Deutsch



Мы рады вашему звонку!

+ 49 171 385 77 79

+ 49 89 143 04 894

 

   

Купили и забыли? Нет! Ещё долго не забудется!

10.07.2019 14:57

Инвестиция в недвижимость Германии — это не только надёжность, но и задача со многими неизвестными. Действовать вслепую, не подозревая, какие подводные камни вас поджидают, это риск потерять огромные деньги. Ведь для большинства из вас - это самая крупная инвестиция всей жизни!
О чём важно подумать заранее и как избежать ошибок ещё до покупки?

Помните всегда: "Кто предупреждён, тот вооружён!" Если вы заранее будете знать, что нужно предусмотреть и чего избегать, то и вы будете вооружены. Без ошибок не обходится ни один даже самый преуспевающий инвестор-миллионер. Но можно их минимизировать!

ДОХОДНОСТЬ: 0%!!!

Покупка и сдача недвижимости в аренду в некоторых городах Германии не приносит никакой доходности. Тем не менее, многие инвесторы покупают в надежде, что есть ещё улицы в городе и единичные объекты, где рост цен пока не приостановился и пойдёт дальше в гору. Для этого многие эксперты рекомендуют отказаться от центрального местоположения. Самому инвестору без совета специалиста разобраться сложно. Стоит ли вообще ещё инвестировать, если всё так дорого?

Есть несколько основополагающих правил, кот. надо соблюдать всегда. Но для многих правильный учёт налогов с дохода от аренды, проценты по кредиту и погашение основного долга и их противопоставление доходу от аренды — это уже задача со многими неизвестными. И это ещё не все слагаемые вашей длинной формулы...
А наследники? Они часто вообще не могут сообразить, что выгоднее: оставлять наследство себе или избавиться от объекта недвижимости как можно быстрей.
Стоит ли покупать недвижимость для ребёнка-студента? Или снять ему что-то в аренду? А если и покупать, то что? Студенческие апартаменты? Просто квартиру?

То, что инвестиции в недвижимость в некоторых городах Германии несут за собой риск, показывает и последний «Атлас жилой недвижимости 2021» банка Postbank. В популярных мегаполисах рост цен на недвижимость намного опережает рост доходов. Так, например, в самом дорогом городе Германии Мюнхене ещё в 1 кв-ле 2005г. за квартиру для собственного пользования надо было выложить ок. 6,6 ежегодных зарплат. А во 2 кв-ле 2021г. эта цифра поднялась уже до 13,2. Это данные Института Empirica.
Т.е. низкие ипотечные проценты простому потребителю ничего не дают. Он постоянно бежит за "уходящим поездом"...

Одновременно расходятся рост цен и аренды. Так по данным Института Empirica за 10 лет (со 2 кв-ла 2011г. по 2 кв-л 2021г.) цены на квартиры в Германии всех лет постройки выросли прибл. на 130% (см. тёмно-оранжевую кривую на графике ниже), а аренда за тот же период — всего на 39% (светло-оранжевая кривая). Т.е. в 3,33 раза меньше. Цены на дома на 1 и 2 семьи (серая линия) подорожали за 10 лет на 97%.

Если вы не заключили на свою инвестиционную недвижимость договор аренды или с регулярным повышением на определённую сумму (Staffelmiete) или с индексацией аренды (Indexmiete) и не можете её ежегодно повышать другим путём, ваша доходность от актуальной стоимости объекта вдруг стала в несколько раз меньше. М.б. вам лично это и всё равно, т.к. вы выиграли на росте цены. Но новому инвестору при покупке вашего объекта совсем не всё равно. Если он покупает у вас квартиру с арендатором, он будет обязательно проверять текущую доходность и возможность повышения аренды при низком доходе от аренды.

Так опять же по данным Института Empirica, т.н. "коэффициент покупки" квартир в Мюнхене вырос с 1 кв-ла 2005г. по 2 кв-л 2021г. с 26,9 до 46,3. (Для тех, кто не знает, что такое "коэффициент покупки": им измеряется цена покупки недвижимости в Германии. 26,9 означает доход от аренды 3,72%/г., а 46,3 - 2,16%/г.).

Поэтому: при покупке инвестиционной (или доходной) недвижимости в Германии заключите правильный договор аренды или проверьте внимательно действующий договор, который вы перенимаете 1:1 и который вы не сможете изменить.

ВЫ НИКАК НЕ МОЖЕТЕ ПОВЫСИТЬ АРЕНДАТОРУ АРЕНДУ? ПРОДАТЬ ТАКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ БУДЕТ ТРУДНО!

Как только вы заключили неправильный договор аренды или купили недвижимость с уже имеющимся таковым, готовьтесь к проблемам. Есть только несколько законных способов повышения аренды, и предусмотреть их надо уже при заключении договора. И ни в коем случае не покупать вторичный объект с арендным договором, если повышение аренды не предусмотрено или предусмотрено, но не самым лучшим способом.

«Тормоз аренды», инфляция, ежегодное повышение на определённую сумму — обо всём этом надо думать заранее. Помните, что рыночная цена у свободной квартиры выше, чем у квартиры с арендатором, если все др. предпосылки идентичны. Во втором случае стоимость будет зависеть от дохода от аренды. Если доходность низкая и нет возможности повысить её до рыночного уровня, то продавать объект придётся с большим дисконтом.

Рынок диктует цены и на коммерческие объекты. Они оцениваются по т.н. "коэффициенту" или "мультипликатору". Запомните, что доходная недвижимость - это бизнес. Цены новый покупатель будет считать согласно актуальному коэффициенту. Сколько вы в неё инвестировали (больше или меньше предлагаемой цены), никого не интересует.

А если это коммерческая недвижимость, то ваши арендаторы — ваш «кладезь». Все они имееют свой класс платёже-/кредитоспособности. Чем он выше и надёжнее, тем меньшую аренду платит вам арендатор. Условия арендного договора диктовать будет он вам, а не вы — ему. Особенно это прослеживается во времена пандемии. Но для большинства инвесторов надёжный арендатор — это самое главное. А не доходность объекта. Тем более, в нынешних условиях, когда капитала на рынке намного больше, чем объектов недвижимости, и альтернативных вкладов с твёрдыми процентами просто нет.

RETURN OF INVESTMENT (ROI).

