Зачем инвестировать в недвижимость Германии?

Надежный рынок

Покупка недвижимости в Германии строго регулируется. Сделка нотариально заверяется. При этом нотариус проверяет договор купли-продажи, информирует о последствиях и возможных рисках и делает заявление на занесение права собственности в Поземельную книгу. В Поземельной книге зарегистрированы правовые отношения: собственник недвижимости, ипотечные кредиты, обременения. На их достоверность покупатель может положиться. Деньги вносятся при необходимости на нотариальный счет и выплачиваются продавцу только тогда, когда выполнены все необходимые предпосылки.

Безрисковая страна

DIRECS (Deka Immobilien Real Estate Country Score) регулярно оценивает риски стран на рынке недвижимости на основе 15 макроэкономических данных. В категории Core/Core Plus Германия имеет очень высокий индекс 92 (из 100).

Германия – локомотив роста в Европе

В рейтинге глобальной конкурентоспособности 2017-2018 гг. на Всемирном экономическом форуме Германия опять заняла 5 место среди 137 стран.
По популярности в 2017 г. Германии вытеснила США с 1 места. Т.н. Anholt-GfK Nation Brands Index определяет ежегодно восприятие среди 50 стран мира в категориях: экспорт, правительство, культура, население, туризм и иммиграция/инвестиции.
Cреди индустриальных держав Германия сделала самый большой рывок и занимает сегодня 5 место в мире. Еще в 1995 г. Институт немецкой экономики (IW) ставил ее на 14 место.

В 2017 г. Германия опять достигла профицит бюджета, который составил 38,4 млрд евро или 1,2% от общего ВНП. Такого положительного результата не достигла практически ни одна европейская страна.

Профицит/дефицит бюджета¹ стран еврозоны в 2016-2017 гг.

Источник: Европейская комиссия, Statistisches Bundesamt (Федеральное статистическое ведомство). Прогноз осенью 2017 г. Кроме Германии. Для Германии – предварительные результаты.
¹ В % от ВНП.

2022 год по предварительным данным Германия закончила с дефицитом финансирования бюджета в размере 101,6 млрд евро. Дефицитом отличились и два предыдущие года: 2020г. (ок. 145 млрд евро) и 2021г. (ок. 134 млрд евро). Предыдущие 8 лет были профицитными.

Рост ВВП Германии с 1992 до 2022г.

В 2018 и 2019гг. рост экономики Германии был незначительным: +1,1% и +1,0%, а в 2020г. настало падение на -3,7%. Средний рост ВВП за 10 лет с 2011 по 2021гг. составил +1,0%.

«Двигателем» такого роста стало в 2022г., прежде всего, частное потребление, кот. выросло за 1 год на +4,6%, а государственное потребление — всего на +1,1%.
Германия экспортировала на +3,2% больше товаров и услуг с поправкой на цену, чем в 2021г. При этом импорт увеличился гораздо сильнее: на +6,7% в реальном выражении. Инфляция составляла в среднем 7,9%.
Число занятого населения выросло в 2022г. на 1,3% (+589.000 чел.) до 45,6 млн.

Рост занятости и инфляция в Германии в 2008-2019 гг.

Источник: Statistisches Bundesamt (Федеральное статистическое ведомство).

По квоте безработных Германия занимала в октябре 2019 г. 2 место в еврозоне (после Чехии, с учётом сезонности).

2017 г. стал для Германии позитивным: она опять стала мировым лидером по вывозу капитала и опять подвинула Китай с лидирующей позиции. Что говорят последние подсчёты Бундесбанка за август 2019 г.? Профицит баланса составил 16,9 млрд евро, а с января по август 2019 г.: 164,9 млрд евро.

В 2019 г. в казну Германии по оценкам на 30.10.19 г. поступит рекордная сумма налогов: 796 млрд евро. Прогноз до 2024 г.: рост до 935 млрд евро.

