Deutsch



Мы рады вашему звонку!

+ 49 171 385 77 79

+ 49 89 143 04 894

 

   

Часто задаваемые вопросы

Кто может купить недвижимость в Германии?

Купить и жилую и коммерческую недвижимость в Германии может любой нерезидент, в том числе и из России, без всяких на то разрешений или ограничений.
Но есть ограничения на второе местожительство (Zweitwohnungen) в отдельных туристических местах. Поэтому стоит навести справки ещё до покупки.

Получает ли владелец недвижимости автоматически ВНЖ/ПМЖ?

Владение жилой или коммерческой недвижимостью автоматически никаких дополнительных прав покупателю не дает. Для владельцев коммерческой недвижимости или нескольких жилых объектов, приносящих регулярный доход, это выглядит несколько иначе, если они становятся предпринимателями и регистрируют своё предприятие.

§ 21 Закона о пребывании (Aufenthaltsgesetz) перечисляет следующие условия, при которых предприниматель-нерезидент может получить ВНЖ в Германии:
1. наличие экономического интереса или необходимости со стороны региона,
2. от деятельности предпринимателя ожидается положительное влияние на экономику и
3. обеспечено финансирование за счёт собственного или заёмного капитала.

Наличие предпосылок п. 1 оценивается исходя прежде всего из того, насколько жизнеспособна идея предпринимателя, есть ли у него опыт предпринимателя, каков размер инвестиционного капитала, какое влияние оказывается на ситуацию с занятостью и образованием и какой вклад вносится в инновации и исследования. В проверке выполнения данных условий участвуют ответственные ведомственные учреждения, управление по регистрации предпринимателей, административно-правовые профессиональные союзы и органы по выдаче разрешений на профессиональную деятельность, расположенные по месту регистрации предприятия.

Для состоятельных клиентов, имеющих жилую недвижимость в Германии, есть возможность получить ВНЖ, не имея доходов в Германии. Мин. стоимость такой недвижимости нигде не прописана. Решение принимает община/город.
Все звучит очень сложно. На практике же все намного проще.

Иностранцы старше 45 лет получат разрешение на пребывание только при наличии достаточного обеспечения в старости.

Как владелец недвижимости может стать предпринимателем?

В любом случае, активно участвующий в ведении бизнеса собственник отеля может при определенных условиях претендовать на ВНЖ/ПМЖ. Такие же шансы есть и у собственников любой коммерческой и нескольких объектов жилой недвижимости.

Если вы имеете такую цель, то мы советуем вам первым делом, ещё до реализации планов по инвестициям, обратиться к адвокату в Германии, специализирующемуся именно в данной области. Затем мы подберем вам оптимальный и максимально рентабельный и надежный объект инвестиции.

Как и когда ВНЖ может перейти в ПМЖ?

ВНЖ даётся максимально на 3 года. Через 3 года (отклонение от §9 закона) может быть выдано ПМЖ, если нерезидент успешно ведёт свою предпринимательскую деятельность и имеет достаточно доходов для обеспечения себя и проживающей с ним семьи.

Какие дополнительные расходы возникают при покупке недвижимости?

- Налог на приобретение земли (Grunderwerbsteuer): 3,5% от стоимости объекта (в некоторых землях он намного выше).
- Расходы нотариуса за оформление договора покупки-продажи, занесение права собственности в Поземельную книгу: около 1,0-1,5% от стоимости объекта.
- Риэлторские комиссионные: от 3,57% до 7,14% (вкл. 19% НДС) от цены покупки согласно договору купли-продажи.
Т. е. в целом мин. 8,57%.

Когда оплачиваются дополнительные расходы?

- Налог на приобретение земли (Grunderwerbsteuer): счёт присылается после того, как в Поземельной книге занесены предварительная запись о переходе прав собственности на объект (Auflassungsvormerkung) в пользу нового собственника, а также залог недвижимости в пользу кредитного института. Это приблизительно через 6-8 недель после подписания нотариального договора покупки. Срок оплаты обычно 4 недели.
- Счёт за услуги нотариуса и за занесение права собственности в Поземельную книгу приходит вместе с нотариальным договором.
- Риэлторские комиссионные оплачиваются сразу после подписания договора покупки-продажи.

Какие текущие налоги возникают у владельца недвижимости?

