|
Выгодно ли ещё инвестировать в недвижимость Германии при неимоверно выросших ценах в отдельных мегаполисах, городах и регионах?
Однозначно «да», т.к. альтернатив в Германии на сегодня нет.
Банки в Германии не дают никаких процентов на вклады, а в худшем случае, снимают с вас отрицательные проценты или сборы за ведение счёта или операции по счету, что называется по-разному, а является, на самом деле, теми же самыми отрицательными процентами.
По прогнозам ведущих финансовых институтов нулевые процентные ставки продержатся ещё несколько лет. И уж точно сохранятся в ближайшие годы.
У вкладчиков нет выбора. Можно, конечно, оставить деньги лежать дальше в банке и потихоньку их «уничтожать» инфляцией и отрицательными процентами. Это и делает большинство немцев.
А можно инвестировать в дорогую недвижимость и всё ещё получать приличную рентабельность собственного капитала. Ведь всё познаётся в сравнении.
Я сравнила влияние упавшего дохода от аренды жилой недвижимости и тоже упавшей ипотечной ставки на рентабельность собственного капитала. И что мы видим в 2010 г., когда бум на рынке недвижимость Германии был в начальной стадии, и в 2019 г.?
В 2010 г. ипотечные ставки были, глазами сегодняшнего заёмщика, непомерно высокими: ок. 4,12% в среднем при фиксации ставки на 10 лет. А в конце 2019 г. - ок. 0,8%, что приблизительно соответствует и сегодняшнему уровню (см. верхнюю кривую на графике ниже компании Interhyp).
Для упрощения я не беру сравнение «месяц в месяц», т.к. в 2019 г. особенных глобальных изменений на рынке недвижимости не произошло.
Банк DZ HYP приводит данные исследовательского института Bulwiengesa с изменением коэффициента покупки доходных домов в городах ТОП 7 Германии с 2008 г. (см. график ниже). Отсюда образуется доход от аренды, кот. упал абсолютно по всем сегментам недвижимости.
Так в Мюнхене, например, в 2010 г. он был приблизительно 19, а в 2019 г. - прибл. 34. Отсюда и доход от аренды упал с 5,26% до 2,94%. Инвестировать под 2,94% мало кому интересно. Кроме профессиональных инвесторов и местных профессионалов на рынке недвижимости, у кот. всё происходит на глазах.
И тут могут помочь принятию решения только трезвые подсчёты и сравнение с ипотечными ставками, что я сделала (см. мою таблицу ниже).
И как же такое резкое падение дохода от аренды (в Мюнхене почти в 2 раза!) повлияло на рентабельность собственного капитала? Совсем не в 2 раза. А всего-то на 11,8% (6,15% вместо 6,98%).
Вам и этого дохода всё ещё мало?
Тогда поможет только надежда на возможный рост в будущем. И тут я привожу данные опять же исследовательского института Bulwiengesa в таблице ниже, где виден средний рост на все сегменты надвижимости с 1975 г. Мюнхен на 1 месте с 4%/г. в среднем. Естественно, жилая недвижимость в Мюнхене выросла в цене за последние 10 лет намного больше. Но остановимся на 4%. Тогда бы, купив квартиру в 2010 г. за 500.000 евро, вы бы могли её продать через 9 лет за 712.000 евро. Вы не верите в будущем в 4% в год? ОК. Пусть это будут в среднем 2,5%. Тогда через 10 лет ваша квартира будет стоить ок. 624.000 евро.
Понятно, что для простоты расчёта я не привожу здесь ежегодные расходы инвестора, кот. или списываются с налогов или нет. Т.к. цель этого сравнения — это влияние ипотечной ставки и изменения дохода от аренды на рентабельность собственного капитала и сравнить просто три города из ТОП 7, где рост цен был совершенно разный. А др. параметры и в 2010 г. и в 2019 г. были почти без изменений. Опять же подчёркиваю: «почти»!
В какие города и какие сегменты недвижимости Германии стоит ещё инвестировать?
Читайте материалы на нашем сайте ИЗ НЕМЕЦКОЙ ПРЕССЫ и обращайтесь за личной консультацией по ссылке:
Контакты
Январь 2020. |