Состояние немцев растет и растет

Несмотря на затяжной экономический кризис, число миллионеров в Германии растёт, хотя темпы снизились (исследование „Global Wealth“, Boston Consulting 2018 г.). Состояние немцев выросло в 2017 г. на 4,0% до 7,5 триллионов долл. США и Германия заняла 5ое место в мире. В Европе её опережает только Великобритания. 1/4 состояния немцев приходится на миллионеров (в долл. США): их в Германии 443.000 чел. 
На конец 3 квартала 2018 г. состояние немцев достигло рекордного размера, несмотря на низкие процентные ставки: более 6 триллионов евро хранятся наличными, в банковских вкладах, ценных бумагах и страховых накоплениях. Недвижимость сюда не входит.
По прогнозам ежегодного исследования Global Weаlth Report, сделанного банком Credit Suisse в середине 2018 г., к 2023 году число миллионеров в Германии вырастет на 41% до 3,077 млн. Главный постулат исследования: богаче стали в Германии, прежде всего, собственники недвижимости.

Страна иммигрантов

Согласно последней переписи населения 2011 г., данные которой были опубликованы Федеральным статистическим ведомством 31.5.2013 г., численность населения Германии составила 80,2 млн человек. 92,3% из них имеет немецкое гражданство. Около 6,2 млн человек (7,7%) - иностранцы.
На май 2011 г. насчитывалось 15 млн иммигрантов (19%). На территории Западной Германии самая большая доля из них проживает в Гамбурге (27,5%),а самая малая - в Шлезвиг-Гольштейне (11,7%). Число иммигрантов превысило число эмигрантов на 369.000 чел. Этот показатель превысил сальдо 2011 г. (+279.000 чел.). С 1995 г. не наблюдалось такого огромного числа иммигрантов, как в 2012 г.
В различных федеральных землях динамика роста населения по последним данным за 2012 г. резко отличается. Три четверти иностранных иммигрантов приходится на пять федеральных земель. Самый большой поток зарегистрирован в Баварии. Сюда переселилось 192.000 иммигрантов. Затем следуют:
Северная Рейн-Вестфалия: 186.000
Баден-Вюртемберг: 171.000
Гессен: 90.000
Нижняя Саксония: 89.000.

25 января 2019 г. Федеральное статистическое ведомство опубликовало новые данные о росте населения Германии до 83 млн чел. на конец 2018 г. Это на 200.000 чел. больше 2017 г. (+0,24%). В 2015 г. рост был намного больше: 978.000 чел. И с тех пор число иммигрантов (за счёт беженцев) постоянно падает. На 2018 г. сальдо оценивается в +340.000-380.000 чел.
С объединения Германии сюда иммигрировало 7,5 млн чел.
На конец 2016 г. в Германии насчитывалось 9,2 млн иностранцев или 11,2% всего населения.

Защита от инфляции

Институт немецкой экономики (IW) подсчитал, что инвестиция в торговую недвижимость не дает защиты от инфляции в расчете на короткий срок. Если инфляция растет на 1%, то рентабельность торговой недвижимости падает на 3%. Причина заключается в том, что продавцы не в состоянии переложить весь рост цен на клиентов.
C 1990 г. только жилая недвижимость в Германии обогнала по рентабельности инфляцию. За 26 лет с 1990 по 2016 г. квартиры выросли в цене на 79,4%, таунхаусы на 67,7%, земельные участки под частные дома на 75,5%. Коммерческая недвижимость отставала от инфляции. Так даже торговая недвижимость в местах класса 1А выросла в цене всего на 40,7%, а на периферии упала на 14,3%. А участки под коммерческую недвижимость поднялись в цене только на 37,4%. Инфляция за этот же период выросла на 63,1%.

Спрос на недвижимость вырос

Во избежание инфляции, которая грозит Германии из-за высокой задолженности государства, всё больше немцев инвестируют в недвижимость. Самый популярный сайт по недвижимости зафиксировал в этом году рост интереса к покупке на 116%, а на аренду – всего на 49%.
В отличие от Великобритании, Испании и Португалии в Германии не было ни строительного, ни покупательского бума. Во времена кризиса это себя оправдало. Цены остаются стабильными. Вакантных площадей очень мало.

