Анализ рисков при финансировании жилой недвижимости в Германии.

Хотя сам объём ипотечных кредитов в Германии и вырос, но с учётом роста цен на недвижимость и процентов по ипотеке, а также в сравнении с др. странами, он отвечает ожиданиям. В предыдущие годы пропорция была даже занижена.

Что касается самих кредитов, то квота заёмного капитала выросла. Но одновременно выросло и погашение основного долга, а также сроки фиксации ставки по ипотеке стали более длинными.

Если сравнивать длительный период, то хотя риски с кредитами и выросли, тем не менее, они умеренные.

Заметно увеличилось число кредитов с суммой займа свыше 100%. Но для объективной оценки риска не хватает данных о возрасте заёмщика и о предоставленных им банку дополнительных гарантиях.

BaFin (Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht) заявил в начале этого года, что с 2023г. банки должны при выдаче кредитов под жилую недвижимость закладывать больше собственного капитала. А именно: т.н. "антицикличный буфер капитала" в размере 0,75% и "секторальный буфер системного риска" в размере 2,0% для жилой недвижимости.
Так BaFin реагирует на риски, влияющие на стабильность финансового рынка, связанные с выросшими ценами на жилую недвижимость в Германии.
BaFin сохраняет за собой дополнительно опцию введения верхней границы займа (соотношение заёмного капитала к цене покупки).
Такую же опасность называл Комитет по финансовой стабильности Бундесбанка в 2021г.

Судить сегодня о влиянии введения секторального буфера на рост ипотечной ставки тяжело. У банков различный размер собственного капитала. Конкуренция между ипотечными банками большая, чтобы поднимать ставки. Мало того, они и так растут в связи с высокой инфляцией.
Вопрос состоит в том, действительно ли риски настолько высоки, что требуется вмешательство правительства?

Институт немецкой экономики в Кёльне (Institut der deutschen Wirtschaft (IW)) делал такое исследование ещё в 2016г. и в этом году актуализировал его.
Ставятся два центральных вопроса:
- Соответствует ли выдача кредитов развитию ипотечных процентов и ценам на недвижимость?
- Стоит ли беспокоиться по поводу форм кредитов и их развития?

Прежде, чем отвечать на эти два вопроса, специалисты института проанализировали взаимодействие между рынком жилой недвижимости, кредитами и финансовой стабильностью рынка.
Они напоминают про бум на рынке недвижимости США с 1990г., который сопровождался стабильным рынком труда, низкими ставками по ипотеке и большим притоком мигрантов. Банки с охотой выдавали кредиты домохозяйствам с низкой платёжеспособностью. Эти долговые обязательства они перепродавали на рынке капитала как "Mortgage- backed Securities".
Когда в середине 2000х годов из-за риска высокой инфляции Центральный банк США повысил ключевую ставку, многие домохозяйства не в состоянии были обслуживать платежи по кредитам. Отсюда начались вынужденные продажи. Это привело к превышению предложения над спросом и к неуверенности на рынке жилой недвижимости. Начался обвал цен, а списание недвижимости с балансов банков затянуло и их в финансовые трудности. Отсюда пошла цепная реакция в международной финансовой системе.

Наблюдатели делают сравнение рынка недвижимости в Германии с тогдашними событиями в США. И в Германии цены на жилую недвижимость растут на протяжении длительного срока. Рынок труда также переживает бум, выросла иммиграция, ставки по ипотеке упали.
Но есть большие различия с США. Кредиты остаются, как правило, на балансе банков. И в Германии не приняты кредиты с плавающей ставкой, и, тем более, заёмщикам с низкой платёжеспособностью. Обременение по кредиту может вырасти только по истечении срока фиксации ставки по ипотеке. Но и то - не повсеместно. И в целом, система финансирования в Германии намного устойчивей.

Когда возникают риски для банков?

В том случае, когда заёмщик не в состоянии обслуживать кредит и банк вынужден продавать недвижимость по цене, которая меньше суммы остаточного долга, а заёмщик не может возместить недостающую разницу. Т.е. необходимы две предпосылки: рост платежей по кредиту и падение цен на недвижимость.

Когда внезапно падают цены на недвижимость?

Когда инвесторы оптимистично ожидают рост, который далёк от фундаментальных данных. Кроме того, когда банки выдают больше кредитов, что может привести к "мыльному пузырю".

Когда заёмщик не в состоянии обслуживать кредит?

Или вырастают платежи по кредиту, или падают его доходы, например, вследствие сильного падения коньюнктуры. Но в этом случае вмешивается государство. И на примере пандемии мы видели, что цены на недвижимость на такие короткие падения коньюнктуры не обязательно реагируют.
Т.е. решающим является повышение платежей по кредиту. Они могут вырасти тогда, когда после окончания срока фиксации ставки по ипотеке, несмотря на сократившийся остаток кредита, платежи становятся выше. Кроме того, рыночная стоимость недвижимости должна быть ниже, чем остаток кредита. Иначе банк смог бы продать недвижимость и покрыть остаток кредита.

