Я приношу ему деньги наличными, а он даже и не отвечает". А застройщик или риэлтор думают так: "Зачем мне связываться с русским клиентом и его наличными деньгами, если я должен сто раз проверить и перепроверить, кто он и что он и откуда у него такие деньги, нести за это ответственность своей головой и рисковать, если это окажется отмывание денег. Лучше я вообще с ним не буду связываться. Спрос и так большой, желающих достаточно и в Германии, без всякого риска".
Кстати, эта проверка касается и жителей Германии. Но на месте проще проверить.

А что было бы, если бы вы взяли ипотеку в Германии? Тогда вы могли бы сразу заявить риэлтору или застройщику, что планируете инвестировать, например, 20% первоначальный взнос, а остальные 80% - это ипотека от немецкого банка. Тогда у него уже другой подход к вам. Он знает, что вы обратитесь в банк, и банк проверит или не проверит, откуда у вас 20%. А если эта сумма небольшая, то у него подозрения на отмывание денег, скорей всего, и не возникнет. Мало того, у застройщика не болит голова о том, что в процессе строительства вы могли бы вдруг не выплатить все транши до конца. Чего в жизни не случается?! Т.е. он обезопасил себя уже на 100% и получит все транши до окончания строительства. Теперь он может спать спокойно, т.к. это кредитные деньги, и ему не надо беспокоиться за отмывание денег.
Это огромное преимущество, о котором вы даже и не задумываетесь.

А теперь возьмем еще к описанному выше математические подсчеты.

Покупаем вместо одной квартиры сразу пять!

Одно дело - инвестировать в недвижимость Германии первоначальный взнос 500.000 евро и купить всего одну квартиру. А другое дело, если эти 500.000 евро, например, 20% от общей инвестиции. А 80% - это ипотека. Тогда у вас будет ещё ипотека на 2 млн евро, и вы можете купить пять таких квартир, всего на 2,5 млн евро. И это огромная разница (см. таблицу ниже).

Многие не различают покупку недвижимости для собственного пользования и покупку доходной недвижимости в Германии. Доходная недвижимость приносит вам ДОХОД. Этим доходом от аренды/арендатора вы обслуживаете кредит. Фактически вашу ипотеку погашает арендатор.

Давайте это сравним просто с покупкой какой-то компании. Представим, что у вас есть друг, у которого преуспевающая компания. И он решил уйти на заслуженный отдых и продать свою компанию. Вы знаете, что дела у этой компании идут прекрасно, уверены в её будущем, посмотрели дебет-кредит и т.д. Но у вас нет денег на покупку этой компании. Всего 10% (50.000 евро) от её стоимости 500.000 евро.
Что делают умные люди? Они берут документы компании, своё резюме, выписку из банка о наличии 10% и идут в банк за кредитом. Берут там кредит 450.000 евро.
Если кредит обходится вам в целом, например, в 10% в год (45.000 евро), а прибыль компании составляет 15% в год, исходя из 500.000 евро (75.000 евро), то, несмотря на высокие проценты по кредиту и обременение, эта покупка вам выгодна. После обслуживания платежей по кредиту у вас всё ещё остаются 30.000 евро. Т.е. менее, чем за два, года вы вернули вложенный, собственный капитал - свои 50.000 евро.

То же самое и с недвижимостью в Германии. Никто из инвесторов не покупает доходную недвижимость за собственный капитал. Кто-то вносит только расходы при покупке, а кто-то вносит ещё дополнительно первоначальный взнос 10-20%. Но не больше. Кстати, если вы нерезидент, вы тоже могли бы претендовать на получение ипотеки более 50%, а может быть, и до 100% от оценочной стоимости объекта. Это возможно только при условии, если у вас высокая степень платёжеспособности (см. таблицу ниже).

Проценты по ипотеке экономят ваши налоги!

Ещё один важный момент, который играет огромную роль. Все не любят платить налоги и проклинают высокие налоги в Германии. А когда вам предоставляют возможность их легально экономить, вы ею не пользуетесь.