В 2015 г. объём продаж недвижимости Германии достиг рекордных показателей: 79 млрд евро. Это на 50% или 26,3 млрд евро больше предыдущего года. Самые высокие показатели 2007 г. (65,3 млрд евро) были превзойдены. В 2016 г. оборот резко упал до 65,7 млрд евро, из-за отсутствия предложений. А в 2017 г. опять вырос до 72,8 млрд евро. Спрос остаётся очень высоким.

Объём продаж недвижимости в Германии за последние 10 лет. Серый цвет - жилая недвижимость (только портфели) и жёлтый — коммерческая недвижимость.

Источник: Ernst&Young, январь 2018 г.

Дефицит жилья

2009 г. стал годом самого низкого количества сданных в эксплуатацию квартир со времён объединения Германии. С 2011 г. этот показатель стал расти и по всей Германии было построено всего 183.000 квартир. К 2015 г. цифра выросла до 248.000 квартир, в 2016 г. - до 278.000, а в 2018 г. - до 287.000.

В середине октября 2012 г. правительство Германии опубликовало сообщение о положении на рынке жилья в Германии. Ещё ни разу в истории Германии не строилось так мало квартир, прежде всего арендных, как за последние три года. Число социальных квартир упало с 2002 по 2010 гг. на 1/3 до 1,6 млн. В мегаполисах и университетских городах только за 2011 г. аренда выросла до 10%. В среднем арендаторы расходуют на аренду и коммунальные услуги 1/3 своего бюджета, а малоимущие семьи – более 45%.

Число построенных квартир в Германии с 2001 по 2018 гг. (в тыс).
И хотя рост с 2011 г. выглядит значительным, потребность же по подсчётам многих специалистов составляет 350.000-400.000 квартир в год. А отдельные институты называют ещё большую цифру: более 410.000 квартир в год.

Если взять число выданных разрешений на строительство в последние годы, то видно, что это число новостроек однозначно достигнуто не будет. Девятый год подряд спрос опережает предложение.
В 2017 г. в Германии было выдано на 7,3% или 27.506 меньше разрешений на строительство квартир, чем в 2016 г. Это первое падение к предыдущему году с 2008 года. До сих пор с 2008 до 2016 гг. цифра постоянно росла. Всего в 2017 г. было выдано 347.882 разрешений на строительство. А в 2018 г. падение продолжилось до 346.810.

Разрешения на строительство квартир в Германии с 1995 по 2018 гг.
Тенденция падения продолжилась и в 2019 г. По данным Федерального статистического ведомства Германии с января по сентябрь 2019 г. было выдано 257.900 разрешений на строительство, что на 1,9% меньше того же периода 2018 г.

Число выданных помесячно разрешений на строительство квартир в Германии с 2010 по февраль 2022 гг. (в тыс).
Количество разрешений на строительство в новых домах за первые два месяца 2022 г. выросло всего лишь на 0,3% к тому же периоду 2021г. до 50.376. В домах на одну семью их число упало на 16,3%. В домах на две семьи оно выросло на 13,0%, а в многоквартирных домах — на 8,7%.
К сожалению, ситуация усугубляется ещё и тем, что число построенных квартир намного ниже числа выданных разрешений на строительство. Проблема заключается ещё и в том, что часто строится не там, где нужно. Так по оценкам в сельских регионах пустуют ок. 2 млн квартир, а в мегаполисах в последние годы строились квартиры высокой ценовой категории. Только в 28% всех округов и внеокружных городов Германии наблюдается позитивная демография. В них проживают 38% всех домохозяйств. Число проблемных регионов в последующие годы будет расти. В 2030 г. по прогнозам лишь в 2/5 всех округов будет расти число домохозяйств.

В Германии ок. 42 млн квартир. И, хотя их число за последние с 2013 по 2017 гг. увеличилось на 1 млн, жилья всё ещё не хватает. Т.к. особенно в крупных городах число хозяйств с одним человеком непрерывно растёт. По оценкам Deutsche Bank на сегодня дефицит квартир в Германии составляет ок. 1 млн. Приток переселенцев и беженцев ещё больше усугубляет ситуацию.

