Изменения законов по жилой недвижимости!

Вчера большая коалиция приняла новые решения касательно жилой недвижимости Германии. Т.н. «тормоз аренды» (Mietpreisbremse) продлён до 2025 г. Иначе действие закона закончилось бы в следующем году.
В случае, если арендатор платил больше положенного уровня, он может потребовать переплату обратно от арендодателя за прошедшие 30 м-цев.

Различные Союзы арендаторов считают, что из-за отсутствия санкций против многих арендодателей велика поблажка, что они просто игнорируют «тормоз аренды», т.к. возвращать переплаченную аренду надо только с того момента, когда арендатор сделает выговор. У многих арендаторов на это просто не хватает смелости. Если же они на это решатся, то арендодатель может оставить уже полученную до того переплату себе.
Новые же, запланированные правительством изменения закона повысят финансовый риск для арендодателя, если он будет игнорировать «тормоз аренды».

Это записано в ГК (BGB). Верхняя планка при новом заключении договора аренда не должна превышать «типичную, сравнительную» аренду (ortsübliche Vergleichsmiete) более, чем на 10%. В каких местах и городах? Это решают сами федеральные земли совместно со своими коммунами, где существует дефицит жилья, и они должны это обосновывать. Управляющие органы земель Бавария, Баден-Вюртемберг, Гессен, Райнланд-Пфальц и Гамбург были настолько перегружены, что предоставленные ими обоснования были не признаны земельными судами и объявлены недействительными. Теперь в большинстве земель действуют новые распоряжения с новыми обоснованиями.

Только в январе этого года в праве об аренде были введеные новые правила, также и касательно «тормоза аренды». С этого времени арендаторы не должны в выговоре арендодателю приводить точные обоснования. Достаточно просто указать по электронной почте: «Я объявляю Вам выговор, т.к. Вы нарушаете «тормоз аренды». А объясняться потом придётся аренодателю.
Мало того, уже до подписания нового договора аренды он должен назвать предыдущий размер аренды. Если она уже была выше законной границы, то её можно просить и со следующего арендатора. Некоторые арендодатели пока это просто утверждали, не предоставляя доказательств.
В любом случае, если арендодатель на претензии никак не отреагирует, то арендатору остаётся только одно решение проблемы — через суд.

Помимо продления «тормоза аренды» коалиция приняла и др. решения по рынку недвижимости Германии. Т.н. «зеркало аренды» (Mietspiegel) учитывается теперь за период 6 лет, а не 4 года. Пока в «зеркало аренды» включались новые арендные договора, заключенные за последние 4 года. Т.к. за это время арендные цены сильно выросли, поднялся и уровень «зеркала аренды». При расширении срока до 6 лет, исходный уровень цен будет ниже.

Коалиция хочет как можно скорей принять новый закон о «зеркале аренды». Планируется составить проект закона до конца года. Также правительство хочет до конца года представить проект закона, кот. ограничит превращение арендного жилья в собственность.

Продлив «тормоз аренды» до 2025 г. и сроки учёта сравнительной аренды до 6 лет, правительство надеется остановить рост действующей и новой аренды и создать за это время больше доступного жилья.

Новые правила для покупателей и продавцов жилой недвижимости!

Впервые в истории ФРГ правительство регулирует рилторскую комиссию для покупателей по всей Германии. В будущем покупатель и продавец должны платить комиссию пополам. Пока в разных фед. землях были различные правила. Частично комиссия до 7,14% делилась между обеими сторонами пополам, а в некоторых местах всё платил покупатель, что особенно практиковалась в местах с высоким спросом. Из-за этого расходы при покупке были чрезвычайно высокими, что было многим не по карману.
По сдаче квартир в аренду новый закон действует с 1 июня 2015 г.: риэлтора оплачивает тот, кто его заказывает. Т.е., как правило, арендодатель.

Были приняты и др. решения. До конца года правительство должно подготовить проект изменения Закона о стоительстве. Тогда городам и общинам станет проще застраивать пустующие участки. Они смогут принимать соответствующие меры к собственникам участков, чтобы те застраивали их квартирами. Планируется также застраивать выше и плотнее.

Риски «мелких», частных арендодателей выросли.

Из-за увеличения срока возврата переплаченной аренды до 30 м-цев у простого арендодателя появился риск, что он просто ошибочно посчитал допустимую аренду. Часто высчитать «типичную, сравнительную» аренду в определённых местах просто тяжело, т.к. там не существует «зеркала аренды». За 30 м-цев может накопиться приличная сумма.

По материалам немецкой прессы, август 2019.