Что такое "предварительное право покупки"?

Предварительное право покупки (Vorkaufsrecht) даёт арендатору шанс, первым выкупить квартиру, которую он снимает в аренду, при её продаже. Но закон предусматривает и некоторые ограничения, о которых нужно знать.

Если арендатор снимает квартиру, то, как правило, жить ему в ней комфортно. Поэтому новость о продаже квартиры собственником для арендаторов обычно оказывается шоком. Ведь никто не знает, кто станет новым собственником квартиры. И не захочет ли он в неё въехать сам. А ведь найти новую квартиру в аренду во времена дефицита такого жилья, особенно в мегаполисах и др. крупных городах, невероятно сложно. Мало того, поиск и переезд стоят времени, нервов и денег.

"Лучиком света" для арендатора может оказаться записанное в ГК (BGB) "предварительное право покупки". В нём говорится, что при продаже у арендатора есть предварительное (или первоочередное) право покупки.

При продаже собственник должен проинформировать об этом арендатора. Как только собственник договорится с новым покупателем об условиях договора купли-продажи, арендатор может вступить в права покупателя на тех же самых условиях. Не повезёт тогда в таком случае заинтересованному покупателю. Поэтому всегда надо заранее наводить справки о наличии такого права.

Но такое право существует не всегда!

Не распространяется данное право на тех арендаторов, которые вселились в квартиру уже после того, как квартира была выставлена на продажу. Также не действует это право в тех случаях, когда собственник продаёт или дарит квартиру членам своей семьи или своего домохозяйства.

Если же арендаторы решат выкупить квартиру, льгот у них никаких не имеется, и цена для них остаётся той же.

Какие правила по многоквартирным домам?

Или собственник продаёт новому покупателю весь дом. Тогда это право у арендаторов отпадает в любом случае. Или он делит сначала дом на отдельные квартиры и распродаёт их отдельно. Тогда на каждую квартиру в Поземельной книге через нотариуса заводится отдельный лист со своим номером. На каждую квартиру приходится определённое число долей в общей собственности.

Что необходимо знать о сроках и обязанностях?

Обязанности есть и арендатора, и у настоящего собственника. Собственник обязан проинформировать арендатора об условиях договора, который разработан с заинтересованным покупателем. В принципе, это может сделать и новый покупатель. Если арендатор решит вступить в данный договор, то у него есть на исполнение своего права 2 м-ца. Как правило, при интересе к покупке арендаторы не выжидают 2 м-ца. Квартиру они уже знают хорошо. Им только нужно проверить возможность финансирования.

Что будет, если собственник не проинформирует арендатора о продаже?

Если арендатор откажется, то он теряет своё право. Тогда новый покупатель может расторгнуть договор аренды "по собственным нуждам". Хотя здесь в отдельных городах есть тоже ограничения, и расторжение можно сделать только через 8-10 лет. Это касается многоквартирных домов, которые делятся новым инвесторов на отдельные квартиры и распродаются поквартирно.

Если же собственник не проинформирует арендатора о продаже, то ему грозит большой штраф. Такой случай был в 2015г. в Гамбурге. Собственница не предупредила арендаторов о продаже. Год спустя уже новая собственница решила продать квартиру и предложила аредаторам цену на 80 тыс евро дороже, чем она купила. Старой собственнице пришлось согласно решению суда выплатить арендаторам штраф 80 тыс евро в качестве нанесённого ущерба.

Август, 2021.