С 2007 по 2017 гг. население в мегаполисах выросло от 7% в Дюссельдорфе до 15% - во Франкфурте, всего на 1 млн чел (см. график ниже слева). А квартир за это же время там было построено всего 286.000. К тому же, разрыв между спросом и предложением не уменьшается, а всё больше растёт. Так в 2017 г. в мегаполисах было построено 44.000 квартир, что в 2 раза больше 2007 г. А число домохозяйств выросло на 80.000. Т.е. с 2007 г. дефицит квартир вырос до 300.000.

Ни в одном из мегаполисов не удалось закрыть эту «дыру». Меньше всего разрыв оказался в Дюссельдорфе, а больше всего — в Берлине, где число домохозяйств выросло почти в 3 раза больше, чем число построенных квартир (см. график выше справа). В др. мегаполисах фактор 2 несколько ниже. Тем не менее, строительство в Берлине и Гамбурге сильно выросло. Но дефицит квартир покрыт не будет.

Строительная отрасль празднует один рекорд за другим. В апреле 2019 г. оборот опять вырос, на 12,5% к апрелю 2018 г., хотя рост объясняется частично ростом цен на строительство: +3,5% в 2018 г.

Рост цен был и будет

К 1 кв-лу 2020г. средний рост цен на жилую недвижимость Германии составил +9,4% за 1 год.
Это данные Федерального статистического ведомства Германии, опубликованные в конце июня.

Рост был как в городах, так и в сельской местности. Особенно сильно выросли цены на квартиры в городах Германии с населением от 100 тыс чел и больше: +11,3%, в семи мегаполисах (Берлине, Гамбурге, Мюнхене, Кёльне, Франкфурте, Штутгарте и Дюссельдорфе): +11,1%, а также на дома на 1 и 2 семьи в сельских округах с низкой плотностью населения (+11,3%).

Индекс цен на жилую недвижимость (2015=100).
Изменение к тому же кварталу предыдущего года в %.
Впервые с 2002 года в ноябре 2020 г. цены на новое жильё в Германии упали: на -0,1% к ноябрю 2019 г. (голубой цвет на графике ниже).
Основная причина: снижение с июля НДС до 16%.
Последнее падение цен было в феврале 2002 г. В августе 2020 г. была стагнация цен к августу 2019 г. Но с августа по ноябрь 2020 г. цены выросли на +0,4%.
Без снижения НДС цены по подсчётам выросли бы на +2,5%.
Самый крупный Институт исследования рынка недвижимости BulwienGesa создал индекс цен на недвижимость в Германии. Он отражает динамику не только цен, но и аренды на все виды недвижимости.

Непрерывный рост цен на все сегменты недвижимости в Германии продолжается в течение 14 лет и составил в 2018 г. +5,6%, а за последние 5 лет — в среднем +5,2% в год.

Индекс цен на недвижимость по всей Германии с 1975 по 2018 гг. института BulwienGesa.

Самый большой рост зафиксирован снова на жилую недвижимость: +6,8% (2017: +8,3%) и индекс намного опережает индекс цен на коммерческую недвижимость (+3,1%). С объединения Германии выше рост показателя на жилую недвижимость был только 4 раза. Если сравнивать города по категориям ABCD, то самый большой рост был в городах А: +6,6% в 2018 г. и +174,61% с 1990 г. Города B и C показывают приблизительно одинаковую динамику, а города D отстают: +151,99% с 1990 г.
Если брать только жилую недвижимость, то больше всего цены выросли на таунхаусы: +9,2%. За ними следуют участки под индивидуальное строительство: +8,7%. На третьем месте — квартиры-новостройки: +7,6%. В отличие от высокого роста цен, аренда на квартиры-новостройки выросла умеренно: +4,9%, а на вторичные квартиры: +3,5%.
На коммерческую недвижимость зарегистрирована динамика цен +3,1%. Тормозом здесь стала аренда торговой недвижимости: впервые с 2004 г. она немного упала в центре городов (-0,2%) и негативная тенденция продолжилась третий год подряд. Сетевики предпочитают меньшие площади. Хотя оборот в розничной торговле опять вырос, но только за счёт торговли через интернет.

Индекс цен на жилую (верхняя жёлтая кривая) и коммерческую (нижняя голубая кривая) недвижимость по всей Германии с 1990 по 2018 гг. института BulwienGesa.