- Налог на землю (Grundsteuer): этот налог платит каждый. Если же вы приобрели инвестиционный объект и сдаете его в аренду, то этот налог обычно перекладывается на арендатора.
- Спекулятивный налог (Spekulationssteuer): этот налог платит инвестор, сдающий объект в аренду, с прибыли, если с момента покупки до момента продажи (это день подписания договора купли-продажи у нотариуса) прошло менее 10 лет. Если вы проживаете в квартире сами, то спекулятивный налог не берётся, если вы проживали в объекте в год продажи и в предыдущие 2 года. При этом эти годы не должны быть полными.
Сколько составляет спекулятивный налог? Прибыль с продажи прибавляется ко всем остальным вашим доходам и т.о. повышается налоговая прогрессивная ставка, которая исчисляется согласно налоговой таблице.
- Налог на второе местожительства (Zweitwohnsitzsteuer): платит любой владелец объекта для собственных нужд, практически по всей Германии, если для него это не постоянное местожительства.
- Налог с прибыли от сдачи инвестиционного объекта в аренду (подоходный налог для физических или юридических лиц): с нерезидентов – физ. лиц, которые подлежат в Германии ограниченному налогообложению, берётся прогрессивный налог согласно таблицам и может составлять до 45% от прибыли.
Юр. лицо (например, GmbH, GmbH & Co. KG), зарегистрированное на территории Германии, платит около 30%, независимо от размера прибыли.
НО: для инвесторов в любую форму недвижимости, как юр. так и физ. лиц, существует много возможностей списания расходов с налогов, также и расходов при покупке объекта. При покупке объекта на юр. лицо есть возможность избежать налог на приобретение земли (Grunderwerbsteuer, как минимум 3,5%) .
По всем вопросам налогообложения мы советуем вам обращаться за подробной информацией к налоговому консультанту.

Какие коммунальные расходы имеет владелец недвижимости?

Вода, свет, отопление рассчитываются строго по расходу (в большинстве случаев, если это не паушальная сумма). Их платите или вы или ваш арендатор (в случае с арендным объектом). Помимо этого есть др. расходы по общим площадям, кот. тоже перекладываются на арендатора. Собственник арендного жилья сам оплачивает только резервные отчисления на ремонт общих площадей, ведение банк. счёта и услуги управляющей компании. Это три основные позиции, кот. не могут быть переложены на арендатора. К ним ещё могут быть прибавлены др. небольшие расходы.
Отчисления на ремонт общих площадей составляют ок. 0,50-0,60 евро/1 км.м/м-ц для новостроек и часто более 1 евро — для вторичного жилья. Мало того, в новостройках часто первые годы собственники не отчисляют ничего, т.к. Есть гарантийный срок 5 лет от застройщика. Эти накопления арендодатель не списывает с налогов. Все остальные — да.
В случае с коммерческой недвижимостью это всегда вопрос договорённости между двумя сторонами.

Может ли нерезидент получить ипотечный кредит в Германии?

Да. Если он предоставит необходимые документы о доходах и подтвердит свою платёжеспособность.
Но здесь надо различать между покупкой жилого объекта для собственного проживания, где кредитное плечо может быть меньше, или доходного объекта с целью сдачи в аренду. И в последнем случае опять есть два варианта: например, квартира, где одно кредитное плечо, или коммерческий объект с длинными арендными договорами, где кредитное плечо может быть больше.
Расходы по кредиту за доходные объекты (проценты по кредиту и погашение тела кредита) должны покрываться доходами от аренды.

Ипотека в Германии: выгодно ли брать на сегодня кредит?

Однозначно, независимо от того, покупаете ли вы недвижимость в Германии для собственного пользования или доходную недвижимость. Ипотечный процент в Германии находится сегодня на исторически низком уровне.
Мало того, мы рекомендуем вам инвестировать в доходную недвижимость собственный капитал по минимуму, т.к. с дохода от аренды вы платите налог на прибыль (см. выше), который сокращает ваш чистый доход. Взяв же кредит, вы списываете проценты по кредиту с налогов.
Помимо этого есть ещё два существенных фактора для покупки в кредит именно сегодня: по всем прогнозам в Германии ожидается высокая инфляция, которая заставит банки резко поднять ипотечный процент, а ваши расходы за проценты по кредиту автоматически сведет на ноль.
И ещё: на недавно прошедшей встрече лидеров „двадцатки“ были выдвинуты требования к банкам об увеличении доли собственного капитала. Это приведёт к тому, что в ближайшие два года немецкие банки станут намного реконструктивнее в выдаче новых кредитов, тем более нерезидентам.

Можно ли получить рефинансирование под залог объекта?

Да, можно. И требования к объекту и к заёмщику такие же, как и при получении первоначального кредита.
Читайте полную информацию слева в меню: ВСЁ ДЛЯ ИНВЕСТОРОВ/Финансирование.