Как будут развиваться цены на недвижимость в 2023-2024гг.?

Согласно текущим и предварительным данным, число транзакций в Берлине, Гамбурге, Кёльне, Мюнхене, Франкфурте, Штутгарте, Дюссельдорфе и Лейпциге упало в 2022г. примерно на 25% по сравнению с предыдущим годом. А объём продаж упал примерно на 30% до ок. 60 млрд евро.

Главы комитетов оценщиков (Gutachterausschüsse) в мегаполисах Германии в основном ожидают «боковое развитие» цен на жилую недвижимость, в том числе и на 2024г. Однако из-за высокого спроса и низкого предложения никто не считает, что цены обрушатся.

Главы восьми комитетов оценивают 2022г. примерно одинаково: «Рост цен и числа транзакций в первой половине 2022г. Затем спад сделок во второй половине года. Но это не означало повсеместное падение цен".

В Мюнхене цены на новостройки снова немного выросли, а на вторичное жильё немного снизились. Во Франкфурте было минимальное снижение цен на новостройки. Это связано также с падением спроса на квартиры в высотках. В Штутгарте спрос и, следовательно, уровень цен немного снижаются, поскольку высокие процентные ставки означают, что арендаторы больше не могут становиться строителями жилья или покупателями квартир. В Кёльне строительство новостроек упало на 50%. Когда-то город планировал строить 6.000 новых квартир в год, а справлялся только с половиной из них. На вторичные квартиры наблюдается незначительное снижение цен.

Цель строительства 20.000 новых квартир в Берлине также не достигнута. Цены на новостройки останутся там «стабильными» во второй половине года — при резком падении сделок. В Берлине то же самое, что во Франкфурте и других крупных городах: инвесторы останавливают свои проекты или ничего не продвигают. Они напуганы. "Нет ничего хуже для инвестиций, чем неопределенность, вызванная войной и высокими процентными ставками".

Лейпциг выпадает из тренда больших городов. Там хорошие показатели по транзакциям в обеих половинах 2022г. при неизменных ценах. Ввиду относительно умеренной стоимости ок. 3.000 евро/кв.м в среднем и в надежде на рост цен, инвесторы, возможно, перекинулись на Лейпциг, вместо топ 7.

Все эксперты практически единодушны в том, что в связи с растущим спросом в их городах требуется больше новостроек, особенно в доступном сегменте. Оптимизм в отношении того, что строительство вырастет в 2023 и 2024 годах, не очень велик, учитывая небольшое количество земельных участков, высокие цены и процентные ставки. Есть даже опасения стагнации в уже запланированных жилищных районах.

Что это значит для будущих цен?
Даже если большинство из них не видят себя в качестве подходящих прогнозистов, председатели комитетов оценщиков не ожидают падения цен в ближайшее время. В Гамбурге, где за последние годы было построено сравнительно большое количество новых домов, ценовая тенденция будет «боковой или слегка падающей», в то время как для самого дорогого города - Мюнхена - придуман новый термин: «боковой рост».

По материалам немецкой прессы, январь 2023.