В каких городах Германии стоит инвестировать в жилую недвижимость?

В каких регионах Германии есть шансы на рост цен на недвижимость? Где кроются настоящие "жемчужины"?
Эксперты проанализировали индикаторы покупки недвижимости в Германии на уровне округов.

Во многих местах цены на недвижимость растут стремительно, но не равномерно. Стоит внимательно изучить отдельные регионы.
Предпосылкой для инвестиций в недвижимость являются умеренные цены и перспективы роста стоимости.

В каких регионах Германии есть такие предпосылки?
Ответ на этот вопрос даёт т.н. Индекс инвестиционных шансов (Investitionschancen-Index) Гамбургского института мировой экономики (HWWI), который был создан для "Атласа жилой недвижимости" банка Postbank (Postbank Wohnatlas).

В 2021г. самые выгодные условия индекс вычислил для 16 из 401 округов и внеокружных городов. Ещё в 30 регионах предпосылки, как минимум, многообещающие. Меркой для уровня цен является соотношение цен к местной аренде. За последнее время цены на недвижимость росли намного быстрее, чем аренда. Так аренда нетто в Германии выросла в 2020г. к предыдущему году в среднем на 2,7%, а цены на вторичные квартиры - на 10,1%. Т.н. "множитель" определяет, сколько годовых аренд нетто надо заплатить за квартиру такого же размера в среднем, и он отражает растущую динамику. По всей Германии он вырос за 1 год на 1,7 до 25,7 годовых аренд. А с 2017г. рост составил в год одну годовую аренду.

Индекс инвестиционных шансов помогает в поиске недвижимости.

Где в Германии можно купить недвижимость по недорогой цене и рассчитывать на рост цен? "Недорогой" эксперты называют цену при множителе макс. 25. Это условие на сегодня выполнено в 184 из 401 немецких округов и внеокружных городов. Средний, реальный рост цен на недвижимость более 0,5%/г. ожидается в 126 регионах. А оба критерия выполнены всего в 16 из них, где инвесторам предоставляются самые лучшие шансы для инвестиций.

ТОП-шансы для инвестиций в недвижимость Германии.
Множитель в 2020г. макс. 25,0 и прогнозируемый средний рост цен в 2020-2030гг. больше 0,5%/год.

Самые лучшие шансы для инвестиций налюдаются согласно индексу вне городов, а также на севере и западе Германии. Например, сразу в шести округах Нижней Саксонии: Gifhorn, Grafschaft Bentheim, Lüneburg, Osnabrück и Rotenburg (Wümme) и Stade, который граничит с третьим по дороговизне мегаполисом Германии - Гамбургом. Хорошие шансы ожидаются также в округе Herzogtum Lauenburg в земле Шлезвиг-Гольштейн.
Инвестиции оправдают себя и вдоль границы между Гессеном и землёй Рейнланд-Пфальц в округах Bergstraße и Alzey-Worms, а также в Darmstadt-Dieburg и Offenbach. Кроме того, на юге земли Рейнланд-Пфальц в Bad Dürkheim и Südliche Weinstraße. В земле Баден-Вюртемберг округа Waldshut и Tuttlingen. А в Баварии в индекс попал только один округ: Straubing-Bogen, хотя Баварию почти повсеместно, ожидают позитивные прогнозы. Но цены во многих местах высокие, и рост аренды не догоняет рост цен.

Умеренный рост и небольшие, позитивные тенденции.

Для тех, кому достаточно ежегодного роста цен до 0,5% до 2030г., на выбор предоставляются еще дополнительно 30 регионов. Сюда входят 24 округа и 6 внеокружных городов: в Weimar, Wolfsburg, Ludwigshafen am Rhein, Frankenthal in der Pfalz, Bremen и Worms есть шанс купить недвижимость по умеренной цене и ожидать небольшой рост. Под эти же критерии попадают регионы в Северной Рейн-Вестфалии - 8 округов (самая большая концентрация): Heinsberg, Kleve, Düren, Euskirchen, Rhein-Erft-Kreis, Borken, Warendorf и регион Aachen. Кроме того, специалисты рекомендуют 6 регионов в Нижней Саксонии: Heidekreis, Wesermarsch, Peine, Osterholz, Verden и город Wolfsburg, а также 5 регионов в Баден-Вюртемберге: Freudenstadt, Calw, Schwarzwald-Baar-Kreis, Sigmaringen, Ostalbkreis. Среди 30 регионов особенно выделяются два региона: Westerwald в земле Рейнланд-Пфальц и Kleve в Северной Рейн-Вестфалии. Здесь множитель составляет 22,2, а прогнозируемый рост 0,50% и 0,44% в год соответственно.

В выборе отсутствуют регионы Восточной Германии, кроме Веймара в Тюрингии. В землях Восточной Германии есть дешёвое жильё, но перспективы на будущее - негативные. В городах Потсдам, Лейпциг и Дрезден ожидается позитивное развитие, но множитель превышает 25,0.

Даёт ли жилая недвижимость преимущества, несмотря на небольшие потери в цене в будущем?

Даже если прогноз для региона немного негативный, покупка жилой недвижимости при определённых обстоятельствах может себя оправдать. Это касается покупателей недвижимости для собственного пользования или для долгосрочной сдачи в аренду, если они не собираются продавать её в ближайшем будущем. Так 24 региона в Германии с прогнозом небольшого падения цен до макс. 0,5% в год до 2030г. предлагают недвижимость по доступной цене. Стоит обратить внимание в этой группе на округа: Freyung-Grafenau в Баварии, Lüchow-Dannenberg в Нижней Саксонии и Zollernalbkreis в Баден-Вюртемберге, где множитель 17,3, 17,6 и 22,5 при прогнозируемом падении цен -0,02, -0,14 и -0,14% в год до 2030г. Если кто-то снимает здесь квартиру, то на перспективу покупка ему бы вышла дешевле. Чем меньше множитель, тем короче срок, за который покупка недвижимости выигрывает в сравнении с арендой.
Тот, кто живёт в одном из этих 24 регионов и не хочет больше платить аренду, должен задуматься о покупке. Тогда в старости ему не придётся тратиться на аренду.

В большинстве крупных городов Германии и, особенно, в семи мегаполисах тоже ожидается рост цен в ближайшие годы. Но цены там сравнительно высокие. Так в 42 из 68 крупных городов с населением свыше 100.000 чел. множитель в среднем намного выше 25.

Об исследовании Postbank Wohnatlas:
Оно выходит ежегодно, состоит из нескольких частей и освещает рынок недвижимости Германии с учётом различных аспектов на уровне регионов (всего 401).

Институт HWWI даёт прогноз по покупке недвижимости для 401 городов и округов на основании развития предложения и спроса, построенного на базе региональных данных по демографии и возрастной структуре населения, размеру домохозяйств, развитию доходов и затрат на жильё. Модель института изучает влияние этих факторов друг на друга. Отсюда образуется прогноз по покупке недвижимости на срок 2020-2030гг.

По материалам немецкой прессы, июнь 2021.