Вернуть доходом вложенный в жильё капитал будет не так просто. Институт Empirica считает, что ожидать большой доходности от аренды на жильё уже не стоит. Отдельные эксперты считают так: вторичная квартира не больше 24х-кратного годовой аренды. Но сегодня доход от аренды часто не достигает планки 3%.
Допустим, что квартира 60 кв.м стоит 400.000 евро. При коэффициенте 24 доход от аренды должен составлять 16.680 евро в год или 1.390 в месяц. Но надо ещё учитывать расходы при покупке, например, ок. 11% (44.000 евро), а также текущую амортизацию, расходы на управляющую компанию и отчисления на капитальный ремонт (прибл. 4,44 евро за 1 кв.м/г). Тогда от 4,17% остаётся уже 3,37%.
По данным института Empirica в 1 кв-ле 2005г. за квартиру в Мюнхене в среднем надо было выложить 26,9 годовых аренд, а во 2 кв-ле 2021г. - уже 46,3. По данному коэффициенту инвесторы оценивают, рентабельно ли им вкладывать в этот регион или нет. Мюнхен остаётся и в 2021г. самым дорогим городом Германии со средним доходом от аренды 2,16% (в 2005г.: 3,72%).
Инвесторы делают ставку на exit, а не на текущий доход от аренды. Если вы спросите местного собственника многоквартирного дома-памятника культурного наследия в Швабинге или Богенхаузене, какой текущий доход от аренды он имеет, то часто услышите: «Никакой» или «0%». Он не нуждается в ликвидности и делает ставку исключительно на exit. Несведущему в местном рынке иностранному инвестору таких понять тяжело, и покупать такие многоквартирные дома многие русские инвесторы не решаются.

НЕ «КЛЮЙТЕ» НА РЕКЛАМУ С ДОХОДНОСТЬЮ 10% В ИНТЕРНЕТЕ!

Такая доходность недвижимости в Германии просто не существует. Читайте правильно текст в рекламе! Что это? Доход от аренды? Доходность на собственный или общий капитал? Если такой доход от аренды где-то в Германии и есть, то только в таком месте и на такой объект, который вам потом не продать. Ни за какие деньги! Или с огромными потерями. Сегодня - 10%, а завтра - 0% от суммы инвестиции.
Подумайте сами: неужели кто-то будет выставлять на продажу такой "сладкий" объект в интернете, если на него огромный спрос, и он и так бы ушёл на рынке в считанные минуты. И тем более: зачем продавцу такого объекта заморачиваться с иностранным покупателем-нерезидентом?

Если это доход на собственный капитал с учётом ипотечного кредита, то надо выяснить, можете ли вы на 100% перенять текущий кредит продавца. А если «нет», то это не ваш доход, т.к. подоходный налог вы будете платить индивидуально, согласно вашим доходам в Германии и налоговой прогрессии. И никто его не может посчитать за вас, если вы заранее не проконсультировались у налогового советника и не посчитали именно ваши цифры по конкретному объекту. Мало того, нерезиденты не различаются, как немцы, на семейных или одиноких, а платят налоги по таблице для одиноких, т.е. более высокие.
Другой разговор, если вы покупаете фирму, которая владеет данным объектом. Но и в этом случае надо заранее всё выяснить и взвесить все "за" и "против".

АМОРТИЗАЦИЯ ЗДАНИЯ.

Это обычно самая большая сумма, которая списывается с налогов и позволяет вам сократить налогооблагаемый доход и, соответственно, налоги. К сожалению, например, в самом перспективном согласно последнему исследованию Института Prognos городе Германии - Мюнхене — доля земли составляет ок. 50%, а иногда и больше. Так считает налоговая, без разницы, сколько она фактически стоила: 35%, 45% или 50%.
Посчитаем. Стоимость квартиры 1 млн евро плюс расходы при покупке 85.700 евро (8,57%). Амортизация 2% от 50% полных расходов составляет 10.857 евро.
Если доход от аренды составляет 28.000 евро (2,8%/г.), то одна только амортизация уже сокращает налогооблагаемый доход на 10.857 евро. А если вы купили 2 квартиры в 40 км от Мюнхена на ту же сумму и там доход от аренды 30.000 евро (3%) и доля участка 35%? Амортизация здания там уже 15.200 евро. У вас получается не только меньший, налогооблагаемый доход, но и большая ликвидность.
Будет ли в том месте такой же рост цен на недвижимость в ближайшие 10 лет? Или больше? Или меньше? Никто не знает. Поэтому: каждому своё! Или текущая ликвидность и налоги или прибыль на выходе (exit).

ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ И ДОХОДНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ.

Обязательно берите ипотечный кредит, если хотите купить доходную недвижимость в Германии! И по максимуму. Естественно, если вам его дадут... Иначе ваш налогооблагаемый доход будет выше, чем с кредитом. Проценты по кредиту списываются с налогов как расходы и сокращают значительно ваш налогооблагаемый доход. После амортизации здания это вторая по величине сумма. Пусть сегодня кредит стоит и немного. Но 1% с 600 тыс евро это всё-таки 6.000 евро в первый год, которые год за годом списываются с налогов. Сложите 10 лет! Сумма ещё как ощутима.
Если вы не учтёте заранее все в.у. советы, то не удивляйтесь и не возмущайтесь потом, что платите много налогов. Вы же сами боитесь налогов в Германии, как огня!

ВЫ ДУМАЛИ, ЧТО НА ДОМАХ ПРЕСТАРЕЛЫХ И СТУДЕНЧЕСКИХ АПАРТАМЕНТАХ НЕВОЗМОЖНО ПОТЕРЯТЬ ДЕНЬГИ?

Если повезёт, то «да». У вас договор аренды не с каким-то частным арендатором именно вашего апартамента, а с управляющей компанией. Например, на 20 лет. Если управляющая компания будет работать надёжно и прибыльно, тогда вам обеспечены стабильные доходы на долгие годы. Но никто не гарантирует, что она за 20 лет не разорится. Может и рынок повернуться не самым лучшим образом, могут измениться законы не в лучшую сторону и др. Найти новую управляющую компанию будет не так просто, да ещё на тех же условиях.
Кто из покупателей проверяет кредитный рэйтинг и балансы управляющей компании? Никто!
Да, эта инвестиция имеет большие преимущества: небольшие инвестиционные суммы, нет головной боли с частными арендаторами и их запросами, ремонтом, простоем при смене арендаторов, с поиском нового арендатора и т.д. Но риски исключать нельзя. Здесь вы не сможете повысить аренду, как при смене арендатора в обычной квартире. Не стоит здесь ожидать и роста цены на выходе, как с обычной квартирой. Цена будет зависеть от дохода и спроса. Поэтому и текущий доход от аренды здесь выше, чем в обычных квартирах. На выходе же обычные квартиры выигрывают.

ОТКЛЮЧИТЕ НА ВРЕМЯ ЭМОЦИИ!

Действовать согласно зову сердца — часто полезно и единственно правильно. Но совсем не в случае с покупкой недвижимости. Это не костюм и не туфли покупать!
При первом осмотре объекта не спешите сразу давать согласие. Стоит назначить повторный осмотр, но уже с экспертом, который из опыта знает, где может быть «собака зарыта». Он может оценить актуальное состояние объекта и качество проведённых работ по модернизации, прикинуть объём работ по (капитальному) ремонту. Часто от сплошного восторга и первого впечатления «подводные камни» и не видны.

