Русский


Wir freuen uns auf Ihren Anruf!


+ 49 171 385 77 79

+ 49 89 143 04 894

 

   

Вы платите налоги в Германии и хотите их легально сэкономить?

Donnerstag, den 21. April 2022 um 17:12 Uhr

There are no translations available.

У вас высокий подоходный налог? Например, от дохода с арендной недвижимости? Или налог на вашу компанию (GmbH и др.)? Или от деятельности как индивидуальный предприниматель или от работы по найму? Без разницы, от кого вида из семи доходов.

Тогда для вас есть только один легальный способ экономии налогов за счёт инвестиций в доходные квартиры или дома, кот. реставрируются и являются памятниками культурного наследия. Государство заинтересовано в том, чтобы они сохранялись и поддерживались в надлежащем виде. Поэтому оно поощряет такие инвестиции в налоговом плане. Таких неотреставрированных домов осталось в Германии очень мало. Есть они пока ещё очень редко, например, в Лейпциге, Потсдаме, редко — в Берлине или др. городах.

Самые большие расходы, которые можно списать с налогов, это амортизация здания и проценты по кредиту. Т.е. чем выше эти расходы, тем меньше налогов вы платите и тем выше доходность на собственный капитал.

Здания, которые стоят под охраной государства как памятники, подлежат повышенной амортизации. Так расходы на санацию таких зданий списываются за 12 лет (8 лет по 9% и 4 года - по 7%). Для собственников, которые сами живут в такой недвижимости, а не сдают её в аренду, амортизация составляет 10 лет по 9%. Т.е. всего 90% вместо 100%. А старая субстанция здания списывается по 2,5% в год.

Чем ещё привлекательны такие дома? Они практически всегда находятся в центре города или в районах с состоявшейся инфраструктурой. Потолки в них высокие, планировки оригинальные, в каждом доме своя изюмика, элементы старины. И строиться такие дома уж точно никогда больше не будут. Они навсегда!

Кому выгодны такие инвестиции? Прежде всего тому, кто уже платит большие налоги и хочет их сэкономить за счёт покупки такой недвижимости. А если вы работаете по найму, то вам не надо ждать конца года, подачи налоговой декларации и возвращения части налогов. А можно подать сразу после покупки недвижимости заявление в налоговую и уже со следующего месяца вы будете автоматически платить меньше налогов с зарплаты и иметь больше в кармане.

Рассмотрим цифры на конкретном примере.
Амортизация на долю, подлежащую реставрации/санации, составляет 9% в первые 8 лет и по 7% - последние 4 года. В таком же размере списываются и расходы при покупке, приходящиеся на долю санации здания (напоминаю, что земельный участок амортизации не подлежит).

Квартира, 3 комнаты, 75 кв.м.
Инвестиция (всё в евро):
● цена кв-ры (без м/м): 375.000
● расходы при покупке (8,57%): 32.138
ВСЕГО: 407.138

Финансирование инвестиции:
● кредит (90% от цены): 337.500
● собственный капитал:
- 10% от цены: 37.500
плюс:
- расходы при покупке (8,57%): 32.138
Собственный капитал всего: 69.638

Доля земельного участка (20%): 81.428

Доля здания (80%, вкл. расходы при покупке):
- из него, подлежащего санации (70%): 227.997
- из него, не подлежащего санации (30%): 97.713

Расходы по кредиту в 1ый год:
● ипотечный процент при фиксациии
ставки на 10 лет (2%): 6.750
● начальное погашение основного долга (2%): 6.750

Расчёт налогооблагаемой прибыли в 1 год:
● доход от аренды (10,42€/кв.м): 9.375

Расходы:
● проценты по кредиту: 6.750
● повышенная амортизация здания (9%): 20.520
● стандартная амортизация здания (2,5%): 2.443
● неперекладываемые на арендатора расходы
(0,80 евро/кв.м): 720
Всего: 30.433

Итого чистый доход/убытки (для налогообложения) от сдачи недвижимости в аренду: -21.058

И этот убыток идёт в зачёт вашей прибыли от других объектов недвижимости или перерасчитывается с другими вашими доходами, что сокращает ваш подоходный налог и дополнительно уменьшает налоговую прогрессию.

Например, до того у вас был налогооблагаемый доход 100.000 евро и налоговый класс 3. А теперь будет 100.000 ./. 21.058=78.942 евро.

И на эту прибыль - совсем другая налоговая прогрессия. Если вы без покупки недвижимости платили бы в 2022г. налог 23.768 евро при налоговой прогрессии 23,77%, то теперь будете платить налог всего 16.130 при налоговой прогрессии 20,43%.Т.е. в первый год вы уже экономите 7.638 евро или 32% налогов! Невероятно высокая цифра! Это 637 евро в месяц. Т.е. реально первые годы вы не будете платить из своего кармана ничего. А, наоборот, получать от государства. При этом, не после подачи налоговой декларации, а сразу, месяц за месяцем.

Ещё лучше будут выглядеть цифры у одиноких, т.к. у них более высокая налоговая прогрессия.

В нашем примере квартира окупает практически сама себя, а вы экономите налоги, кот. без данной инвестиции никак не сэкономили бы. Вы не видите в нашем примере прибавки к месячному доходу, но ощущаете в конце года, что из кошелька уходит меньше расходов на налоги. Или вообще практически ничего не уходит.

Для упрощения здесь не учитывются др. расходы, кот. тоже сокращают доход и налоги.

У вас остались неотвеченные вопросы? Записывайтесь на консультацию. После неё мы подберём вам подходящий объект. Также при наличии и меньшей суммы собственного капитала. Контакты

Апрель 2022.