|
Это вечная дискуссия с инвесторами, кот. хотят убить двух, а то и трёх, зайцев сразу: иметь надёжного и долгосрочного арендатора, коммерческий, высокорентабельный объект, да ещё в первоклассном месте (идеально в городах ТОП 7).
Действительно ли коммерческая недвижимость так выгодна? Или жилая недвижимость в Германии в долгосрочной перспективе всё-таки выигрывает? Стоит ли гнаться за такой популярной торговой недвижимостью? Street Retail? Просто торговая недвижимость? Или офисная недвижимость? И какая недвижимость в Германии защищает ваш капитал от инфляции?
Судите сами по последней статистике ведущих исследовательских институтов и Федерального статистичекого ведомства Германии.
Рост цен был и будет
По данным Федерального статистического ведомства цены на новую жилую недвижимость выросли во 2 квартале 2019 г. на 5,2% (со 2 квартала 2018 г.). И не только в крупных городах и городских округах, но и в сельских регионах. Особенно выросли в цене дома на 1 и 2 семьи (+10%), а также квартиры (+8,6%) в семи мегаполисах (Берлин, Гамбург, Мюнхен, Кёльн, Франкфурт-на-Майне, Штутгарт и Дюссельдорф). В др. внекраевых городах с населением от 100 тыс чел. цены на квартиры выросли на +7,0%, а на дома — на +7,1%. Даже в сельской местности рост цен на дома и квартиры достиг в среднем по +4,2%.
Самый крупный Институт исследования рынка недвижимости BulwienGesa создал индекс цен на недвижимость в Германии. Он отражает динамику не только цен, но и аренды на все виды недвижимости.
Непрерывный рост цен на все сегменты недвижимости в Германии продолжается в течение 14 лет и составил в 2018 г. +5,6%, а за последние 5 лет — в среднем +5,2% в год.
Индекс цен на недвижимость по всей Германии с 1975 по 2018 гг. института BulwienGesa.
Самый большой рост зафиксирован снова на жилую недвижимость: +6,8% (2017: +8,3%) и индекс намного опережает индекс цен на коммерческую недвижимость (+3,1%). С объединения Германии выше рост показателя на жилую недвижимость был только 4 раза.
Если сравнивать города по категориям ABCD, то самый большой рост был в городах А: +6,6% в 2018 г. и +174,61% с 1990 г. Города B и C показывают приблизительно одинаковую динамику, а города D отстают: +151,99% с 1990 г.
Если брать только жилую недвижимость, то больше всего цены выросли на таунхаусы: +9,2%. За ними следуют участки под индивидуальное строительство: +8,7%. На третьем месте — квартиры-новостройки: +7,6%. В отличие от высокого роста цен, аренда на квартиры-новостройки выросла умеренно: +4,9%, а на вторичные квартиры: +3,5%.
На коммерческую недвижимость зарегистрирована динамика цен +3,1%. Тормозом здесь стала аренда торговой недвижимости: впервые с 2004 г. она немного упала в центре городов (-0,2%) и негативная тенденция продолжилась третий год подряд. Сетевики предпочитают меньшие площади. Хотя оборот в розничной торговле опять вырос, но только за счёт торговли через интернет.
Индекс цен на жилую (верхняя жёлтая кривая) и коммерческую (нижняя голубая кривая) недвижимость по всей Германии с 1990 по 2018 гг. института BulwienGesa.
Индекс цен на недвижимость института BulwienGesa анализирует динамику цен на недвижимость в Германии на основе данных по 50 западногерманским городам, начиная с 1975 г., и 125 городам Германии, начиная с 1990 г. Результаты построены на базе обширных данных самого института, а также независимых оценщиков недвижимости и др. источников по рынку. Индекс определяется и актуализируется ежегодно. Качество базы данных было подтверждено в 2003 г. Немецким Бундесбанком.
Разница в росте цен между семью ТОП-мегаполисами (+6,6%) и городами класса В, С и D (+4,1- 4,6%) есть. Если рассматривать отдельные сегменты недвижимости, то она значительная. Так цены на квартиры-новостройки и участки под них в А-городах выросли на +8,9%, на новые таунхаусы - намного больше (+11,4%), на участки под коттеджи — на +10,6%. Тем не менее, даже самый низкий рост (+5,2% на таунхаусы в D-городах) является очень значительным. Зато по аренде на квартиры разница небольшая. Так показатель роста аренды на квартиры оказался самым высоким в D-городах: +5,8% - в новостройках и +3,7% - во вторичных квартирах. Это неоспоримое свидетельство того, что жильё пользуется спросом во всех типах городов. Меньше всего выросла аренда на вторичные квартиры в В-городах (+2,7%).
Совсем другой результат по коммерческой недвижимости в ABCD-городах Германии. Аренда на розничную торговлю в центре упала по всем типам городов. Аренда на офисы в А-городах выросла больше всего (+8,0%). Затем следуют там же земельные участки под коммерческую недвижимость (+7,0%), что намного превысило остальные регионы Германии. Аренда на офисы в городах BCD выросла от +2,2 до +3,2%, а участки — от +3,1 до +4,5%.
Средняя динамика цен в год на все сегменты недвижимости по отдельным городам Германии с 1975 г.
Рост индекса превышал инфляцию. Разница между ними составила в 2018 г. 3,7%, как в 2014 г. С 2015 по 2017 гг. эта разница составляла 4,2-4,7%. Причина: в 2018 г. инфляция стала выше (1,9%), а индекс цен на недвижимость рос меньше. Это означает: недвижимость защищает от инфляции.
По сегментам недвижимости картина очень разная: если на жилую недвижимость разница огромная (Spread: 4,9), то на коммерческую, вне зависимости от её сегмента, минимальная (Spread: 1,2).
За исключением периода объединения Германии рост цен на недвижимость Германии частично не догонял инфляцию (см. график ниже). С 2009 г. картина изменилась.
Инфляция в сравнении с индексом с 1990 по 2018 гг.
И в 2018 г. рост цен на недвижимость продолжился. Низкие ипотечные ставки, рост зарплат и высокая занятость, а также отсутствие альтернативных вкладов остались причиной нескончаемого спроса. Особенно (но не только) в крупных городах спрос на все сегменты недвижимости превышает предложение.
Стоить сравнить и общую доходность по разным сегментам.
Индекс German Property Index (GPI) зафиксировал самый большой общий рост доходности (Total Return) со времён объединения Германии в 2017 г. Этот пик не превзойти. Но и в 2018 г. рост был двухзначным. Динамика замедлилась, но тренд остаётся. Причина кроется в превышении спроса над предложением (кроме розничной торговли).
Жилая недвижимость однозначно и стабильно опережает с 2008 г. И далеко проигрывает розничная торговля.
German Property Index по сегментам, 1995-2018 гг.
(синяя кривая: все сегменты, голубая: офисы, светло-серая (верхняя): жилая недвижимость, тёмно-серая (нижняя): розничная торговля, чёрная: логистика).
|