Не позволяйте оказывать на себя давление. До подписания договора купли-продажи у нотариуса у вас есть время, и вы в любой момент можете отказаться от сделки.
Только во времена огромного спроса и недостатающего предложения есть большая проблема: желающих больше, чем нужно. У профессионалов рынка "глаз алмаз"! Они опытны, быстро прикидывают всё даже в голове, включая и риски, и моментально дают "добро", подтвердив ещё документально свой опыт и платёжеспособность. Если объект нарасхват, то вы можете в этом "конкурсе" и не пройти. К этому надо быть готовым.

Не поддавайтесь давлению «лихих» риелторов, которые «берут быка за рога» (т.е. вас) и продохнуть вам не дают, возят вас на показ всех подряд объектов, которые вам ни по каким критериям и не могли бы в принципе подойти. У серьёзного риелтора время — деньги. Показывать вам всё подряд он никогда не будет.

ОТДАЙТЕ ДОКУМЕНТЫ НА ПРОВЕРКУ!

Кто из вас отдаёт на проверку адвокату проект нотариального договора? Или читает Заявление о разделе общей собственности (Teilungserklärung)? Кто запрашивает у продавца вторичной недвижимости протоколы последних 3х собраний собственников и годовые перерасчёты коммунальных платежей? А ведь именно в этих документах скрываются многие пикантные детали, которые потом могут ещё ой в какую копеечку вам обойтись! Только в протоколах собраний собственников последних лет вы можете прочитать о проблемах в доме, решениях собрания о предстоящих внеплановых инвестициях на ремонт или модернизацию, проблемах с др. собственниками, застройщиком (при новостройке) и др.

Принятые собранием собственников внеплановые инвестиции на ремонт (т.н. Sonderumlage) вы «наследуете» вместе с объектом недвижимости. Хорошо, если там всего-то 1 тыс евро, как в примере ниже. Но это могут быть и 5 и 10 тыс евро. Готовы вы к этому? Если не прочитали протоколы собраний, то пеняйте только на себя!
Что мы видим на перерасчёте за 2018 г. ниже (это доходная квартира одного моего инвестора)? Перекладываемые на арендатора коммунальные расходы составляют 2.052,94 евро, а расходы собственника: 2.435,93 евро. Из них 1.132,93 евро и есть та «неожиданная сумма-сюрприз», которую вы могли бы при покупке вторичного объекта недвижимости не заметить, если бы не изучили все документы до покупки. А ведь на этом месте могла бы стоять и сумма в несколько раз больше.

ВЫ ОБРАДОВАЛИСЬ, ЧТО ПОЛУЧИЛИ ДЕШЁВЫЙ ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ?

Вас опять переполняют эмоции, т.к. первым делом вы сравниваете 0,7-1,5% в Германии с 6-10% в России и уже ничего дальше не видите и о деталях не задумываетесь. И хотя в последнее время из-за низкого ипотечного процента банки требуют от заёмщиков больше начального капитала (в среднем 25% вместо 20%, а с нерезидентов — ещё больше) и большего регулярного погашения тела кредита (2-2,5% вместо 1,5% в среднем), есть детали, о которых многие из вас при подписании кредитного договора вообще не задумываются.

Риск колебаний курса валют (касается нерезидентов):
Хорошо, если вы на 10 лет всё просчитали и у вас весь капитал работает в евро. А если вы постоянно меняете рубли, чтобы, например, обслуживать ежемесячно по 800 евро за кредит плюс по 300 евро коммуналка? При покупке недвижимости пару лет назад вы скалькулировали всё по курсу 45 руб за 1 евро. А сегодня вам приходится платить по 85 рублей. При этом ваша зарплата совсем не выросла почти в 2 раза. А у кого-то даже уменьшилась.

Риск неплатёжеспособности:
Даже если вы купили объект на обоих супругов пополам, а кредитный договор составлен только на мужа, это не значит, что жена не отвечает за кредит в случае неплатёжеспособности мужа. Развод, внезапная смерть, банкротство и др. Кто из вас заключает на случай смерти страховку жизни? Наверное, никто. А немцы делают. Тогда страховка могла бы погасить оставшуюся сумму кредита. Иначе грозит вынужденная продажа недвижимости, налог на наследование (см. ниже) и т.д.

Когда рассуждаешь с клиентами о рисках неплатёжеспособности, то часто слышишь: "Тогда продадим недвижимость и выплатим кредит". У многих супружеских пар зарабатывает часто только один. И, тем не менее, они берут кредит 100% или даже 110%. Представим, что единственный кормилец стал профессионально непригодным. Часто у него и страховки от профессиональной непригодности нет... А если его вообще не стало? Есть у обоих супругов страховка жизни? Что будет тогда? Продадите недвижимость? А если это второй-четвёртый год срока кредита? Кредит-то досрочно погашать нельзя только из-за того, что вы неплатёжеспособны и продали недвижимость. Тогда будете платить штраф за досрочно погашенный кредит (Vorfälligkeitsentschädigung). И он будет в этом случае огромный. Где вы возьмёте эти деньги? А если ещё продажа попадает на неудачное время и вы продадите ниже рыночной цены или ниже цены покупки? Вам этой выручки даже на погашение кредита не хватит. А ещё надо оплатить штраф банку.

Представим, что вы купили в начале 2011г. квартиру в Мюнхене за 500 тыс евро и профинансировали её на 100% под 4,32% при фиксации ставки на 10 лет (см. график ниже). Начальное погашение основного долга было в те годы, как правило, 1%. Каждый месяц вам кредит обходится в 2.216 евро. Расходы при покупке вы оплатили из собственного капитала. И вдруг в 2015г., ровно 4 года спустя, единственный кормилец в вашей семье стал безработным, и вы не в состоянии обслуживать кредит. Или вы развелись и тоже вынуждены продавать квартиру. Продать недвижимость в Мюнхене в 2014г. было несложно. НО: вы же не имеете права погашать остаток кредита без штрафа. Прошло пока 4 года, и 6 лет ещё висят на вас. А ваш долг через 4 года всё ещё около 478 тыс евро. Т.е. за 4 года вы погасили всего около 22 тыс евро (ок. 4,4%). А 95,6% никуда не делись. Как вы будете платить штраф за досрочно выплаченнный кредит и упущенные проценты банку?


Источник: Interhyp.

В начале 2011г. ипотека стоила 4,32%, а в 2015г.: 1,30%. Разница: более 3%. Как будет считать банк штраф? Вот этот остаток кредита 478 тыс он не может больше разместить на рынке под старые, высокие проценты, а только под новые, низкие.
За 4 года вы заплатили банку проценты на сумму около 86 тыс евро. А вот за 6 оставшихся лет он бы получил от вас ещё 116 тыс евро. Но теперь не получит. Теперь он остаток кредита 478 тыс может разместить под совсем низкие проценты и теряет огромные деньги. Штраф будет огромный, если вы попали вот в такой невыгодный период. Плюс он возьмёт ещё с вас деньги за обработку. Если ваша недвижимость выросла за эти 4 года в цене на сумму штрафа, то вам крупно повезёт. А если нет? А если вы ещё и расходы при покупке (ок. 10%) профинансировали? Тогда дела ещё хуже.

