Как изменится строительство квартир в Мюнхене?

Всего лишь 4 года назад правительство Мюнхена приняло актуальную т.н. "Новеллу о социально справедливом землепользовании" (Sobon-Novelle). Но цены на недвижимость и аренда в Мюнхене продолжают расти и дальше. И зелёно-красная правящая коалиция, пришедшая к власти в 2020г., решила, что данная новелла уже не отвечает духу времени.

Революция на рынке недвижимости Мюнхена?

Что она предусматривала? Инвесторы должны уступать 50% от земельного участка в пользу города, который строит доступное жильё через свои компании GWG и Gewofag или через товарищества.
Протолкнуть 50% городу, скорей всего, не удалось бы. Отрасль недвижимости стала бы судиться с городом и выиграла бы. Цель коалиции была: урвать у инвесторов как можно больший куш и достичь с отраслью недвижимости обоюдное согласие.
На пути к этой цели была ещё одна препона: отрасль строительства жилья стало неоднородной, как это было раньше. Есть классические застройщики, которые строят квартиры, чтобы их продавать. Но на рынке недвижимости появляется всё больше игроков, которые хотят оставить квартиры себе, чтобы сдавать их в аренду.

Поэтому город Мюнхен придумал свою уникальную в Германии "модель-конструктор". Теперь инвесторы смогут управлять планированием самостоятельно, но предписания города с 2017г. сильно ужесточились. В этой модели есть пункты, которые предусматривают получение большего числа баллов, чем жёстче условия. Всего проект должен набрать 100 баллов, тогда инвестор получит от города разрешение на строительство.

Модель Sobon была введена ещё в 1994г. и предусматривала правила, согласно которым инвесторы должны уступать часть прибыли городу, если они получили от него право на строительство квартир. Sobon была реформирована последний раз в 2017г. Согласно реформе, на 40% площадей должны быть построены квартиры для сдачи в аренду, цены на которые регулируются согласно различным моделям. И эта привязка действует 25 лет. Остальные 60% инвесторы могут продавать на свободном рынке. Кроме того, инвесторы должны участвовать в расходах на создание инфраструктуры, например, школ.
В будущем будет действовать т.н. "модель-конструктор", когда инвесторы будут набирать баллы в различных категориях, всего 100 баллов. Основная модель предусматривает 4 критерия: 60% квартир в аренду с регулированной ценой, 40 лет привязки (т.е. в течение 40 лет квартира должна оставаться арендной), взнос на инфраструктуру повысится со 100 до 175 евро/кв.м. Новым будет то, что 80% квартир должны сдаваться в аренду (из них 20% на свободном рынке). И только 20% можно будет продавать отделько, т.е. поквартирно.

Инвестор может отклонятья от отдельных условий, если компенсирует это в другом месте. Например, он может построить и больше квартир в собственность, если продаст часть участка городу по заниженной цене.

Впервые в Sobon появились товарищества. Инвестор получит дополнительные баллы, если он переуступит часть своего права на строительство в пользу товарищества. Например, за 30% он получит 15 баллов.

Реформа должна вступить в силу 28 июля.

Партия ХСС против этой модели и считает, что она выйдет боком. У инвесторов пропадёт желание строить.
Самая крупная фракция оппозиции считает, что на свободном рынке квартир в Мюнхене станет меньше.
СДПГ считает, что таким образом удастся обеспечить большинству арендаторов аренду на уровне 10-15 евро/кв.м.

Представители отрасли недвижимости считают, что цель SoBon достигнута не будет. Создать больше доступного жилья для всех слоёв населения не удастся. Есть опасность, что новое строительство будет ограничено, и цены на квартиры в Мюнхене, которые будут продаваться на свободном рынке частным лицам, вырастут ещё больше.

По материалам немецкой прессы, июль 2021.