Ключевая ставка ЕЦБ и её влияние на ипотечные проценты в Германии!

9 сентября ЕЦБ решил на своём заседании оставить ключевую ставку на прежнем, нулевом уровне. Как это решение влияет на ипотечные ставки в Германии и влияет ли вообще?

Откуда банки берут деньги для выдачи ипотечных кредитов?

Банки рефинансируются на сумму кредита. Они выпускают и продают инвесторам (как правило, это институциональные инвесторы) ценные бумаги в форме "закладных" (по-нем.: Pfandbrief) под твёрдые проценты и на определённый срок. Это надёжные займы, т.к. они обеспечены объектом недвижимости. Кроме того, они регулируются законом (PfandBG) . Если инвестор не получает свой инвестированный капитал, то продаётся объект недвижимости. Т.е. риска у инвестора нет.

Процент по закладной, который банк выплачивет инвестору, плюс маржа банка - это и есть ипотечный процент, который платит заёмщки. Т.е. ипотечный процент напрямую от ключевой ставки ЕЦБ не зависит.

Ипотечный процент зависит от государственных облигаций.

Основой для процентов по закладной являются проценты по 10ти-летним государственным облигациям Германии, которые как и закладные являются очень надёжными ценными бумагами. Т.к. десятилетиями Германия имееет самый высокий рейтинг ААА. Чем надёжней рейитинг, тем дороже ценные бумаги. Германии не нужно платить инвесторам большие проценты, если она является надёжным заёмщиком. Спрос на её облигации очень высокий. Отсюда и низкие проценты на закладные. Т.е. напрямую проценты по ипотеке зависят не от ключевой ставки ЕЦБ, а от процентов на немецкие облигации.

Но есть косвенное влияния ключевой ставки на ипотечную ставку.

Представим, что ЕЦБ повысил бы ключевую ставку. Тогда бы инвесторам стали привлекательные краткосрочные, денежные вклады, а не долгосрочнеы облигации сроком 10 лет. Тогда бы они начали продавать облигации, т.е. спрос на них упал бы. И тогда немецкому государству пришлось платить более высокие проценты, чтобы привлечь инвесторов. Отсюда бы вырос и процент на закладные, а от него - и ипотечный процент.
И наоборот: при снижении ключевой ставки была бы обратная картина.

С 16 марта 2016г. ключевая ставка ЕЦБ оставляет 0%.

По материалам немецкой прессы, сентябрь 2021.