Была бы это доходная квартира как капиталовложение, тогда ваш арендатор обслуживал бы и дальше ваш кредит. Естественно, в такой недвижимости есть свои риски. Но в данном случае они минимальные.

Не подумайте, что задача банка - консультировать вас о всех возможных жизненных рисках. Уж точно "нет"! Или вы изучаете месяцами-годами полезную литературу на эти темы. Или идёте к профессионалу за консультацией, если понимаете, что "время - деньги"! Только не спрашивайте обывателей в соцсетях!

Риск пролонгации после истечения срока фиксации ипотечной ставки:
Представим, что вы начали погашать основной долг по 2% в год и зафиксировали ипотечную ставку на 10 лет в надежде погасить в конце весь остаток. Многие не знают, что в Германии срок кредита и срок фиксации ипотечной ставки — разные. Вы фиксируете только ставку, например, на 5/10/15/25 лет и т.д. Срока кредита нет. Банк только пишет в договоре, что, если ставка после истечения срока фиксации останется такой же, кредит продлится 40 лет до … (например). Но все мы знаем, что ставка после любого срока никогда не может остаться прежней.

Итак, вы взяли сегодня кредит 600 тыс евро (60% от 1 млн за квартиру) под 1,2% при фиксации ставки на 10 лет и начали погашать по 2% в год. В месяц вам кредит обходится в 1.600 евро. Через 10 лет ваш долг всё ещё 472.570 евро. Т.е. вы погасили всего около 127 тыс или около 21%. Есть у вас 472.570 евро, чтобы погасить остаток кредита? А если нет? Тогда надо продавать недвижимость. А если рынок плохой и нет большого спроса? Кризис? Что будете делать? Продавать с потерями. Другого выхода нет. Поэтому покупайте только в надёжном на 100% месте, особенно доходную недвижимость. Пусть она сегодня не такая доходная, но она всегда ликвидная. В Германии есть такая поговорка: «Для покупки недвижимости важны три фактора: местоположение, местоположение и местоположение».
Но представим, что вы продлеваете кредит, т.к. сами живёте в этом объекте или просто хотите дальше оставить доходный объект. Тот же случай: квартира в Мюнхене через 10 лет выросла в цене на 3,5%/г. (консервативно, исходя из исторических статистик) и стоит теперь 1.410.598 евро. Вам нужен кредит 472.570 евро опять же при фиксации ставки на 10 лет. И вдруг ставки выросли до 4% (не забываем, что сегодня ставки исторически низкие). А вы больше 1.600 евро не в состоянии платить. А при такой ставке только проценты вам обходятся уже в 1.575 евро, и ещё надо погашать основной долг, как минимум, 1%. Это ещё 394 евро. Итого: 1.969 евро вместо 1.600 евро. И это при погашении 1%. Т.е. опять через 10 лет останется огромный долг. А точнее: 414.582 евро. И погасили вы всего около 58 тыс. И т.д.

А ещё важнее: через первые 10 лет вы как бы в лапах банка. Конечно, вы можете поменять банк. Но новый банк будет проверять ваши документы на все 100%. Как будут к тому времени финансировать немецкие банки нерезидентов и будут ли вообще? Как они будут проверять их платёжеспособность? Какой доход у вас будет через 10 лет? И хватит ли его в глазах банка для обслуживания кредита? Не будет пролонгации или рефинансирования - придётся продавать недвижимость.
Поэтому вывод: покупать только в ликвидном месте и фиксировать ипотечную ставку для подстраховки на долгий срок: 15-20-25 лет. Она будет дороже, но это надёжно. И через 10 лет всё равно по закону из кредита выйти можно, без штрафов. Или у вас есть чёткий план, что вы собираетесь делать с объектом через 10 лет.

НЕ УСПЕЛИ ВЫПЛАТИТЬ ИПОТЕКУ, КАК УЖЕ ПОРА РЕМОНТИРОВАТЬ ДОМ!

Наверняка, и вас есть знакомые, друзья, родственники, которые все выходные проводят на ремонте своего дома. То одно сломалось, то второе полетело... В Германии — не иначе. И капитал на неожиданный ремонт надо иметь всегда. Подумали ли вы об этом заранее? Исходите из того, что не всегда можно будет получить такой же выгодный. ипотечный кредит, а придётся брать потребительский кредит, который дороже ипотечного. И если в случае с квартирой на ремонт общедомовой собственности деньги отчисляются регулярно в общий котёл, то в своём доме эти непредвиденные расходы на вашей совести. Если не скопили своевременно резервы, пеняйте на себя.

И что многие арендаторы забывают: пока вы арендатор, вы не видите, сколько же реально тратит ваш собственник за все годы и на ремонт в самой квартире и на ремонт общедомовой собственности. При покупке недвижимости все эти расходы лягут на ваши плечи.

ВЫ КУПИЛИ НОВОСТРОЙКУ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА?

Гарантия 5 лет не гарантирует качества!
Проблемы есть почти у каждой второй новостройки. Список проблем возглавляют споры и разборки с застройщиком (14% всех строек). Каждая двадцатая новостройка за последние 5 лет имела значительные проблемы. Это результаты исследования, проведённого компанией Альмондия.

А бум с недвижимостью в Германии последнее десятилетие даёт о себе знать и в негативном смысле: застройщики перегружены заказами, сроки ожидания длинные, специалистов не хватает, строится побыстрее, во времена пандемии добавились ещё постоянные сбои и задержки с поставками материалов и комплектующих. И от этого страдает качество.

В идеале каждый покупатель должен бы подключить эксперта уже на время строительства, а не для приёмки уже построенного объекта. Что тоже никто из вас практически не делает. А стоят его услуги всего пару тысяч. При инвестиции в квартиру 500 тыс евро экономить 2-3 тыс евро просто смешно. Потом это может вылиться в очень большую "копеечку".
Учтите, что закон о гарантии не гарантирует того, что застройщик признает ваши претензии. Каждый будет отстаивать своё. И если будет спор, то решить его можно будет только через суд. Это стоит больших денег, времени и нервов. И не факт, что за это время застройщик не обанкротится.

В идеале было бы запросить адреса построенных за последние 3 года, например, домов и опросить их жильцов, а также запросить протоколы собраний собственников за последние годы. Предоставит из застройщик или нет, это другой вопрос. Если не предоставит, то точно есть, что скрывать. И балансы его в идеале надо тоже проверить.

ВТОРИЧНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ ИЛИ «ПОГОНЯ ЗА ДЛИННЫМ РУБЛЁМ».

Часто русские покупатели недвижимости в Германии (и не только) отдают предпочтение вторичному жилью. Почему? Мол уже всё готово и не надо ждать окончания строительства, покупаешь «не кота в мешке», нет риска, что застройщик разорится и деньги пропадут, цена подешевле (правда, не всегда и не на каждый объект, а в некоторых местах - наоборот) и т.д. и т.п. Всё это частично так. И в этом они правы. Только есть аргументы «против», которые невооружённым глазом не видны.

Во-первых, практически никто никогда не запрашивает у продавца протоколы последних 3х собраний собственников и годовые расчёты. А ведь там-то и кроется самое основное! Например, проблемы с общедомой собственностью и предстоящий капитальный ремонт, на который в фонде на капремонт денег точно не хватает, и всем придётся выложиться дополнительно и по полной программе. А если у вас этих денег нет, и вы не готовы были к этому? Тут вдруг ваше дешёвое жильё становится супер-дорогим.
Что записано в Заявлении о разделе общедомовой собственности? Этот документ на десятках страниц практически никто из вас не читает, ведь перевод стоит вам как бы дорого... Так решает большинство. А там записаны вещи, которые намного важнее, чем сам договор купли-продажи.

Почему никто не запрашивает этих документов? По причине незнания, спешки (ведь в Германии сейчас вторичные квартиры, и не только, расходятся как «горячие пирожки»), стеснения, опасения, что продавец предпочтёт другого кандидата, который без особых претензий (такой риск есть)?

А если вы и относитесь к сведущим покупателям и всё запросите, это не факт, что в протоколе последних собраний собственников объективно изложены все проблемы. Ведь есть множество просто недобросовестных управляющих компаний, которые относятся к своим обязанностям просто наплевательски. И кроме двух строчек, не говорящих ни о чём, вы ничего не увидите ни в протоколе собрания, ни в повестке собрания, ни в годовом перерасчёте. Т.е. тогда надо было бы переговорить с будущим соседом, расспросить его. Кто это делает? Никто!

Во-вторых, никто из вас никогда не проверяет перед покупкой техническое состояние всего дома в сопровождении эксперта. Почему? Жалко 2-3 тыс евро. Это основная причина. А потом всё вылетает «в копеечку». Нет, наверное, ни одного здания без проблем. Другое дело, если это ОЧЕНЬ большие проблемы, которые вы, как неспециалист, никогда не заметите. Часто с подземным гаражом, что может стоить десятки или сотни тысяч евро.

В-третьих, немецкая «обязаловка» «превратить» все старые постройки в супер-энергосберегающие. Ведь у нас же в Германии закон! И вот уже есть на рынке последствия бездумного утепления фасадов (у моих соседей), замены окон, вследствие чего в зданиях появилась плесень. Почему? Потому что жильцы не в состоянии проветривать ТАК часто и интенсивно, чтобы вся влага испарялась наружу. Или не готовы встраивать новую вентиляцию. А что, если проблема обнаружится уже после вашего вселения? Процедура доказательства причины появления плесени — мучительная и вечная. Стоить это будет огромных денег и терпения!

В-четвёртых, техника во вторичных домах часто устаревшая и совсем не отвечает современным стандартам. Строительные материалы — часто вредящие здоровью. Как следствие: опять же непредвиденные расходы на модернизацию дома. А ведь при покупке квартира выглядела отремонтированной и как на картинке! Только об общедомой собственности никто не задумывается. И там решаете не вы лично, ремонтировать или нет. А общество собственников!

В-пятых, в новостройках не действует закон о т.н. «тормозе аренды» (Mietpreisbremse), если вы покупаете доходную недвижимость. И вы можете повышать аренду при смене арендатора на нужную сумму.

ПОСМОТРИТЕ ВОКРУГ СЕБЯ!

Живя уже 31 год в Германии и почти 29 из них — в Мюнхене, я вижу своими глазами, что проиходит у нас «под носом». Для этого даже не надо читать статистику. Уплотнение самого густонаселённого из больших городов в Германии идёт колоссальными темпами. Практически нет ни одного участка в нашем районе, где бы на месте старого дома на одну семью не был бы построен многоквартирный дом или несколько таунхаусов, дуплексов или коттеджей.

Внимательно осмотрите соседние дома, участки. Может быть, уже в течение года вдруг поменяется ваш сосед. И буквально перед вашим носом возникнет новая стена, тень, шумные соседи, новый дом, стоящий намного плотнее и ближе и т.д. Застройка двора новым домом как уплотнение — это тоже «новшество», которое просто приводит в бешенство уже живущих рядом.
А теперь можно надстраивать и мансардные этажи на крыше. Если у вас сейчас последний этаж, кто там поселится? Какая будет изоляция и будет ли хозяйка бегать на шпильках по паркету?
Видели ли вы прогноз роста населения Мюнхена по отдельным районам? Где-то аж на 90%!!! Что это значит для всех уже живущих там? Крах инфраструктуры, постоянные пробки, шум, море людей разных слоёв населения и т.д.
Опять же см. мой совет ниже!

ВЫ МЕЧТАЛИ ЖИТЬ В СПОКОЙНОМ И ЗЕЛЁНОМ РАЙОНЕ МЕГАПОЛИСА?

На окраине, с просторными, зелёными полями и лугами вокруг? Ведь покупали вы квартиру именно из-за такого смешанного и идиллического характера окраины города. Но спокойным район оказался до поры до времени...

И вдруг поля превращаются в строительные участки. М.б. вы временно и любовались панорамным видом на поле. И тут внезапно вас разделяет от него новая постройка. И теперь ваша дорога в центр города или из города занимает по времени в 2 раза больше (это в лучшем случае). Ведь при росте населения на 91,5% к 2040 г., как в районе Мюнхена Aubing-Lochhausen-Langwied (см. график ниже с числом проживающих по районам в 2017 г. и в 2040 г.), никто расширять дороги в 2 раза не собирается. Ваша будущая жизнь будет проходить на ¼ в пробках, если вы ездите на работу каждый день. Вернуться домой вечером — так же напряжённо. Ведь все возвращаются в одно и то же время. Не лучшие прогнозы и для жителей районов Мюнхена: Feldmoching-Hasenbergl (+54,2%), Moosach и Trudering-Riem (по +34,5%), Schwabing-Freimann (+31,6%), Bogenhausen (+31,4%). А для наслаждения природным ландшафтом придётся теперь выехать за пределы города и потратить на это намного больше времени.

К 2040 г. Мюнхен вырастет до 1,85 млн чел. (+18,8%) и будет буквально трещать по швам. <

ГЕРМАНИЯ - ГЕРМАНИИ РОЗНЬ!