Для этого институт делает след. анализ двумя шагами:
- анализируется выдача кредитов в сравнении со ставками по ипотеке и ценами на недвижимость
- более точно анализируются кредиты: соотношение квоты заёмного капитала, начальное погашение основного долге, срок фисации ставки и их комбинация.

Развитие объёма ипотечных кредитов в Германии.

Сильно выросший объём кредитов может указывать как на изменение поведения инвесторов, так и на более лояльную выдачу кредитов банками. Просто объём кредитов не является достаточным индикатором. Понятно, что с ростом цен на недвижимость растёт и объём кредитов, которые обеспечены более высокой гарантией. Логично, что при низких ставках по ипотеке кредитов берётся тоже больше. Это же происходит и при росте доходов.

Институт сравнивает развитие процентов по ипотеке (а именно, доходность долгосрочных гособлигаций), цен на недвижимость и соотношение объёма выданных кредитов к ВВП.

Так долгосрочная доходность облигаций (а отсюда - и проценты по ипотеке) (голубая линия на графике ниже) падает уже с начала 90х годов. Цены на дома (тёмная линия) с середины 90х годов падали, а потом сильно выросли с момента объединения Германии, т.к. были слишком оптимистические ожидания. К тому же, строилось свыше потребности. Так только в 1994г. было построено ок. 600 тыс квартир. Из-за этого превышения предложения над спросом цены упали.

Интересно соотношение объёма выданных кредитов к ВВП (бежевая кривая). С момента объединения Германии оно сильно выросло. В начале 2000х годов было слабое развитие экономики и соотношение тоже выросло. С середины 2000х годов соотношение падает, приблизительно до 2015г., хотя цены на дома после финансового кризиса росли.

Погашение основного долга во времена низких ипотечных ставок растёт, что приводит к замедленному росту объёма кредитов.
Сооношение объёма кредитов к ВВП растёт заново в 2018г., но особенно с начала пандемии в 2020г, т.к. ВВП замедлился. После окончания первого локдауна это соотношение резко упало.
Специалисты не берут этот период в фундаментальный рассчёт, т.к. шок во время локдауна искажает общие данные.

А в 2016г. пропорция объёма кредитов к выросшим ценам на дома и процентам по ипотеке была ниже.

Кроме того, было сделано сравнение Германии с 13 странами Западной Европы с похожим развитием. Сравнивалось соотношение объёма кредитов к ВВП с развитием цен на дома и с процентами по ипотеке, с 1 кв-ла 2003г. по 3 кв-л 2021г. Первый, важный результат этой модели: соотношение объёма кредитов к ВВП в Германии не особенно высокое. В международном сравнении Германия находится в середине. Исследование показало, что прогноз сходится с реальностью и что не наблюдается чрезмерно растущего объёма кредитов.

Развитие кредитных продуктов.

Финансовая стабильность зависит не от объёма выданных кредитов, а от того, смогут ли заёмщики при выросших процентных ставках обслуживать кредит и достигнет ли банк при последующей продаже недвижимости с аукциона цену ниже остаточного долга. Формула: чем короче срок фиксации ставки, чем ниже начальное погашение основного долга и чем больше сумма займа по отношению к цене, тем выше риски для банков.

В Германии не собирается база данных об условиях кредита и доходах домохозяйств.
Но есть две частные организации, которые собирают следующие данные:
- Союз немецких ипотечных банков (vdp) собирает данные у своих членов - финансирующих банков - о кредитных продуктах и доходах заёмщиков
- платформа Europace поставляет данные о финансировании, которое проходит через неё (20% всех кредитов по жилой недвижимости в Германии).
На графике ниже видны сроки фиксации процентов по ипотеке. Длинные сроки - это надёжное планирование. Риск может возникнуть только после его истечения. Доля кредитов с длинными сроками фиксации ставки заметно выросла.

В октябре 2021г. больше половины кредитов имели срок фиксации свыше 10 лет (голубой цвет на графике, а тёмный цвет: 5-10 лет). А в октябре 2010г. таких было ок. 1/3. 17% всех кредитов имели в октябре 2021г. срок фиксации ниже 5 лет.

Среди вновь заключённых договоров доля кредитов с плавающей ставкой, из-за которых в США случился кризис, составляла всего 10%. А по текущим кредитам - всего 1%. Такие кредиты, как правило, используются как краткосрочное финансирование, когда новая недвижимость покупается, а старая пока не продана.

Что касается размера займа по отношению к цене, то он вырос. И отсюда - риски тоже. На верхнем графике ниже видно, что с 2016г. сдвигается число кредитов с размером займа 80-90% в сторону 91-100%: до 20% в 3 кв-ле 2021г. по данным Europace. Ещё 5 лет назад эта доля составляла всего 5%. Как показали разговоры с банками, в таких случах банкам предоставлятся дополнительная гарантия: недвижимость родителей в залог или накопительные страховки жизни. Эти гарантии в статистиках нигде не фигурируют.
В 46% кредитов доля займа составляла 80% и меньше.

