Русский


Wir freuen uns auf Ihren Anruf!


+ 49 171 385 77 79

+ 49 89 143 04 894

 

   

С чего начинать покупку недвижимости в Германии?

Sonntag, den 17. Januar 2021 um 18:24 Uhr

There are no translations available.

Ну уж точно не с похода в банк за кредитом! А с построения вашей стратегии и калькуляции бюджета.

Этот блог касается и покупателей недвижимости для себя, и инвесторов в доходную недвижимость.

Недавние, бесплатные консультации для начинающих инвесторов в доходную недвижимость Германии показали, что 99% из них не знает, с чего вообще начинать. Или уже пытались начинать с похода в банк.

В задачу банка не входит, планировать вашу финансовую стратегию: где и как вы хотите находиться через 10-15-20 лет, какие у вас планы, дети, как долго они будут жить вместе с вами, какие у вас будут доходы и расходы на пенсии? И ещё множество др. вопросов и пожеланий.
Банк считает ваши доходы минус расходы и подводит итог: какой кредит вы можете себе позволить в глазах банка. И потом его цель: продать вам кредит по возможности с длительным сроком фиксации ипотечной ставки. На этом он зарабатывает.

Если вы покупаете дом для себя, а детям уже 17-20 лет, через пару лет дети от вас съедут, и дом станет вам через 10 лет просто не "по плечу", потому что он и большой, и слишком высокие коммунальные расходы, то покупать такой дом в Германии для себя только на 10 лет - это роскошь. Расходы при покупке вы никогда не вернёте, и окупить их за такой срок тоже трудно.

Посчитали ли вы, сможете ли вы все годы до полного погашения кредита обслуживать его? М.б. один из супругов старше и выйдет на пенсию на 5 лет раньше второго супруга. А пенсия намного ниже зарплаты.
А банк считает при покупке недвижимости для собственного пользования, что вы должны погасить кредит уже до выхода на пенсию. Если вам осталось 10-15 лет, то погашать надо от основного долга ОЧЕНЬ много. Иначе вы просто не успеете.

Многие обосновывают свою покупку и решение одним единственным аргументом: "Платя аренду, я всё равно выбрасываю деньги на ветер. Лучше я тогда куплю".
Нет, всё не так просто. На эту тему я сняла отдельное видео и написала блог (см. ссылку ниже). Проценты по кредиту вы тоже выбрасываете на ветер.

Вы должны составить для начала собственную калькуляцию или на бумаге или в таблице excel: слева - доходы, справа - расходы. Учитывайте, что детские деньги, если таковые есть, когда-то прекратятся. М.б., составляя такую таблицу, вы обнаружите, что где-то какие-то расходы можно было бы сократить.

Считается, что более 30-40% от дохода не следует платить за кредит (это и размер аренды). Никуда не деваются коммунальные платежи. Плюс прибавятся те расходы, которые вы, как арендатор, пока не видите: это т.н. "неперекладываемые расходы" (nichtumlagefähige Kosten). Сюда входят: ввод в эксплуатацию поломок в общественных площадях, техосмотр, расходы на упр. компанию, др. небольшие расходы, налог на землю и отчисления в общий котёл на ремонт общественных площадей. Дополнительно ремонт в самой квартире ложится тоже на вас. И все эти расходы на следующие 10-20-30 лет предусмотреть нельзя.

Никто не должен отказываться от отпуска и всех прелестей свободного времяпрепровождения. Не забывайте оставить на это определённую сумму. Иначе придётся работать только на кредит.

Представим, что вот эти 30% от вашего дохода составили 1.000 евро/м-ц (при ок. 3.000 евро). Это 12.000 евро/год.
Пусть ставка по кредиту составляет 1,5%, а начальное погашение тела кредита: 2,0%. Всего 3,5%.

Вспоминаем формулу в школе:
12.000 евро=3,5%
Х=100%
12.000 х 100/3,5=342.857 евро.

