Недвижимость в Германии и новый налог на землю!

С 1 января 2022г. полным ходом началась работа по введению нового налога на землю (или недвижимость) (Grundsteuer) в Германии. Это одна из крупнейших налоговых реформ в Германии за последние десятилетия.

Новый налог будет взиматься с 1.1.2025г. и коснётся он ок. 36 млн объектов недвижимости в Германии. Т.е. к тому времени все объекты недвижимости нужно оценить по-новому. Налоговые консультанты буквально будут завалены работой со стороны своих клиентов. А налоговая активно нанимает дополнительных сотрудников. Действительно ли все успеют выполнить свои задания к 2025г.? У многих есть сомнения на этот счёт.

Впервые собственники квартир, домов и земельных участков обязаны подать налоговую декларацию на свою недвижимость, а именно, в период с 1 июля по 31 октября этого года. И начинать надо уже сегодня. Или вы знаете спонтанно актуальную стоимость своей недвижимости?

Налогом на землю общины и города финансируют частично свою инфраструктуру. Каждый год в их кассу поступает ок. 15 млрд евро. С середины прошлого столетия не было реформы налога на землю и оценочная стоимость недвижимости не актуализировалась. Поэтому Конституционный суд Германии обязал законодательные органы принять реформу. Как физически налоговые советники смогут за 4 м-ца обслужить всех своих клиентов, это загадка. Тем более на них висят ещё различные задания в связи с программами помощи предприятиям и предпринимателям в связи с пандемией. Сомнения огромные. Мало кто из собственников имеет уже на руках актуальные документы по своему объекту.

Как будет считаться новый налог на землю, зависит от федеральной земли. Хотя закон предусматривает одинаковую модель для всей Германии, но в нём есть т.н. "Öffnungsklausel" или оговорка, которой федеральные земли могут воспользоваться. Бавария, Баден-Вюртемберг, Гессен, Нижняя Саксония, Саар, Саксония и Гамбург разработали свои модели. Все остальные оставили модель согласно закону.

Принцип подсчёта для всех моделей одинаковый. Сначала рассчитывается базовая, оценочная стоимость для подсчёта налога на землю.

Эта формула стоит на сайте Министерства финансов:
Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer

• Grundsteuerwert или оценочную стоимость для подсчёта налога на землю определяет сама налоговая на основании Заявления (декларации) (т.н. Feststellungserklärung) (Старое понятие "Einheitswert" себя изжило. Теперь "Grundstückswert" называется понятием "Grundsteuerwert".).
• Steuermesszahl или базовая, налоговая ставка (она составляет на жилую недвижимость от 2,6 до 3,5 промилле, что означает от 0,00026% до 0,00035%) и определёна она законодательно. При умножении Grundsteuerwert на Steuermesszahl получается Steuermessbetrag.
• Hebesatz - налоговая ставка (коээфициент) назначает каждый город/ община самостоятельно. Чем финансово беднее город/община, тем выше налоговая ставка.
Steuermessbetrag умножается на Hebesatz и получается налог на землю в год.

Возьмём пример с домом оценочной стоимостью для подсчёта налога 310.000 евро.
Базовая ставка: 0,00034%.
Налоговая ставка: 421%.

Налог на землю: 310.000 евро х 0,00034% х 412% = 443,74 евро в год.

Многие собственники переживают, что их налог на землю сильно повысится, т.к. оценочная стоимость земли за десятилетия очень выросла. Но общины пообещали, что тогда снизят последний множитель (налоговую ставку), чтобы, в конечном итоге, результат не повысился.

Для налоговой нужны следующие данные:
• местоположение объекта
• размер земельного участка (если не знаете, то можно запросить в Katasteramt)
• кадастровая стоимость (её можно запросить на портале: https://www.bodenrichtwerte-boris.de/)
• вид здания (дом на 1 или 2 семьи или многоквартирный, незастроенный земельный участок)
• жилая площадь (можно взять из Teilungserklärung)
• год постройки.

На основании этих исходным данных обственники получат от налоговой извещение (Feststellungsbescheid) на основании первых двух параметров. А извещение о самом размере налога (Grundsteuerbescheid) они получат от общины или города в 2025г.
В будущем вся недвижимость будет оцениваться каждые 7 лет. Т.е. следующий раз в 2029г.

Как будет считаться новый налог на землю в Баварии?

Ниже 6 шагов при подсчёте налога на землю в Баварии:

1. размер участка х число эквивалентности =эквивалентная сумма участка
2. размер постройки х число эквивалентности = эквивалентная сумма постройки
3. эквивалентная сумма участка х базовую, налоговую ставку (Steuermesszahl)
4. эквивалентная сумма постройки х базовую, налоговую ставку
5. обе последние суммы (3 и 4) складываются и получается сумма для исчисления налога на землю (Grundsteuermessbetrag)
6. последняя сумма для исчисления налога умножается в конце на налоговую ставку общины/города и получается налог на землю.

Закон Баварии можно почитать здесь:
https://www.gesetze-bayern.de/Content/Document/BayGrStG-1

Если вы сдаёте недвижимость в аренду, то возможное повышение налога на землю вас не волнует, т.к. вы его всё равно перекладываете на арендатора.

Что надо обязательно знать собственнику?

Подаваться декларация должна в электронной форме через сайт ELSTER. Если кто-то уже делал через него декларацию о подоходном налоге, то для него не будет проблемой подать и эту декларацию. Если же кто-то совсем не в состоянии справиться с электронной формой, то он может подать специальное заявление о наличии тяжёлого случая (Härtefallantrag) и запросить документы в бумажном виде. Или обратиться к своему налоговому советнику.

Вы хотите сэкономить расходы на налогового советника за подачу декларации? И не идти сложным и длинным путём через ELSTER-Zertifikat? Тогда воспользуйтесь порталом с разъяснительными видео по ссылке ниже и получите скидку, занеся код: BL65X6.
Подать декларацию просто и без ELSTER

По материалам немецкой прессы, январь 2022.