И самая популярная и экономически прогрессивная федеральная земля Бавария — тоже Баварии рознь. И если вы посмотрите на карту ниже, то по площади приблизительно 50% всех городов и округов к 2039г. ожидает не растущее население, а падающее.
И не игнорируйте небольшие города и округа. На примере Баварии видно, что Федеральное статистическое ведомство Баварии ожидает самый большой рост населения совсем не в мегаполисах, а в округах Дахау и Эберсберг. Наверняка, большинство из вас о 2ом городе никогда и не слышало, если вы не живёте в Мюнхене или пригородах. А о Дахау слышали, но по понятной причине.

Естественно, эта ежегодная статистика (последняя выше вышла в декабре 2020г.) меняется, и прогноз для каждого региона может как улучшиться, так и ухудшиться. То, что до сих пор не меняется: регион мегаполиса Мюнхен ожидает только позитивное развитие, а вдоль границы с Чехией — всё плачевно.

Покупайте недвижимость только в местах с позитивным прогнозом демографии. Если цены падают, доходность высокая и вам объект буквально «впихивают» всеми правдами и неправдами, ищите подводные камни. Вполне возможно, что это место ожидает негативная демография, растущая безработица и т.д.

НЕ ХОТИТЕ ВЫБРАСЫВАТЬ ДЕНЬГИ НА ВЕТЕР И ЖИТЬ СПОКОЙНО?

Вот вам мой совет!
Не покупайте по возможности квартиры! Если и решили купить доходную недвижимость в Германии, то покупайте или коттедж или дом на две семьи или полдома, если у вас не хватает капитала на целый мало-/многоквартирный дом.

Если бы кто-то из вас знал, что творится на ежегодных собраниях собственников! Каждый преследует свои интересы. Если в доме часть квартир куплена как доходная недвижимость и сдаётся в аренду, а вы проживаете в доме сами, готовьтесь наверняка к тому, что интересы ваши с такими инвесторами будут расходиться. Они не готовы постоянно инвестировать в общедомовую собственность, т.к. у них на первом плане стоит чистая доходность после налогов. После окончания спекулятивного срока (10 лет) многие из них выходят из инвестиций и реинвестируют в новый, более привлекательный объект. Их мало волнуют дополнительные удобства для жильцов, детей и т.д., т.к. они не сталкиваются ежедневно со всеми проблемами/неудобствами.
Арендаторы не будут обходиться с общедомовой собственностью так аккуратно, как сами собственники. Поэтому изнашиваться она будет быстро.

Ненужная детская плошадка во дворе, к которой обязали застройщика городские предписания. Никто там не бывает, т.к. в доме просто нет детей. Но она есть и стоит денег как при покупке недвижимости, так и каждый год. За ней надо следить и проверять её техническое состояние. Это стоит денег всем жильцам.

Лифт (пожиратель денег!), затраты на уборку общих площадей и территории, электричество, завхоз, упр авляющая компания и др. — все эти расходы сильно бьют по вашему карману, а инвесторам идут в ущерб рентабельности. Ведь с налогов инвестор списывает не всё.
Имейте ввиду, что большую часть ежегодных расходов вы перекладываете на арендатора при сдаче объекта в аренду. Но ни в коем случе не все. Точно всегда на ваших плечах остаются расходы на управляющую компанию (плановые и внеплановые), ведение банковского счёта, отчисления в накопительный фонд на ремонт общедомовой собственности, сам ремонт и др. Живёте вы там сами? Тогда всё бьёт по вашему карману. Сдаёте в аренду, идёт в ущерб вашей рентабельности и ликвидности.

Что мы видим на примере др. (сданной в аренду) квартиры (перерасчёт за 2018 г.)? В самом низу: 1.647,51 евро — это перекладываемые на арендатора расходы и 765,62 евро — расходы самого собственника. Из них 279,63 евро ушли на управляющую компанию, ведение банковского счёта и др. расходы. Это все те расходы, которых он мог бы избежать, если бы имел дом. А внизу есть ещё две цифры: 365,99 и 120,00 евро. Это отчисления на капремонт общих площадей. Был бы он хозяин своего дома, решал бы сам, куда, сколько и как копить на капремонт. Хозяин — барин! А тут приходится откладывать на беспроцентный счёт или ещё "лучше" - под отрицательные проценты!

А если вы собственник данной квартиры и живёте в ней сами, то есть такие статьи расхода, как: завхоз (617,80 евро), общее электричество (68,29 евро), лифт (144,34 евро), др. расходы (69,80 евро). Итого: 900,23 евро в год, кот. можно было бы, имея таунхаус/дуплекс/дом, сэкономить. И они будут каждый год расти, а не падать.

Готовьтесь к тому, что самое позднее через 10 лет начнётся первый серьёзный ремонт. Есть ли достаточно капитала в общем котле или надо всем внести дополнительно приличный, единоразовый взнос (Sonderumlage)? Готов ли на него каждый собственник? А вы? Если вы или кто-то другой против, подчиняться придётся решению собрания сосбтвенников согласно актуальному закону.

Вот такой пример из практики: типичные для альпийских, баварских регионов деревянные балконы очень подвержены погодным условиям. Практически их приходится красить каждые два года. Это общедомовая собственность, и оплачивается ремонт из общего котла. Даже, если у вас терраса на наземном этаже и вас как бы это не касается. Но будете противиться, и не наберётся большинство голосов «за», доски сгниют напрочь, и инвестиция, в конечном итоге, вылетит вам позднее в копеечку.
Можно заменить доски на пластик, который визуально от дерева не отлечить. Стоит такая инвестиция десятки тысяч, и для принятия любого решения о строительном изменении здания требуется решение собрания собственников. Что получается? Собственник квартиры на наземном этаже противится, его не волнует состояние деревянных балконов. А вы мучаетесь на гнилом балконе, живя этажом выше.

Поэтому я постоянно твержу: или вы сознательно идёте на такие проблемы или ни в коем случае не должны покупать квартиры в таких домах, а только или дом или полдома или несколько квартир, чтобы выйти на долю более 50% от всей собственности. Тогда хотя бы в тех случаях, где требуется решение большинства голосов, карты в ваших руках.

ВЕЧНАЯ ПРОБЛЕМА С УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИЕЙ.

Чтобы компания «загребала» чужие деньги в свой карман, такое встречается в Германии редко. Но исходите из того, что большая часть управляющих компаний работает на себя, а не на вас, хотя вы их и оплачиваете. Все годовые расчёты вы должны досконально проверять. Там кроется множество ошибок. В состоянии ли вы это сделать сами? Скорей всего, нет. Сотрудничество с управляющей компанией часто складывается катастрофически плохо. Найти хорошую компанию чрезвычайно тяжело. А если домик на 5-6 квартир, то ещё тяжелее. Такие объекты не выгодны компании. Если вы не согласны с решением собрания собственников или с управляющей компанией, то есть только одна дорога: через суд. Это стоит времени, денег и нервов. В моих глазах - это самая боьшая проблема.
Поэтому опять мой совет: покупайте только дома на 1 или 2 семьи или доходный дом.

