Изменение тенденции на рынке недвижимости в Южной Германии!

Если высокие проценты по ипотеке тормозят покупку недвижимости, то политические кризисы обычно приводят к перемещению капитала на рынок недвижимости.

Проф. Stephan Kippes, руководитель Исследовательского института IVD, заявил на внеплановой пресс-конференции, что из-за постоянно растущих цен на строительство, слабой коньюнктуры и сильно выросших процентов по ипотеке, рынок жилой недвижимости на юге Германии испытывает поворот тренда.

Резкий рост цен на недвижимость, судя по всему, на какое-то время приостановился.
Во время актуального кризиса на рынок недвижимости влияют различные, противоположные факторы, которые тяжело оценить касательно их интенсивности и временного влияния.

Хотя рост процентов по ипотеке и события на Украине, включая имеющиеся и будущие санкции, и тормозят спрос на недвижимость, но в свете неуверенности они могут сильнее побудить как частных, так и институциональных инвесторов размещать свои денежные средства в недвижимость как в "надёжную гавань".

Помимо разговоров со специалистами рынка недвижимости, проф. Stephan Kippes наблюдает след. индикаторы, влияющие на рынок:
• После высокого роста в предыдущие годы обороты с недвижимостью в Баварии и Баден-Вюртемберге во 2 кв-ле 2022г. значительно упали к 1 кв-лу этого года. Хотя для 2го кв-ла это и привычное явление, но не в таких размерах. Падение в Баварии на -11,9% и на -14,2% в Баден-Вюртемберге составляет намного выше привычного колебыния.

• Число предлагаемых объектов жилой недвижимости выросло за последние 12 м-цев в Баден-Вюртемберге с 9.027 до 13.131, а в Баварии - с 9.469 до 14.384 (см. график ниже).

В Штутгарте число таких объектов увеличилось с 527 до 684, а в Мюнхене - с 1.194 до 1.916. Всё это свидетельство того, что всё больше накапливается число продаваемых объектов, т.к. продажи длятся дольше (см. график ниже).

• Во многих местах сроки реализации продаж выросли. Это результат сильно выросших ставок по ипотеке за короткий срок. Если рассматривать историю развития ипотечных процентов, то они при 3% всё ещё очень низкие. Но предыдущие, очень низкие ставки компенсировали сильно выросшие цены. Т.к. теперь этого преимущества больше нет, а цены на недвижимость во многих местах остались просто на головокружительно высоком уровне, у многих проживающих в своей недвижимости собственников, которые по традиции берут высокую долю заёмного капитала, появились проблемы и они выпадают как покупатели.

В лучшие времена ставка по ипотеке составляла 0,8%, а при особо надёжной кредитоспособности - и того ниже. Институт IVD приводит след. пример: при покупке недвижимости за 1 млн евро, где доля собственного капитала составляла 400 тыс евро, а заёмного - 600 тыс евро и при фиксации ставки на 10 лет с начальным погашением 2% в год, расходы по кредиту составляли 1.646 евро. В настоящий момент это будет 2.740 евро. У кого из проживающих в собственной недвижимости появились дополнительно лишние 1.100 евро? И у кого есть столько собственного капитала?

Поэтому всё большую роль играет группа инвесторов в доходную недвижимость, хотя она в настоящий момент частично используют определённую тактику.
Т.о. события на рынке значительно определяют всё меньше покупатели недвижимости для собственных нужд и всё больше - инвесторы в доходную недвижимость. И чёткий фокус делается на доходность нетто. Обычно они учитывают при принятии решения возможный рост стоимости недвижимости и доходность нетто. Т.к. в короткой или средней перспективе ожидается или небольшой рост цен, или даже падение, то большее значение придаётся сейчас доходности нетто.

Пока Martin Schäfer, председатель IVD Süd, не замечает со стороны продавцов готовность уступать в цене. Но он считает, что пришло время для продавцов осознавать перемены и не пытаться пробивать завышенные цены.

Из-за выроших процентов по ипотеке, с проблемами столкнулись не только покупатели недвижимости для собственных нужд, но и застройщики. Конкуретная борьба за дефицитные земельные участки была настолько сильной, что они платили за них невероятно высокие цены в надежде рефинансировать их затем и далее растущими ценами покупки.

Одновременно положение застройщиков ухудшается из-за буквально взрывного роста цен на строительные материалы. Дополнительно растут расценки ремесленников, если вообще можно найти строителей.

Что касается финансирования, то банки стали невероятно осторожными при выдаче кредитов застройщикам. Они требуют большую долю собственного капитала и подходят к калькуляции проекта очень осторожно.

Отсюда, по словам проф. Stephan Kippes, на рынке земельных участков наблюдается определённая стагнация или падение цен.
Причина кроется в экстремально выросших ценах на строительство и в ситуации, когда застройщик не может их переложить на покупателя. Или только частично.
Финансирование земельных участков банками стало намного сложнее.

Поэтому застройщики стали воздерживаться и не закупают участки впрок. Ещё пару месяцев назад и участки, и услуги ремесленников были невероятно дефицитными. В других случаях их тормозят банки, требующие большую долю собственного капитала.

Оценить дальнейшее развитие рынка сегодня невероятно тяжело, т.к. целый ряд неопределённостей. Особенно это касается Украины, развития цен на газ и др. энергоносители зимой, не исчезнувшая тема коронавируса.

Если не удастся притормозить инфляцию, то будет очередное повышение ключевой ставки ЕЦБ, что приведёт к дальнейшему росту ипотечной ставки и охлаждению рынка недвижимости.
Также уход правительства Италии в отставку в комбинации с растущими процентами может привести к проблемам с евро.

С другой стороны, недвижимость всегда пользовалась во времена таких кризисов огромным спросом и была для инвесторов надёжной гаванью. Сегодня же не замечается особенного перемещения инвестиций в недвижимость. Это связано с тем, что оно произошло ещё годами раньше.

Если тема инфляции, Украины и страха по поводу энергообеспечения обстрятся ещё больше, или все они вместе взятые, то перемещение капитала в сторону недвижимости станет актуальней. Особенно важным станет энергообеспечение зимой. Прежде всего в том случае, если поставки газа из России сильно сократятся или приостановятся. Или если будет наложено эмбарго.

Хотя цель министра строительства Klara Geywitz строить ежегодно 400 тыс квартир до 2025г. и приветствуется, но в прошлом и меньшее число не было достигнуто. Так и так, 400 тыс квартир были под вопросом. А теперь из-за проблем застройщиков сомнений по поводу реализации планов становится намного больше.
Одновременно и покупатели для собственных нужд из-за выросших процентов по ипотеке отказываются от своих планов. Т.е. цель по новому строительству отодвигается ещё дальше.

Изменится и рынок арендной недвижимости. Те заинтересованные покупатели, которые из-за высоких процентов по ипотеке отказались от покупки, готовы снимать в аренду дорогие квартиры. А выросшие цены за энергию приведут к росту т.н. "второй аренды".

Насколько реальна стагнация или падение цен на недвижимость? Надо подождать. IVD Süd и IVD Institut будут делать доклад на пресс-конференции в сентябре или в начале октября.

По материалам немецкой прессы, август 2022.