Как правильно сдавать в аренду недвижимость в Германии родственникам?

Что важно учитывать, чтобы не платить лишние налоги и, как следствие, не упустить положенную прибыль?

Казалось бы, что может быть лучше и проще?
Вы решили купить доходную квартиру в Германии и сдаёте её в аренду своему ребёнку-студенту, получаете регулярную аренду и ещё экономите налоги. А квартира параллельно растёт в цене и становится к вашей пенсии вашим дополнительным источником дохода. Или, наоборот: вы - дети и хотите помочь своим родителям, а заодно и сэкономить налоги. Поэтому покупаете квартиру такую и в том месте, как нравится вашим родителям. Они надёжные плательщики, вы доверяете им и можете спать спокойно.
Это не значит, что в случае с родственниками вы можете делать всё, что угодно.

Доходная недвижимость в Германии - это инвестиция. И налоговая Германии поощряет каждую инвестицию. Вы получаете доход от аренды, и ему противопоставлены расходы, которые вы списываете с налогов и сокращаете таким образом свой налогооблагаемый доход.

И в случае с близкими родственниками (родители, дети, братья, сёстры) есть только одно исключение: вы можете списать все расходы на 100%, как и в случае с чужим арендатором, даже сдавая недвижимость не по рыночной стоимости, а ниже неё. Если же вы сдадите, например, за 30%, то понесёте налоговые потери.

Сколько составляет допустимая "планка" аренды родственникам?

Если вы берёте, как минимум, 50% от принятой в данной местности (ortsüblich) аренды, то можете списать свои расходы с налогов. До 1 января эта планка составляла 66%.

Представим, что родители сдают сыну квартиру за 30% от принятой аренды. Тогда они могут списать с налогов тоже только 30% от расходов. Не стоит ставить планку чуть-чуть выше 50%. Тогда это может для налоговой показаться тоже подозрительным, и вы рискуете.

Если вы получаете аренду не менее 50%, но меньше 66%, то надо подтвердить т.н. "намерение зарабатывать доход" в длительной перспективе. Т.е. если вы имеете постоянно убыток (доходы меньше, чем расходы), то налоговая не поверит вам, что вы инвестировали в недвижимость с целью приумножения капитала. Тогда она разделит ваши доходы от аренды на реальные и "бесплатные" (как будто бы вы сдаёте одну часть бесплатно).

Если вы сдаёте дороже 66%, то вопросов со стороны налоговой не будет. Даже,если расходы превышают доходы.

Уже при заключении договора аренда должна соответствовать требованиям закона. Просто так поднять её в любой момент тоже не получится. Если действует закон поднятия аренды макс. на 20% в течение 3 лет, то вы не можете поднять её на 22% за такой срок, чтобы достичь требуемой планки. Если же вы раньше сдавали за 67%, то можете сейчас снизить в пределах допустимого.

Заключать договор аренды в письменном виде не обязательно. Но при наличии договора будет легче отчитываться перед налоговй. Аренда должна реально поступать на ваш банковский счёт, чтобы вы могли всегда это доказать. Также надо делать и ежегодный перерасчёт коммунальных расходов, как и со всеми другими арендаторами.

Сентябрь 2021.