Проценты по кредиту списываются с налогов и уменьшают не только налогооблагаемый доход, но и сокращают вашу налоговую прогрессию. Возьмем опять ту же самую квартиру за 500.000 евро, которая приносит вам 3% в год (=15.000 евро). Затем из дохода вычитаются амортизация здания, возможные ремонты, неперекладываемые на арендатора текущие и другие расходы. И только после их вычета остаётся налогооблагаемый доход. А если мы ещё вычтем проценты по ипотеке? Например, за 450.000, указанные выше, вы платите 1%. И эти 4.500 евро вычитаются из вашего налогооблагаемого дохода дополнительно. И у вас не только меньше доход и меньше налоги, но еще и более низкая налоговая прогрессия.

Грядущая инфляция!

Следующий важный момент: инфляция. Если вкладчику она выходит боком, т.к. в Германии уже 10 лет нет процентов на вклады, то заёмщику она как раз-то на руку. Инвестировав первоначальный взнос в недвижимость Германии, вы не только спасаете этот капитал от отрицательных процентов и инфляции, но и приумножаете его за счет кредитного плеча. В примере в таблице ниже в 3,49 раза (вместо 1,57).

Ваш кредит обслуживает реально арендатор. Если вы составили правильный договор аренды, то вы проиндексировали аренду. Индексация не будет соответствовать 1:1 предстоящей инфляции, но она защищает ваши регулярные поступления, текущие доходы хотя бы большей частью от инфляции.

Как правило, начальное погашение тела кредита составляет сегодня 2%. Вместе с растущей инфляцией год за годом не только сокращается остаток кредита приблизительно на 2% в первый год, но к концу года ещё падает его реальная стоимость на величину инфляции. Через 10 лет вы погасили 21% от 500.000 евро, и ваш остаточный долг составил бы ок. 395.000.

Но вы поступили по-умному и купили недвижимость всего на 2,5 млн евро, взяв 2 млн евро в ипотеку. Что стало через 10 лет? (См. таблицу ниже, в которой я для упрощения привожу только те цифры, о которых этот блог. Здесь однозначно не все ваши денежные потоки и, тем более, не налоги или расходы при покупке).
Вы погасили около 21% от кредита, и у вас остался долг 79% (ок. 1,57 млн евро). Ему противопоставлена недвижимость, выросшая в цене в среднем на 2% в год (консервативный рост) и приносившая вам ежегодный доход. На самом же деле, при средней инфляции 2% в год реальная стоимость или покупательская способность этого остаточного кредита составляет ок. 1,29 млн, а при инфляции 3% - ок. 1,17 млн, а не 1,57 млн евро. Т.е. банк реально получает через 10 лет меньше, чем вы у него заняли.

Вам только надо задуматься над этими цифрами, и вы поймете смысл кредита и посмотрите на него совсем с другой стороны. А не будете смотреть на него, как говорится, "со своей колокольни"...

Andrew Carnegie сказал: "90% миллионеров разбогатело за счёт инвестиций в недвижимость". Вы можете войти в их число или нет. Решать вам!

Теперь вы скажете: "Наконец-то я понял (или поняла) и начнёте медленно-медленно так раскачиваться, думать дальше, искать, "где же собака зарыта", спрашивать мнение или совет у некомпетентных друзей и знакомых... А время идёт и идёт... И с января мир будет совсем другим. Как только закончится действие Закона о защите от банкротств, сразу полетят одна за другой проблемные компании, усугубится и без того нерадужное положение банков, которые поднимут свою маржу и будут более осторожны в выдаче кредитов. И тогда вся вышеназванная схема не пройдёт.

У Вас остались вопросы? Вы не до конца разобрались? Обращайтесь за личной консультацией по ссылке:

Контакты

Вы хотите быстро и эффективно разобраться именно в вашей ситуации и какую доходную недвижимость вы можете себе позволить или нет? И есть ли у меня для вас подходящий доходный объект?
Записывайтесь на бесплатную консультацию (ок. 20 мин.) по ссылке:

Запись на бесплатную консультацию по доходной недвижимости/

Декабрь 2020.