ДЕРЖИТЕ УШКИ ВОСТРО!

Более половины годовых перерасчётов от управляющей компании и энергопоставщика - с ошибками. Кто из вас их проверяет? Лично (если это не делает ваш представитель в Германии)? Уверена на 99%, что никто. Неправильные показатели счётчиков, неправильный расчёт жилой площади, несоответствие разделения общедомовых расходов предписанному в Заявлении о разделе общедомовой собственности (Teilungserklärung), настоящий хаос с показателями при смене арендатора посреди года и др.

В СОБСТВЕННУЮ КВАРТИРУ САМОМУ ВЪЕХАТЬ НЕ ТАК ПРОСТО!

Как часто инвесторы заблуждаются и представляют себе всё намного проще, чем есть на самом деле. Думают так: «Куплю квартиру. Пусть там пока живут арендаторы. А потом, через пару лет, сам въеду».
Не тут-то было... Так просто ваша затея не пройдёт! Если вы заключили бессрочный договор аренды (а так делается почти всегда) и, например, через два года решили сами въехать в квартиру или жить там во время отпуска, то можете попробовать расторгнуть договор аренды по причине «собственной необходимости». Но это не значит, что арендатор примет ваше расторжение как должное и добровольно съедет.
В городах с напряжённой обстановкой с арендным жильём арендатору тяжело будет найти что-то альтернативное. Поэтому он будет отбиваться руками и ногами. А вам остаётся только один путь — в суд. И доказывать, что квартира нужна лично вам или вашим ближайшим родственникам для личного пользования и что у вас нет ничего альтернативного, что вы имеете по закону все права на выселение арендатора и въезд, придётся перед судом вам, а не арендатору.

Ещё сложнее, если вы сдали давным-давно квартиру совсем и не пожилым людям. А за годы они достигли преклонного возраста. Понятно, что в 70-80 лет, да ещё если арендатор больной и с низкой пенсией, дорога ему в новую квартиру закрыта. Его никто практически не возьмёт. Поэтому решать будет только суд, насколько поиск и переезд для нового арендатора обременительны, и осилит ли он их вообще. И тут шансы ваши 50:50. Каждый случай суд будет рассматривать индивидуально.

Поэтому: чтобы избежать данный риск и, если вы знаете, что через пару лет квартира понадобится вам самим, не заключайте бессрочные договора. А только ограниченные по времени. Естественно, желающих на такое жильё будет намного меньше. Но они есть. Это стоит просто большего времени и сил. И учтите, что в отдельных городах/общинах действуют свои законы/правила.

КОМУ СДАВАТЬ ЖИЛЬЁ В АРЕНДУ, ЧТОБЫ НЕ НАРВАТЬСЯ НА АФЕРИСТА, НЕ ПОНЕСТИ УБЫТКИ?

Риск этот остаётся всегда. И застраховаться от неплатёжеспособного арендатора практически нельзя. Покупать такую страховку дорого и невыгодно. Но ваш риэлтор (если вы не сами занимаетесь сдачей в аренду) имеет в руках определённые инструменты, чтобы как-то предохраниться. Пожалуйста, не пытайтесь сдавать сами!
Есть надёжные арендаторы: пожилые люди. Они никогда не станут рисковать и будут платить исправно. У них есть регулярная пенсия. Работающие всегда рискуют стать безработными, банкротами, разведёнными, заболеть и т.д. Просто сами они не выселятся. А если не платят, то выселить их вы можете только через суд. Это судебный процесс на полгода или год. Денег в это время вы не увидите. И надо «молиться», чтобы за этот срок арендатор не объявил себя банкротом. Иначе не видать вам денег, даже имея постановление суда.

В идеале было бы иметь часто сменяющихся арендаторов. Тогда и новую аренду легче повысить. Естественно, надо опять оплатить риэлтора за его услуги и, возможно, упустить одну аренду во время простоя квартиры. Но часто игра стоит свечь.

ВЫ МЕЧТАЛИ ПОЛУЧИТЬ ВНЖ?

Вы прочитали об этом где-то в интернете? Или вам кто-то пообещал? Просто покупка недвижимости в Германии для собственного пользования не даёт ничего, если вы не относитесь к разряду «состоятельных клиентов». Приобретя просто дом или квартиру для себя, такой «состоятельный клиент» может претендовать на ВНЖ.
Кто к таким относится и о каком состоянии ведётся речь - никто не знает. В законе не прописано никаких цифр, и каждая община или каждый город ставят свои рамки сами. Но однозначно это будет где-то от 1 млн евро и больше. И заниматься этим должен только адвокат — специалист по вопросам ВНЖ. Иметь доходы на территории Германии, заниматься бизнесом такой клиент не должен.
В отличие от тех, кто хочет жить на доходы от недвижимости (коммерческой или жилой) и вести активно бизнес. Тогда этих доходов должно хватать и на проживание, и на оплату всех расходов (своих и семьи). Эти доходы должны быть стабильными на протяжении 3х лет. Тогда вы можете претендовать на ВНЖ.

Подробнее в меню: «Часто задаваемые вопросы».

НЕЖДАННЫЙ-НЕГАДАННЫЙ РАЗВОД!

Все мы надеемся на лучшее и на то, что брак продержится до конца жизни. К сожалению, на практике всё иначе, и от развода никто не застрахован. Иначе бы в Германии не распадался каждый третий брак.

Вы купили недвижимость для собственного пользования на двоих? Что будет после развода? Кто остаётся в квартире/доме? Кто съезжает? А дети? Как съехавшая половинка получит свою долю? Да ещё если недвижимость выросла в цене на 50-100%? А второй супруг хочет в ней остаться. Чем выплачивать 50%? Откуда взять деньги? А если это инвестиционная недвижимость?

А если кредит взят на двоих, а съехавшая супружеская половина там не живёт и не понимает, почему она должна дальше платить за кредит? Но в жизни это так: ваш развод не освобождает вас автоматически от платежей по кредиту. Договор продолжает существовать со всеми обязательствами по нему. А продажа недвижимости по нужде при разводе не даёт вам права на досрочное погашение кредита. Только со штрафными процентами. Подумали ли вы об этом заранее?

НАСЛЕДНИКИ И НАЛОГ НА НАСЛЕДОВАНИЕ. ПОДУМАЛИ ВЫ ОБ ЭТОМ?

