Тегернзе

Тегернзе (Tegernseе, https://www.tegernsee.com/) расположено в Альпах, в 50 км от Мюнхена, 726 м над уровнем моря.
Это одно из любимейших мест среди баварцев и туристов. Длина его береговой линии 6,5 км, максимальная глубина – 72,6 м, а средняя – 36,3 м.

Тегернзе – одно из немногих чистейших, баварских озер, где развит и летний и зимний отдых, т.к. горы окружают озеро со всех сторон. Великолепная панорама на озеро и цепь гор привлекает прежде всего любителей пешеходных прогулок по горам.

Изысканные рестораны и шикарные отели, расположенные на склоне гор, произведут на вас наверняка неизгладимое впечатление. Выезжать сюда на выходные или просто на ужин – для привелигированных слоев общества это стало уже почти традицией.

Самый современный оздоровительный центр в Европе – Lanserhof Tegernsee - был открыт именно здесь, на Тегернзе. Он входит в тройку лучших велнес-отелей Германии 2021 года. RELAX Guide присвоил ему и в 2021г. наивысшую награду: 4 лилии и 20 баллов.

Какой русский не любит хорошей еды!
Регион долины Тегернзе — рай для гурманов. Он занимает в Альпах 1 место. Здесь сконцентрировано самое большое число роскошных ресторанов и винных баров. Регион носит официальный титул «региона наслаждений». 
„Gault Millau“ наградил в 2025 г. всего 5 ресторанов на озере Тегернзе. Все они находятся в Роттах-Эгерне:
4 чёрных колпака: Gourmetrestaurant Dichter
3 красных колпака: Überfahrt
2 красных колпака: Haubentaucher
2 чёрных колпака: Il Barcaiolo
1 красный колпак: Mesner Gütl.
В Роттах-Эгерне на Тегернзе также два Мишлен-ресторана: Gourmetrestaurant Dichter с 2* и Haubentaucher с 1*.

Знаменитые летние праздники, народные традиции, возможности для любых видов спорта, бальнеологические курорты сделали этот регион известным и за пределами Германии.

Бад-Висзе (Bad Wiessee), Гмунд (Gmund), Кройт (Kreuth), Роттах-Эгерн (Rottach-Egern) и город Тегернзе (Tegernsee) с их баварским шармом являются самыми известными и популярными местами на берегу озера.

Долина мечты, озеро и горы в 50 км от Мюнхена – место проживания богатых и знаменитых, миллионеров и миллиардеров. Слово «дёшево» здесь не в ходу. От вида, открывающегося с лежащих на склонах гор террас роскошных ресторанов и отелей, попросту захватывает дух. Местная элита ценит покой и дивную панораму озера. Жители чуствуют себя на Тегернзе как в раю. Безработица почти нулевая, практически нет преступности, квота био-фермеров — как нигде в Германии. Здесь жил Людвиг Эрхард — отец «экономического чуда» Германии. Недалеко имеет свой дом отдыха концерн БМВ. Свои резиденции имели и имеют Франц Йозеф Штраус, семья Шикеданц (каталог Quelle), Ули Хёнесс, Мануель Нойер, Филипп Лам. На берегу озера в Роттах-Эгерне живут основатели марок Hugo Boss и Strenesse, акционеры концерна Metro и Media Saturn. При этом богатство на показ не выставляется, как в Кицбюэле или на Зильте. Каждый приезд Алишера Усманова, кот. имеет уже три виллы на Тегернзе, для местных настоящий праздник. Сколько русских имеют недвижимость на Тегернзе, не знает никто. Но однозначно — много! Самый знаменитый житель — Михаил Горбачёв, к сожалению, покинул Тегернзе по состоянию здоровья. Но его замок потом перешёл дочери — Ирине Верганской. А сейчас он перестраивается под квартиры.

Согласно последним статистическим данным за 2020 г. (опубликованы в июле 2024 г.) округ Мисбах (Miesbach) по плотности миллионеров по доходу занимает 2 место в Баварии: 14,2 чел. на 10.000 жителей. А по покупательской способности в 2025 г. - 7 место в Германии (35.768 евро/чел., индекс: 121,0).

Рынок недвижимости на Тегернзе

Цены на недвижимость на Тегернзе – и без того астрономические – продолжали расти и в 2021г. Кризисы приходят и уходят, а цены на недвижимость на элитном Тегернзе растут и растут. Специалисты сами удивляются резкому скачку. Причина заключается и в очистительной системе, которая проходит вокруг озера. Если темпы строительства сохранятся на нынешнем уровне, то её возможности будут полностью исчерпаны уже в следующем десятилетии. Пока будут найдены финансовые средства на её расширение и начнутся строительные работы, спрос будет превышать предложение и цены будут значительно расти.

