Индекс жилья IW: цены на недвижимость Германии растут немного, а аренда - сильно!

Цены на недвижимость в Германии в 3-м кв-ле 2025г. вновь немного выросли. Согласно новому индексу жилья Института IW в Кёльне, стоимость домов на одну и две семьи по сравнению с предыдущим кварталом выросла на 0,9%. Годом ранее они были еще на 3,5% дешевле. Стоимость квартир выросла на 2,6% по сравнению с предыдущим годом (см. график ниже).

Рост цен наблюдался как в городах, так и в сельской местности и во всех крупных агломерациях. Особенно значительным был рост цен домов на одну и две семьи в пригородах крупных городов — на 4,4%. Возможная причина: благодаря стабильным процентным ставкам по ипотечным кредитам, всё больше домохозяйств вновь решают приобрести жильё. Тем более что рост зарплат в последнее время сделал его более доступным.

По сравнению с предыдущим годом цены на недвижимость почти во всех 10 крупнейших городах Германии заметно выросли, причём в некоторых случаях рост был весьма значительным.
Особенно динамичным является рост в Дортмунде (+5,8%), Кёльне (+4,6%) и Дюссельдорфе (+4,0%).
Также заметный рост наблюдается в Лейпциге (+3,2%), Гамбурге (+3,1%), Эссене (+3,7%) и Берлине (+2,4 %).
В Мюнхене (+1,0%) и Штутгарте (+0,6%) динамика остаётся более умеренной.
Франкфурт с показателем -0,3% является исключением и единственным из 10 крупнейших городов, который за год продемонстрировал небольшой спад.
Результаты указывают на растущую стабилизацию рынков жилья в мегаполисах, однако с заметными региональными различиями. В то время как некоторые города вновь переходят к подъёму, в других по-прежнему наблюдается сдержанность, особенно в городах с особенно высоким исходным уровнем.

В то время как до 2021г. в основном простые объекты (нижний ценовой сегмент) демонстрировали рост выше среднего, с изменением процентных ставок и энергетическим шоком 2022г. тенденция изменилась: наибольшее падение пришлось на недорогие объекты, в то время как сегмент элитного и премиального жилья остался в целом стабильным.
В частности, сегмент элитного жилья (верхние 5% ценового распределения) в Германии демонстрирует гораздо большую устойчивость к кризису, чем на многих международных рынках. Причины этого: уровень энергоэффективности выше среднего и концентрация в центральных, востребованных районах.

По сравнению с предыдущим кварталом картина также неоднозначна. Особенно выделяется Дортмунд с сильным ростом на +4,9 %, за ним следуют Кёльн (+2,2%), Лейпциг (+1,7%) и Гамбург (+1,0%).
Умеренный рост наблюдается в Эссене (+0,9%) и Берлине (+0,4%). Напротив, в Мюнхене (-0,3%) и Штутгарте (-0,9%) отмечается небольшое снижение, а во Франкфурте (-1,4%) — заметный спад.
В Дюссельдорфе рынок практически стагнирует (+0,3%).
В целом, однако, в квартальном исчислении наблюдается тенденция к восстановлению, во многих местах цены стабилизируются или снова растут. Тем не менее, рынок остаётся неоднородным: одни города переживают подъём, а другие, возможно, ещё не вышли из кризиса.

Высокие арендные ставки в мегаполисах также могли способствовать оттоку населения в пригороды. В 3-м кв-ле арендные ставки по новым договорам были на 1% выше уровня предыдущего квартала и на 3,8% выше показателя предыдущего года.
Особенно сильно выросли арендные ставки в Дюссельдорфе (+5,5%), Мюнхене (+5,3%), Кёльне (+5,1%), Лейпциге (+4,7%) и Гамбурге (+4,4%). Единственным исключением является Берлин: там аренда по новым договорам незначительно снизилась на 0,2% (см. график ниже). Однако в столице Германии ещё рано успокаиваться: после провала там мер по ограничению арендной платы (Mietendeckel) она выросла выше среднего уровня. Текущее снижение скорее указывает на краткосрочное выравнивание.

По материалам немецкой прессы, ноябрь 2025.