И тут поджидает множество подводных камней. И немцев тоже. А нерезидентов - тем более.
Кто об этом думает при покупке? Вообще никто. Все мы думаем, что машина наедет на кого-то другого, самолёт упадёт не с нами, инфаркт случится тоже не с нами т.д. Но и ваш естественный уход из жизни может поставить наследников в тупик. Оставили ли вы завещание в Германии? Где оно хранится? Что будет с женой, если ушёл из жизни муж? Ведь немцам полагается доля, освобождаемая от налогов (Freibetrag). Так для супругов это 500 тыс, а для детей — 400 тыс евро каждые 10 лет. А нерезидентам? Какой закон на вас распространяется? Обсуждали ли вы это со своим налоговым консультантом?

И при наследовании половины дома стоимостью 2 млн евро, например, купленного на двоих, жена м.б. должна с унаследованной половины заплатить налог. Есть ли у неё вообще на это деньги? Или придётся продавать дом? Или всё-таки не надо платить налог? При каких условиях? А если надо продавать, а рынок не выгоден? А если кредит? Чем больше унаследованная сумма, тем больше ставка налога. Такую же ставку платят и дети. А какой ставка будет лет через 10?
Пока в Германии в лучшую сторону в этом плане ничего не менялось, а только в худшую. Поэтому подумайте об этом заранее. Уже при покупке. Может стоит сразу купить на детей? Обсудите всё с налоговым советником.

Попадались ли вам по дороге иногда заброшенные дома в отличном месте, которые годами пустуют и зарастают бурьяном? Часто это и есть причина того, что наследники судятся и не могут разобраться между собой. Нет завещания. По закону унаследовали, например, три ребёнка, и они не могут мирно разобраться с законными долями друг друга.

ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ФОРМА ЭКОНОМИИ НАЛОГОВ?

О налогах многие часто спохватываются тогда, когда «поезд уже ушёл». Часто получается так: лишь бы побыстрее купить, т.к. иначе «вкусный» объект уйдёт. Или продавец/риелтор классно всё преподнёс и подгонял. Планы на 10 лет вперёд (спекулятивный срок) и после их окончания мало кто имеет в голове. Потом появляется первая налоговая декларация и кругленькая сумма. Но уже поздно что-то менять. По крайней мере, без потерь.

А правильную налоговую схему надо разработать ещё до покупки. На кого покупать? На частное лицо или компанию? Кто и какие налоги потом платит? Выгоднее ли на обоих супругов покупать или на одного, чтобы потом один супруг продал этот объект второму супругу и так все бы сэкономили налоги? Или на компанию? Тогда на какую форму? Нужен ли холдинг?

Как это ни печально, но большинство налоговых советников, как врач-терапевт, знают всего понемножку. Но, как и врач-терапевт, они точно не могут знать досконально всё по всем вопросам. Тем более, по сложным и оптимальным для вас схемам с покупкой и наследованием объекта недвижимости.
Как купить так, чтобы потом легче было продать? Чтобы у вас объект буквально вырывали с руками и ногами? Так же, как и вы не хотите платить налог на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer), не захочет и ваш будущий покупатель его платить и покупать такой объект. Где и как можно избежать этот налог? Об этом вас должен проконсультировать налоговый советник.

Платите ли вы уже большие текущие налоги? Что тогда выгоднее: купить объект в первоклассном городе и получать меньше Cash Flow, а потом на выходе (Exit) продать подороже? Или купить в третьестепенном городе с большим Cash Flow, а на выходе получить прибыль поменьше? И как решиться: в каком случае покупать как физлицо или как компания? Всё это надо считать заранее и всё индивидуально.

Сколько можно санировать, чтобы в первые годы вернуть большие налоги и приумножить их сразу за счёт новой инвестиции? Многим из вас выгоднее купить зачуханную квартирку и с умом её отремонтировать, чем уже отремонтированную. Это опять вопрос к налоговому советнику.

НДС — отдельная и очень важная, финансовая тема. Сдавая в аренду объект коммерческому арендатору, можно много выиграть на НДС.

И... ПОНЕСЛАСЬ ДУША ПО КОЧКАМ...

Вы купили несколько объектов доходной недвижимости и думали, что аренда будет «капать» на ваш счёт и всё? Не тут-то было! Готовьтесь работать на полставки! Иначе будут проблемы.
Что вас ожидает? Неправильные перерасчёты от управляющей компании и от энергопоставщика (почти каждый первый), смена арендатора и приведение объекта в должный вид, просьбы арендатора (маркизу, плиз, а то очень жарко на балконе летом, глазок в дверь, дополнительный ключ и т.д.), технические поломки в квартире/доме и устранение неисправностей, разборки с застройщиком и, возможно, с др. собственниками, оформление депозита на арендатора... Арендатор сам заказывает ремонт, хотя надо было сообщить о поломке собственнику и т.д. Список можно ещё долго продолжать... Бывает, что повезёт, и арендатор не будет вас дёргать по всякой мелочи.

КТО БУДЕТ ПРЕДСТАВЛЯТЬ В ГЕРМАНИИ ВАШИ ИНТЕРЕСЫ?

Многие из вас ошибочно думают, что не страшно, если вы не знаете языка. Есть управляющая компания и она всё решит. Но вы заблуждаетесь. Управляющая компания занимается ТОЛЬКО общедомовой собственностью, но никак не вашей личной квартирой. Со всеми вопросами (поломки в квартире, «поставьте мне маркизу, т.к. солнце светит», сломалась ручка, кран и т.д.) арендатор будет обращаться только к вам напрямую, и решать эти проблемы должны вы или ваш представитель в Германии. Это стоит денег и времени и надо это учесть. Он же должен решать и ваши вопросы с налоговой, энергопоставщиком, налоговым консультантом, банком и др.

Может ли этот человек представлять вас на собрании собственников? Часто в Заявлении о разделе общедомовой собственности это исключено, если это не родственник, др. собственник или сама управляющая компания. Поэтому проверьте это заранее.
Или опять же: покупайте только дом!

ВЫВОД!

Этот блог не имеет целью испугать вас и отговорить от покупки недвижимости в Германии, а призывает подходить к делу более серьёзно. Ведь для многих это самая крупная инвестиция в жизни! Поэтому экономить в ненужном месте не следует!
Будете делать всё последовательно и следовать моим советам — потерять деньги будет просто невозможно!
Пословица: «Семь раз отмерь, один раз отрежь» здесь уместна как нигде!

P.S.: Вы хотите быстро и эффективно разобраться именно в вашей ситуации и какую доходную недвижимость вы можете себе позволить или нет? И есть ли у меня для вас подходящий доходный объект?
Записывайтесь на бесплатную консультацию (ок. 20 мин.) по ссылке:

для РЕЗИДЕНТОВ:
Запись на бесплатную консультацию по доходной недвижимости/

для НЕРЕЗИДЕНТОВ:
Запись на бесплатную консультацию по доходной недвижимости/

Вы хотите купить элитную недвижимость в Баварии?
Запись на бесплатную консультацию по элитной недвижимости в Баварии

Июль 2019/Август 2021г.