Участков, а уж тем более солнечных, явно не хватает. Цены на земельные участки у берега и на склоне гор в долине озера Тегернзе превышают часто и 3.000 евро/кв.м. Предложений мало. В сентябре 2021г. в открытом доступе на самых крупных порталах по недвижимости в Германии было всего два предложения по земельным участкам, от 1.790 до 3.000 евро/кв.м. Чем ближе к берегу озера, тем дороже.
Земля настолько выросла в цене, что на месте старых вилл построек 50х-70х годов рентабельно и доступно строить только малоквартирные дома. На земельные участки цены будут расти и дальше. Роттах-Эгерн остаётся самым привлекательным местом.

Какие цены на квартиры и дома на озере Тегернзе?
Как они выросли за последний год и за 4 года?

Самый крупный портал по недвижимости в Германии приводит в апреле 2023г. следующие, средние цены на недвижимость на озере Тегернзе в 1 кв-ле 2023г. (в скобках дополнительно изменение цен за 1 год и за последние 4 года: с 1 кв-ла 2019г. по 1 кв-л 2023г.):

Цены на квартиры на озере Тегернзе (в евро за 1 кв.м):
● Роттах-Эгерн: 9.632 (-0,3%/+37,1%)
● Тегернзе: 9.460 (-0,8%/+37,5%)
● Бад-Висзе: 8.091 (-0,8%/+37,6%)
● Гмунд: 7.048 (-0,8%/+37,6%)

Цены на дома на озере Тегернзе (в евро за 1 кв.м):
● Роттах-Эгерн: 12.555 (+1,8%/+38%)
● Тегернзе: 12.802 (+2,3%/+38,7%)
● Бад-Висзе: 10.429 (+2,3%/+38,7%)
● Гмунд: 9.021 (+2,3%/+38,7%)

И в 2021г. округ Мисбах по ценам на жилую недвижимость опять опередил дорогой баварский округ Баварии — Штарнберг. В рэнкинге 10 самых дорогих округов Германии «Атласа жилой недвижимости 2021» банка Postbank округ Мисбах занял 2 место в Германии (без учёта мегаполисов). Средняя цена: 6.755 евро/кв.м (+9,76% за 1 год).

Цены на недвижимость на склонах гор растут в среднем на 15% в год.

На Тегернзе наблюдается ещё одна тенденция: зажиточной слой населения пенсионного возраста продаёт свои роскошные виллы на склонах гор, отказываясь от восхитительного панорамного вида на горы и озеро, т. к. не хочет каждый поход в магазин или к врачу, каждую прогулку вдоль берега озера совершать на машине. Пенсионеры предпочитают жить внизу, в долине, поблизости от берега озера. Девиз: «везде пешком». Готовы даже смириться с шумовой завесой от главной дороги. Они ищут квартиры от 150 до 200 кв. м. Цена быстро зашкаливает за 1 млн евро. Происходит смещение спроса в пользу, прежде всего, южной части озера, где идеальные возможности для шоппинга и прекрасная инфраструктура.

Не каждого уже интересует гора Лееберг (Leeberg) в г. Тегернзе. Позволить себе это местоположение могут только супер-миллионеры. Поэтому и вторичные виллы тут продаются не так быстро, если это не вариант под снос, на месте которого опять же будет построен малоквартирный дом.
Не заглянув в дом-новостройку, представить себе его стиль невозможно: снаружи деревянная отделка типа баварского стиля, внутри полный «хай-тек» наивысшего класса.

В первую десятку округ Мисбах опять вошёл и в 2 кв-ле 2022г. и в рэнкинге института Empirica. При этом по ценам на квартиры-новостройки (см. ниже) он занимает 1 место в Германии и опережает даже Мюнхен!

Цены на квартиры и дома в 4 кв-ле 2022г. (в евро за 1 кв.м)
(в скобках место в первой десятке):
● аренда в новостройках: 16,18 (7)
● цены на квартиры всех лет постройки: 7.625 (3)
● цены на квартиры-новостройки: 12.838 (1!)
● цены на дома на 1 и 2 семьи всех лет постройки: 10.694 (3)
● цены на дома-новостройки на 1 и 2 семьи: 12.081 (2).

Спрос на вторичное жильё не так высок. Продаётся оно сложнее и дольше.

Сохранится ли такой высокий уровень цен в последующие годы? Специалисты рынка пожимают плечами. Спрос на высокачественные квартиры сохранится и в следующие годы. Покупатели могут рассчитывать на стабильность рынка.

НАША НЕДВИЖИМОСТЬ на Тегернзе:

Выберите в поиске на главной странице: Bad Wiessee/Бад-Висзе, Tegernsee/Тегернзе и Rottach-Egern/Роттах-Эгерн.
По просьбе собственников мы не выставляем на сайте некоторые эксклюзивные виллы на Тегернзе (уникальные виллы стоимостью до 25 млн евро), квартиры-новостройки от 600 тыс. евро до 3 млн евро и отели и просим вашего запроса.