Почему не надо инвестировать в квартиры в Германии!

В блоге «Купили и забыли? Нет! Ещё долго не забудется!“ в 2019 г. я написала среди всего прочего и о том, почему я не советую инвесторам покупать отдельные квартиры в каком-то доме, а только или целый дом, например на 3-4 квартиры или отдельностоящие дома, дуплексы и реже — таунхаусы. Этот блог, кстати, я постоянно расширяю и дополняю.

Полный блог по ссылке:

Купили и забыли? Нет! Ещё долго не забудется!

Ниже короткое повторение из этого блога и новые мысли.

Если бы кто-то из вас знал, что творится на ежегодных собраниях собственников! Каждый преследует свои интересы. Если в доме часть квартир куплена как инвестиционная недвижимость и сдаётся в аренду, а вы проживаете в доме сами, готовьтесь наверняка к тому, что интересы ваши с такими инвесторами будут расходиться. Они не готовы инвестировать постоянно в общедомовую собственность, т.к. у них на первом плане стоит чистая доходность после налогов. После окончаня спекулятивного срока (10 лет) большинство из них выходит из инвестиций и реинвестирует в новый, более привлекательный объект. Их мало волнуют дополнительные удобства для жильцов, детей и т.д., т.к. они не сталкиваются со всеми проблемами ежедневно.
Никто из арендаторов не будет так аккуратно обходиться с общедомовой собственностью, как сами собственники.

Ненужная детская плошадка во дворе, к кот. обязали застройщика городские предписания. Никто там не бывает, т.к. в доме просто нет детей. Но она стоит и стоит денег. За ней надо следить и проверять техническое состояние. Это стоит денег всем жильцам.

Лифт (пожиратель денег!), затраты на уборку общих площадей и территории, электричество, завхоз, упр. компания и др. — все эти расходы сильно бьют по вашему карману, а инвесторам идут в ущерб рентабельности. Ведь с налогов инвестор списывает не всё.
Имейте ввиду, что большую часть ежегодных расходов вы перекладываете на арендатора при сдаче объекта в аренду. Но ни в коем случе не все. Точно всегда на ваших плечах остаются расходы на упр. компанию, и плановые и внеплановые, ведение банковского счёта, отчисления в накопительный фонд на ремонт общедомовой собственности, сам ремонт и др. Живёте вы там сами? Тогда всё бьёт по вашему карману. Сдаёте в аренду, идёт в ущерб вашей рентабельности и ликвидности.

Что мы видим на примере квартиры в Мюнхене, в моём районе, жил. пл. ок. 95 кв.м, год постройки 2013 (перерасчёт за 2018 г.)?

В самом низу: 3.217,52 евро — это перекладываемые на арендатора расходы и 1.141,62 евро — расходы самого собственника. Из них:
- 401,92 евро ушли только на упр. компанию
- 243,47 евро — на ремонт лифта
- 332,45 евро — на ремонт общих площадей
- остальные — на ведение банковского счёта и др. расходы.
Это все те расходы, кот. инвестор мог бы избежать, если бы имел дом.

Т.к. это сравнительно новый дом, здесь инвестор пока мало отчисляет в общий фонд на капитальный ремонт. Обычно эти взносы составляют 0,50-0,60 евро/1 кв.м/м-ц для новостроек и 1 евро и больше — для вторичек. На скане вы этих расходов не видите.

А был бы это ваш дом, вас никто бы не принуждал копить на ремонт. Приумножайте и откладывайте деньги как хотите. Хотите, откладывайте их в акции, облигации, фонды, свою компанию и т.д. Главное, что они постепенно не уничтожаются на банковском счету инфляцией. Ведь крупные ремонты обычно начинаются не ранее, чем через 10 лет, если это новостройки.
И вы сами решаете, когда, как и на какие суммы ремонтировать, а не собрание собственников. Хозяин — барин!

А ваш счастливый арендатор, если это ваш доходный дуплекс, например, не платил бы за завхоза, обслуживание лифта, электричество за общие площади, уход за прилегающей территорией и был бы счастлив.

А это расходы за 1 м/м в подземном гараже. И опять же: верхняя позиция перекладывется на арендатора, а нижняя — расходы собственника.

Готовьтесь к тому, что самое позднее через 10 лет начнётся первый серьёзный ремонт. Есть ли достаточно капитала в общем котле или надо всем внести дополнительно приличный, единоразовый взнос (Sonderumlage)? Готов ли на него каждый собственник? А вы? Если вы или кто-то другой против, подчиняться придётся решению большинства.

Вот такой пример из практики: типичные для альпийских баварских регионов деревянные балконы очень подвержены погодным условиям. Практически их приходится красить каждые 2 года. Это общедомовая собственность и оплачивается ремонт из общего котла. Даже, если у вас терраса на наземном этаже и вас как бы это не касается. Но будете противиться и не наберётся большинство голосов «за», доски сгниют напрочь и инвестиция в конечном итоге вылетет вам позднее в копеечку.
Можно заменить доски на пластик, который визуально от дерева не отлечить. Стоит такая инвестиция десятки тысяч и для принятия любого решения о строительном изменении здания требуется 100% «за». Что получается? Собственник квартиры на наземном этаже противится, его не волнует состояние деревянных балконов. А вы мучаетесь на гнилом балконе, живя этажом выше.

Поэтому я постоянно твержу: или вы сознательно идёте на такие проблемы или ни в коем случае не должны покупать квартиры в таких домах, а только или дом или полдома или несколько квартир, чтобы выйти на долю более 50% от всей собственности. Тогда хотя бы в тех случаях, где требуется решение большинства голосов, карты в ваших руках.

ВЕЧНАЯ ПРОБЛЕМА С УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИЕЙ.

Чтобы компания «загребала» чужие деньги в свой карман, такое встречается в Германии редко. Но исходите из того, что большая часть упр. компаний работает на себя, а не на вас, хотя вы их оплачиваете. Все годовые расчёты вы должны досконально проверять. Там кроется множество ошибок. В состоянии ли вы это сделать сами? Скорей всего, нет. Сотрудничество с упр. компанией часто складывается катастрофически плохо. Найти хорошую компанию чрезвычайно тяжело. А если домик на 5-6 квартир, то ещё тяжелее. Такие объекты невыгодны компании. Не согласны вы с решением собрания собственников или с упр. компанией — есть только одна дорога: через суд. Это стоит времени, денег и нервов.

Поэтому опять мой совет: покупайте только дома на 1 или 2 семьи или домик на 3-4 квартиры, чтобы вы всё решали самостоятельно!

Считали ли вы когда-нибудь не просто свой доход от аренды, а доходы за минусом расходов и налогов? Что там остаётся? Какая доходность? Я уверена, чо большинство этого вообще не знает.

Если вы решите инвестировать в недвижимость Германии, то я буду очень рада помочь вам. Обращайтесь!

Контакты

Я НЕ ПРОДАЮ ПРОСТО НЕДВИЖИМОСТЬ, Я НАХОЖУ РЕШЕНИЕ ИМЕННО ВАШЕЙ ПРОБЛЕМЫ!

Апрель 2020.