Индекс цен на недвижимость института BulwienGesa анализирует динамику цен на недвижимость в Германии на основе данных по 50 западногерманским городам, начиная с 1975 г., и 125 городам Германии, начиная с 1990 г. Результаты построены на базе обширных данных самого института, а также независимых оценщиков недвижимости и др. источников по рынку. Индекс определяется и актуализируется ежегодно. Качество базы данных было подтверждено в 2003 г. Немецким Бундесбанком.

Разница в росте цен между семью ТОП-мегаполисами (+6,6%) и городами класса В, С и D (+4,1- 4,6%) есть. Если рассматривать отдельные сегменты недвижимости, то она значительная. Так цены на квартиры-новостройки и участки под них в А-городах выросли на +8,9%, на новые таунхаусы - намного больше (+11,4%), на участки под коттеджи — на +10,6%. Тем не менее, даже самый низкий рост (+5,2% на таунхаусы в D-городах) является очень значительным. Зато по аренде на квартиры разница небольшая. Так показатель роста аренды на квартиры оказался самым высоким в D-городах: +5,8% - в новостройках и +3,7% - во вторичных квартирах. Это неоспоримое свидетельство того, что жильё пользуется спросом во всех типах городов. Меньше всего выросла аренда на вторичные квартиры в В-городах (+2,7%).
Совсем другой результат по коммерческой недвижимости в ABCD-городах Германии. Аренда на розничную торговлю в центре упала по всем типам городов. Аренда на офисы в А-городах выросла больше всего (+8,0%). Затем следуют там же земельные участки под коммерческую недвижимость (+7,0%), что намного превысило остальные регионы Германии. Аренда на офисы в городах BCD выросла от +2,2 до +3,2%, а участки — от +3,1 до +4,5%.

Средняя динамика цен в год на все сегменты недвижимости по отдельным городам Германии с 1975 г.

Рост индекса превышал инфляцию. Разница между ними составила в 2018 г. 3,7%, как в 2014 г. С 2015 по 2017 гг. эта разница составляла 4,2-4,7%. Причина: в 2018 г. инфляция стала выше (1,9%), а индекс цен на недвижимость рос меньше. Это означает: недвижимость защищает от инфляции.
По сегментам недвижимости картина очень разная: если на жилую недвижимость разница огромная (Spread: 4,9), то на коммерческую, вне зависимости от её сегмента, минимальная (Spread: 1,2).
За исключением периода объединения Германии рост цен на недвижимость Германии частично не догонял инфляцию (см. график ниже). С 2009 г. картина изменилась.

Инфляция в сравнении с индексом с 1990 по 2018 гг.

Стоить сравнить и общую доходность по разным сегментам.
Индекс German Property Index (GPI) зафиксировал самый большой общий рост доходности (Total Return) со времён объединения Германии в 2017 г. Этот пик не превзойти. Но и в 2018 г. рост был двухзначным. Динамика замедлилась, но тренд остаётся. Причина кроется в превышении спроса над предложением (кроме розничной торговли).
Жилая недвижимость однозначно и стабильно опережает с 2008 г. И далеко проигрывает розничная торговля.

German Property Index по сегментам, 1995-2018 гг.
(синяя кривая: все сегменты, голубая: офисы, светло-серая (верхняя): жилая недвижимость, тёмно-серая (нижняя): розничная торговля, чёрная: логистика).

Германия – страна арендаторов и рай для инвесторов в жильё

Согласно последним данным Евростата за 2019 г. около 49% жителей Германии арендуют жильё. Т.е. квота собственников: 51%. Такого нет нигде в Европе (см. график ниже). Только Швейцария опережает Германию. Чем выше доходы, тем больше квота собственников. В населённых пунктах от 20 до 100 тыс чел. каждый второй живёт в собственном доме или квартире, а в городах от 100 тыс — лишь каждый третий. Основной мотивацией для покупки недвижимости является низкий ипотечный процент.
Для сравнения: в Европе лишь каждое третье домашнее хозяйство является арендатором.