Но параллельно к высокой доле займа выросла и сумма начального погашения основного долга. Так в 2009г. 58% заёмщиков начинали с 1%. А в 3 кв-ле 2021г. более половины выбирали 2%. 20% - ставку 3%, а 13% - 4% и выше. Т.е. заёмщики используют падающие ипотечные ставки для повышения погашения основного долга.
Практически неизменной остаётся доля кредитов, которые вообще не погашаются: ок. 12,3%. Так банк KfW предлагает кредиты, где первые пять лет погашения нет. На его долю приходится большая часть таких кредитов. А так вместо погашения заключаются альтернативные, накопительные продукты, кот. в статистике не учитываются.

Риски при продлении финансирования.

В Германии наблюдаются следующие тенденции: с одной стороны, более длинные сроки фиксации ставки и большее начальное погашение основного долга. С другой стороны, падение первоначального взноса. Особенно, до 2019г.
Чтобы оценить риски, институт делает подсчёт для среднестатистических кредитов, потянет ли заёмщик платежи при продлении, на основании данных vdp. Вот только данные эти vdp собирает каждые два года. Росли и доходы домохозяйств, особенно в 2019-2021гг.: +11,6%.
Как видно из таблицы ниже, несмотря на растущую долю кредита, обремение с 2009г. падало и только с 2017г. стало опять расти и составило 24,8%. В 2021г. обременение по кредиту (Kreditbelastungsquote) составляло в среднем 24,9%, что ниже 2009г. Для сравнения: арендаторы тратят в среднем 27,4% (холодная аренда).

Чтобы оценить риски, институт посчитал, на сколько может вырасти ставка по ипотеке, чтобы обременение заёмщика осталось таким же, как и при заключении кредитного договора. При этом для осторожности рост доходов не берётся. Также в примере берётся погашение кредита за 30 лет, а погашение основного долга не меняется за весь срок и дополнительных погашений нет.

Так из графика ниже видно, что домохозяйство, кот. взяло кредит в 2021г. под 1,21% и кот. начало погашать 3,04% от основного долга (средняя величина), через 14 лет фиксации ставки (средний срок) имеет остаток кредита 43% от цены покупки. Если при продлении финансирования ставка составит менее 2,9%, то следующие 16 лет обременение будет ниже, чем в начале кредита. Т.е. риски для заёмщика умеренные. Тем более, рост зарплат тут вообще не учитывается.
Риск для банка возникает лишь тогда, когда домохозяйство не потянет обременение и банк продаст недвижимость по цене ниже остатка кредита. Это случится тогда, когда недвижимость упадёт в цене более, чем на 50% с момента выдачи кредита. Даже при крахе рынка недвижимости этот сценарий не представляется реальным.

Из-за актуального кризиса до 2,9% совсем недалеко. Но вместе с инфляцией вырастут и доходы. Т.е. квота обременения станет ниже. Мало того, при фиксации ставки заёмщики выигрывают от инфляции. Т.о. выросшие ставки по ипотеке не представляют большого риска при продлении финансирования. А сильный рост ставки реальным не представляется.

Особо пристально надзирательные органы следят за теми участниками рынка, кот. выдают кредиты более 100%. Сегодня почти 20% домохозяйств среди заёмщиков имеют такие большие займы. Какие риски существуют для них? По данным vdp, они начинают погашать основной долг с 2,71% (2017г.) до 2,76% (2021г.). При рассчёте берётся доля заёмного капитала 105%, а др. данные - как в примере выше. Как видно на графике ниже, здесь риски намного больше. Ставка по ипотеке после истечения срока фиксации должна быть макс. 1,6%, если заёмщик хочет оставить сумму платежей той же. При фиксации ставки на 10 лет этот процент мы уже давно перепрыгнули. Но здесь не брался в учёт рост доходов. Если они будут расти хотя бы на 1,5% в год, то и для таких заёмщиков обременение останется прежним при росте ставки до 4,3%. Т.е. и здесь риски умеренные. Но надо учитывать, что при рассчёте берётся среднее, начальное погашение. Если оно будет меньше 2%, то и риски вырастут.

Вывод.

Хотя риски, как указано выше, и выросли, это не значит, что требуются ужесточения. Подсчёты выше показывают, что одного значительного падения цен на недвижимость недостаточно, чтобы кредиты были не обеспечены. Дополнительно нужно сильное падение доходов домохозяйств в комбинации со значительным ростом ставок по ипотеке.

Ужесточение условий приведёт к тому, что ещё меньше домохозяйств смогут позволить себе покупку недвижимости, т.к. им не хватит собственного капитала. Но недвижимость стала всё более важной частью обеспечения в старости. Также покупатели выигрывают за счёт низких процентов. Ограничения по сумме займа приведут к тому, что меньше немцев смогут позволить себе покупку недвижимости. На улучшение стабильности финансовой системы это никак не повлияет.
Уже сейчас ставки по ипотеке выросли. Если добавятся к ним ещё дополнительные ужесточения, то это повлияет на прибыль банков и, наоборот, ухудшит их стабильность.

По материалам немецкой прессы, май 2022.