|
There are no translations available.
2,5% - столько стоила ипотека в Германии в начале 80х годов при фиксации ставки на 10 лет. Сегодня цифра эта кажется невообразимо большой. Ведь ещё в 2020 г. можно было зафиксировать ставку даже на 15 лет под 1% или ниже.
А в конце 2020 г. был рекордно низкий уровень: даже 0,39%. В начале этого года (при фиксации на 10 лет) - в среднем около 0,5%, а сейчас - около 1% (см. ниже график компании Interhyp). А в сравнительно недалёкие времена - в начале 90х годов - ставка достигала даже уровня 10%. И в начале последнего финансового кризиса заёмщикам приходилось платить за ипотеку более 5%.
Источник: Interhyp.
Что будет дальше?
В этом году падение ипотечной ставки прекратилось. Продолжающийся годами бум займов притормозился. Банковские специалисты и брокеры по ипотечным кредитам в Германии высказывают своё мнение. Спрос зависит от политики ЕЦБ. Глобальных изменений они не ожидают. Скорей, небольшую "искру", чем "пламя".
Сильные изменения были в прошлом году в форме проведения консультаций. Персональные консультации были заменены на удалённые. А ведь принятие решения о финансировании недвижимости - это самый важный финансовый вопрос в жизни. Поэтому личная консультация здесь невероятно важна. Каждое финансирование должно подходить к личной ситуации и жизненной философии конкретного заёмщика.
В 2020 г. многие осознали, что не обязательно требуется физическое присутствие. Можно устроить консультацию и по видео. Гибридные модели консультирования останутся и после пандемии.
Другие специалисты подчёркивают, что объём ипотечных займов останется на высоком уровне. Многие в Германии поняли, насколько важно иметь в кризисные времена комфортное жильё.
Компания Hüttig&Rompf AG зафиксировала у себя в 2020 г. рост ипотечных кредитов на 10% больше, чем в 2019 г. А в 2021 г. объём вырос на 25%.
Специалисты говорят, что население покупает надвижимость в Германии повсеместно, несмотря на сильно выросшие цены. Найти новостройку во Франкфурте дешевле 8.000 евро/кв.м невозможно. А в Мюнхене надо выложить, как минимум, 10.000 евро/кв.м. Т.е. в мегаполисах Германии позволить себе покупку недвижимости может только тот, кто или очень хорошо зарабатывает или если в семье работают оба.
Средняя сумма кредита составляла 540.000 евро, что на 50.000 евро больше предыдущего года. Параллельно растут и средние зарплаты. Так в 2020 г. средний доход одного домохозяйства в Германии составлял 5.700 евро нетто, а в 2021 г. - 5.900 евро. Очевидно, что всё ещё достаточно покупателей, которые могут позволить себе такие высокие цены. Но в мегаполисах спрос ограничивается только квартирами. Домов там практически уже нет. Их себе почти никто уже не может позволить.
Семьи переселяются в пригороды, где ещё есть реальные шансы купить свой дом. Пандемия укрепила эту тенденцию. Благодаря Home Office, многим не надо уже ездить каждый день на работу. Поэтому они могут выбрать жильё и подальше от мегаполисов. Так, например, в пригородах Берлина с некоторого времени цены на недвижимость растут больше, чем в центре Берлина. Сам пояс пригородов становится всё шире, что может разрядить обстановку в самих мегаполисах.
Как стали вести себя банки?
Банки стали более осторожными и во времена спекуляций они не готовы идти на 100%-ное финансирование. С другой стороны, ипотечные кредиты - это сегодня практически единственный доход для банков. И так это и останется.
А как ведут себя заёмщики?
Они тоже стали более осторожными. Погашение основного долга составляет в среднем 3%, а размер займа - менее 90%. Это признак того, что заёмщики подходят к ипотечному финансированию серьёзно. Часто заёмщики отдают банку в качестве залога недвижимость родителей. Т.е. политикам не стоит бояться, что народ погряз в долгах.
Кроме того, заёмщики фиксируют ипотечную ставку на более длительные сроки, чем раньше: если раньше - на 10 лет, то теперь 15ти-летние сроки становятся всё более популярными. 14% клиентов компании Hüttig&Rompf AG выбирают 20 лет. Кто-то решается на короткие сроки, т.к. не хочет переплачивать в расчёте на то, что ставки и дальше останутся на низком уровне.
Что это: серьёзный рост ипотечных ставок или небольшая "искорка"?
Глобального поворота ожидать при нынешних обстоятельствах не стоит. Задолженность государств выросла из-за пандемии ещё больше.
Почему выросли ипотечные ставки?
Прежде всего, становится всё больше признаков приближающегося конца пандемии, и программы по вакцинации приносят свои плоды. Есть первые свидетельства роста коньюнктуры. Параллельно сильно выросла инфляция: в апреле 2021 г. в ЕС до 2%, а в Германии - до 2,5%. Это самый высокий уровень за последние 10 лет. Причина, прежде всего, в выросших ценах на энергоносители и сырьё. Согласно директору ЕЦБ Isabel Schnabel, скоро инфляция может достичь 3%. В глазах ЕЦБ это временное явление.
Ещё одна причина: выросшая доходность гособлигаций. Если растёт их доходность, то растут и ипотечные ставки. Хотя сегодня они и приносят -0,2% (или "забирают", а не "приносят"), конец отрицательным процентам не за горами.
Компания FMH из Франкфурта прогнозирует на этот год дальнейший рост ипотечного процента до 1,25%.
Рост ставок привёл к тому, что многие клиенты стали брать форвардные кредиты, чтобы зафиксировать низкую ставку.
Когда настанет корректировка цен на недвижимость Германии?
Цены на жилую недвижимость в Германии выросли согласно индексу Europace Hauspreisindex (EPX) на 11%. Тенденция последних лет продолжилась и в годы пандемии 2020-21.
Если процентные ставки сильно вырастут и при этом - в течение длительного времени, то другие формы сбережений станут более привлекательными. Тогда интерес инвесторов к недвижимости упадёт, и за этим может последовать падение цен на недвижимость. Пока таких тенденций не наблюдается, т.к. ЕЦБ своей политикой низкой ключевой ставки поддерживает такие слабые страны, как Италия. Только значительный рост коньюнктуры может привести к повороту.
Т.е. ожидать сильного роста ипотечных ставок, по мнению специалистов, в ближайшее время не стоит.
Что означает рост ипотеки с 0,5 до 1,0%?
Если вы взяли кредит, например, 500.000 евро и заключили начальное погашение тела кредита 3,0%, то при 0,5% вы платите в месяц 1.458 евро, а при 1,0% - 1.667 евро/м-ц. Т.е. почти на 210 евро больше.
И что вы имеете через 10 лет?
В первом случае: остаток кредита - 346.220 евро и при этом на проценты потрачено за 10 лет 21.220 евро.
Во втором случае: остаток кредита - 342.312 евро и при этом на проценты потрачено за 10 лет 43.313 евро. Т.е. в 2 раза больше! Логично!
Июнь, 2021. |