Основная причина состоит в том, что капитал крупных инвесторов из-за отсутствия процентов на вклады вытесняет собственников. В поиске альтернативных вкладов они останавливают выбор на недвижимости в Германии, которая считается надёжным «причалом». Отсюда растут и цены, прежде всего, на квартиры-новостройки. 
Региональные отличия по доле собственников по федеральным землям – огромные: 14,2% собственников в Берлине и 22,6% в Гамбурге в сравнении с 62,6% в Сааре (см. ниже график Федерального статистического ведомства Германии с последними статистическими данными по отдельным землям за 2014 г.).

И будущее многого не обещает. Интерес немцев к покупке недвижимости вырос, но не очень сильно. Лишь 1/3 немцев в возрасте 20-50 лет планирирует покупку недвижимости. В 2017 г. эта квота составляля 23% (Источник: Vermögensbarometer 2018).

На конец 2016 г. в Германии насчитывалось 41,7 млн квартир. Это на 2,9 млн больше, чем в 2000 г. На 1.000 жителей приходились 502 квартиры. Ещё 16 лет назад — 467 квартир. В среднем квартира в Германии имеет площадь 91 кв. м. При этом Западная Германия с 96 кв. м в среднем намного опережает Восточну.ю Германию (79 кв. м). В среднем на каждого жителя приходятся 46,3 кв. м. С начала века средняя жилая площадь квартиры увеличилась на 7,7 кв. м, а на одного жителя - на 6,8 кв. м.

Самой большой жилой площадью располагают жители Саара и Рейнланд-Пфальца: 104 кв. м в среднем, а самой маленькой — 73 кв. м — население Берлина. В Гамбурге на одно домохозяйство приходится 76 кв. м, а в Баварии — 97 кв. м.

С 2015 по 2030 гг. размер жилой площади на душу населения в Западной Германии вырастет на 15%, с 47 кв. м до 54 кв. м. В Восточной Германии — до 55 кв.м. Причина по данным института Empirica кроется в тенденции к более мелким домашним хозяйствам и растущем благостоянии. Несмотря на падающую численность населения Германии, число домашних хозяйств вырастет к 2020 г. на 1 млн.
Германия — страна одиночек. В 2017 г. насчитывалось 17,26 млн домохозяйств с одиночками. В 41% домохозяйств Германии проживало в 2017 г. по 1 чел., что намного больше среднего показателя по ЕС (34,0%). Это 5 место в ЕС.
В 2016 г. 16% населения Германии проживало в домохозяйствах, которые тратили на жильё более 40% свободных средств. 24% из общих потребительских расходов жители Германии тратили в 2016 г. на жильё, воду, электричество и газ (средний показатель по ЕС: 25%).

Интерес туристов к Германии растёт

Германию всё больше любят и ценят как немецкие, так и иностранные туристы. 2018 год в 9 раз опять стал рекордным: 477,6 млн ночёвок (+4,0%). При этом число ночёвок среди иностранных туристов выросло на 5,0% до 87,7 млн, а немцев - на 4,0% до 389,9 млн.

С января по май 2019 г. число ночёвок выросло к такому же периоду 2018 г. на 2,3% до 171,8 млн. Из них 31,5 млн пришлось на иностранных гостей (+3,0%) и 140,3 млн — на немецких туристов (+2,1%).

По популярности в 2016 г. Германия заняла 7ое место в мире. Страну посетили около 35,6 млн иностранных туристов.

Источник: UNWTO World Tourism Barometer, 2016 г.

Оборот в розничной торговле растёт

С 2010 г. в розничной торговле наблюдается непрерывный рост. В 2019 г. оборот вырос на 2,9% (за вычетом инфляции) и на 2,8% (номинально), что стало самым большим ростом с 2015 г. Для сравнения: в 2018 г. эта цифра была намного ниже (+1,8%). Это данные Федерального статистического ведомства Германии. Торговля выигрывает за счёт рекордного числа занятого населения и растущих зарплат, кот. опережали рост инфляции (1,4%).

Исторически выгодное финансирование

Ипотечный процент пока еще находится на исторически низком уровне – менее 1,0% при фиксации ставки на 10 лет. Подсчитанная же институтом BulwienGesa доходность выше этого процента. При наличии 40% собственного капитала проценты по кредиту и его погашение без проблем покрываются доходом от аренды.