|
There are no translations available.
У вас есть земельный участок в Германии и вы его не застраиваете, т.к. делаете ставку на дальнейший рост цен? И думаете, что "хозяин - барин"? Нет! Не совсем так. "Хозяином" может стать в некоторых случаях и община. И таких случаев по новому закону стало больше.
Помимо общего, уже имеющегося, предварительного права покупки со стороны общины, новый закон (Baulandmobilisierungsgesetz), который действует с 23 июня 2021г., расширил полномочия общины и продлил срок исполнения общиной предварительного права покупки.
"Общее предварительное право покупки" (Allgemeines Vorkaufsrecht).
Согласно уже имеющемуся ранее закону, общины имели предварительное право покупки на такие участки, которые могли быть застроены большей частью жилой недвижимостью и если они не были застроены.
Новый закон относит теперь к "незастроенным участкам" и такие, которые огорожены или явно застроены только для временных целей.
Кроме того, добавлено предварительное право покупки общины на такие участки, которые находятся в неудовлетворительном состоянии (т.н. "проблемная недвижимость"), если такая недвижимость негативно влияет на социальное или градостроительное окружение.
Ожидается, что против исполнения такого права будет много судебных исков, т.к. данные выражения можно по-разному интерпретировать.
Предварительное право покупки через "устав" (Satzungsvorkaufsrecht).
Помимо "общего" предварительного права покупки, община может принять особое право "уставом".
Наряду с уже существующими правами, теперь община получает права и на заброшенные или незастроенные участки, если она примет нужный устав. Это право применимо только для таких участков, которые могут быть застроены большей частью жилой недвижимостью, и если они расположены в "районах с напряжённой обстановкой с жильём", что определяется постановлением правительства кокретной, федеральной земли. И такое право действует только в период действия постановления.
Благо общественности.
В принципе, община может воспользоваться своим правом предварительной покупки тольго тогда, когда это на "благо общественности".
Изменение закона конкретизирует понятие "благо общественности". А именно: покрытие потребности в жилой недвижимости. Т.е. конкретно в реальности должна существовать потребность в дополнительном жилье, и конкретный участок должен быть пригоден для застройки жильём.
Сроки.
На исполнение предварительного права покупки у общины есть теперь больше времени: на два, а три месяца.
Рыночная цена.
Изменения есть и здесь. Если раньше община могла купить участок по рыночной цене только тогда, когда прописанная в договоре купли-продажи между продавцом и покупателем цена была намного выше рыночной, то теперь - в любом случае. И только по рыночной цене.
"Намного выше" считалось раньше около 20-3О%.
Если община воспользуется данным правом и будет настаивать на рыночной цене, то продавец, как и раньше, может отступить от договора. На это у него есть 1 месяц. В данном случае расходы сделки (т.е. нотариуса) ложатся на общину, но исходя из "рыночной стоимости" объекта.
Проблема состоит в том, что нет точной математической формулы, по которой "копейка в копейку" рассчитывается рыночная цена объекта недвижимости. Так что в ответ на оценочный акт общины может последовать оценочный акт от продавца. И цены могут сильно отличаться.
Лазейка.
Пока осталась лазейка, когда община не может воспользоватьтся своим правом. Это в случаях с "share deals", когда участок принадлежит не физлицу, а компании. Т.к. в таком случае община выкупала бы не участок, а доли компании. Это не значит, что правительство её не прикроет при первой возможности. Правительство Мюнхена уже предпринимает шаги против этой лазейки. Поэтому вам надо срочно пошевелиться, если вас эта проблема касается.
Октябрь, 2021. |