Вот такой кредит при данных месячных расходах вы могли бы себе позволить.
Теперь вы смотрите, сколько у вас собственого капитала, и сколько стоят расходы при покупке в вашем регионе. Хватает ли собственного капитала только на них? Или его больше? Складываете собственный капитал и кредит. Получаете общий инвестиционный бюджет. Вычитаете из него расходы при покупке, и вот остаётся сумма на покупку самого объекта недвижимости.
Проверяете предложения по недвижимости: можно ли за эту цену купить объект вашей мечты.

А теперь надо учесть, сколько вам осталось времени на погашение кредита и что при начальном погашении 2% в нашем примере, если всё останется именно так, ваш долг через 10 лет составит всё ещё ок. 269 тыс евро. Если ставки по кредиту после 10 лет фиксации намного вырастут, вы его просто не потяните.

И вот эти цифры вы подгоняте до тех пор, пока всё сложится. Или вы сами этим занимаетесь, или привлекаете на помощь своего финансового консультанта.
Только потом можно идти в банк за конкретным кредитом. Не забывайте ещё, что всегда надо иметь как минимум 2-3 зарплаты нетто как "неприкосновенные запасы" на разные непредвиденные расходы.

Большинству из вас откроются глаза и станет ясно, что вы никогда не сможете позволить себе то, что вам бы хотелось.

ПОКУПКА ДОХОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ.

Совсем другой подход для инвестора в доходную недвижимость.

У такого инвестора есть какой-то собственный капитал, и он хочет его сберечь от инфляции, отрицательных процентов в банке, приумножить. Для приумножения у него имеются на выбор различные вклады с различными доходностью, классом риска, налогобложением и т.д. И он выбирает то, что ему понятно и доступно.
Если сравнивать акционера с инвестором в недвижимость, то у последнего - вынужденная дисциплина. Он не может просто так, в любой момент, продать недвижимость, если что-то менятся на рынке или в его личной ситуации. Большинство же акционеров при первых колебаниях курсов на бирже сбрасывает свои ценные бумаги от страха с потерями. Никто практически не выдерживает срок 20-30 лет. И в этом огромная разница.

Первоначальная цель инвестора в доходную недвижимость: инвестировать как можно меньше собственного капитала, получить как можно больше кредит под невероятно низкий процент и заработать наибольшую рентабельность собственного капитала. Дополнительно он возвращает часть налогов, которые он иначе бы никогда не вернул.
Плюс он спасает свой капитал от инфляции, и его кредит обслуживает практически арендатор.
Он не ставит себе целью выплатить кредит к какому-то сроку или к пенсии. Он хочет просто иметь в месяц дополнительный доход, как прибавку к имеющимся доходам или к пенсии.

Банк на такого инвестора смотрит по-другому. Таким нвестором можно стать и в 50, и в 55 лет. Лишь бы у вас был достаточный собственный капитал и нужные доходы. Доходы даже важнее наличия собственного капитала.

После расходов у такого инвестора должно оставаться в месяц столько доходов, чтобы он был в состоянии обслуживать кредит в тот момент, когда происходит смена арендаторов и квартира простаивает. Или вдруг нерадивый арендатор перестал платить (такое тоже иногда случается), а кредит надо обслуживать дальше. Это не значит, что этой суммой надо постоянно пользоваться.
Регулярно же вы получаете от арендатора аренду и платите эти деньги за кредит. И у вас в месяц или что-то ещё остаётся, или вы что-то доплачиваете.

Вы хотите быстро и эффективно разобраться именно в вашей ситуации и какую доходную недвижимость вы можете себе позволить или нет? И есть ли у меня для вас подходящий доходный объект?
Записывайтесь на бесплатную консультацию (ок. 20 мин.) по ссылке:

Запись на бесплатную консультацию по доходной недвижимости/

Читайте также блоги:
Что выгоднее: покупать или арендовать недвижимость в Германии?

Где взять собственный капитал на покупку недвижимости в Германии, если у вас его нет?

Январь, 2021.