Рынок инвестиций в недвижимость Германии в 2010 году.

В отличие от рынков других стран поведение германского рынка инвестиций в недвижимость в ходе финансового кризиса оценивается многими инвесторами позитивно ввиду низкой волатильности последнего. При этом подавляющее большинство инвесторов и компаний считает, что он останется привлекательным и в 2010 г. Более того, согласно результатам ежегодного опроса примерно 100 компаний и инвесторов, проводимого Ernst & Young Real Estate GmbH, эти ожидания в сравнении с прошлым годом заметно выросли: с 66% до 80%.

В опросе принимали участие банки, закрытые фонды недвижимости, акционерные общества, REITs, институциональные инвесторы, Private Equity фонды, страховые компании и жилищные компании. Более 80% из числа опрошенных полагают, что в вопросах спроса на недвижимость, арендной платы и платежной дисциплины дно кризиса еще не пройдено.

На этот год прогнозируемый объём трансакций в сегментах жилой и коммерческой недвижимости составляет сумму порядка 16-18 млрд евро. «Несмотря на то, что в 2010 г. объём операций впервые с начала кризиса вновь возрастёт, крупные трансакции портфельных инвесторов в сфере коммерческой недвижимости, а также вынужденные продажи ожидаются только к концу года. Рынок по-прежнему находится в фазе консолидации. И хотя объёмы финансирования выросли, владельцы недвижимости по-прежнему сталкиваются с проблемой невостребованных арендных площадей и снижения ставок арендной платы», - считают в Ernst & Young Real Estate GmbH.

Из видов использования недвижимого имущества наибольший интерес у инвесторов вызывает сегмент жилой недвижимости. По мнению той же Ernst & Young Real Estate GmbH, жилая недвижимость в наименьшей степени подвержена разного рода рискам, что делает её в глазах институциональных инвесторов всё более привлекательной. И именно в него хотят инвестировать 60% инвесторов. Вместе с тем, по результатам 2010 г. у более половины участников проведенного опроса спросом будут пользоваться также офисная недвижимость и торгово-розничные площади.

Вновь возрастает роль IPO как инструмента выхода из инвестиций

63% инвесторов не желают расставаться с принадлежащей им недвижимостью, хотя 68% таковых предвидят сложности с пролонгацией финансирования. Но если недвижимость всё же продаётся, наиболее предпочтительной стратегией возврата инвестиций для 45% компаний становится прямая продажа недвижимости. Вместе с тем, по итогам 2010 г. вновь возрастает значение и IPO как альтернативы для выхода из инвестиций: после резкого (5%) спада в 2009 г. в настоящее время уже 13% опрошенных принимают в расчёт фактор IPO.
В 2010 г. возрастёт роль и выхода из инвестиций через специальные фонды.

Незначительное большинство опрошенных испытывает сомнения в возвращении на рынок портфельных трансакций в сфере коммерческой недвижимости в 2010 г. В этой сфере Ernst & Young Real Estate GmbH ожидает их существенный прирост не ранее второго полугодия 2010 г., а скорее всего – лишь в 2011 г.

Положительная оценка объектов с месторасположением класса 1а

Почти 90% опрошенных рассчитывают на стабилизацию и даже рост цен в сегментах офисной и торговой недвижимости, имеющей первоклассное (1a) месторасположение, при этом большинство участников опроса увязывает ухудшение месторасположения соответствующих объектов со снижением их стоимости.

В сфере жилой недвижимости ситуация выглядит предпочтительней: 63% опрошенных ожидает рост цен на объекты, расположенные в самых престижных районах, и лишь приблизительно треть прогнозирует снижение цен на жилую недвижимость, находящуюся на периферии.

Самая многочисленная группа покупателей - по-прежнему институциональные инвесторы и Family Offices

Подавляющее большинство участников опроса полагает, что Family Offices и институциональные инвесторы, прежде всего, страховые компании, специальные и открытые фонды будут основными группами покупателей и в 2010 году. В отличие от прошлого года лишь меньшая часть опрошенных инвесторов ожидает, что активными покупателями на рынке выступят государственные фонды и банки. Крупнейшими же продавцами в 2010 г. считаются оппортунистические и Private Equity фонды, акционерные общества, а также международные фонды.
Что касается компаний, не специализирующихся на недвижимости, а также государства, то их участие в продажах недвижимого имущества, согласно опросу, будет лишь единичным.

Источник: по материалам wallstreet online, февраль 2010 г.