|
Вы попали в финансовую дыру? У вас есть недвижимость в Германии, которая могла бы вас как-то спасти? Повысить вашу ликвидность?
С какими вариантами мы сейчас имеем дело?
ВАРИАНТ 1:
А. У вас есть недвижимость для собственного проживания, не обременённая кредитом? Как она вас может спасти?
Побыстрее продать? Наверное, это уже самый крайний вариант (если, конечно, кризис не затянется ОЧЕНЬ надолго, и цены на недвижимость упадут. Тогда позже потеряете).
Почему он крайний? Потому что есть др. варианты, если вам не требуется вся сумма прямо сейчас наличными.
Мало того, ПОБЫСТРЕЕ прямо сегодня не получится, если вы не предоставите покупателю большой дисконт. Покупателей стало однозначно меньше, т.к. все сидят и выжидают, что будет дальше с работой, с вирусом и т.д. Нотариусы стали работать меньше. Финансирующие банки перешли на Home-Office, стали обрабатывать документы медленнее и тщательнее. А кто будет покупать без кредита?! Таких единицы. Да, есть такие «акулы», но они попросят дисконт. Они рисков не боятся и инвестируют, как и раньше. Их не волнует временный кризис.
В. У вас есть недвижимость, сданная в аренду, но не обременённая кредитом?
Вы живёте и получаете доходы в Германии?
Тогда (ПОКА!) всё ещё есть возможность получить кредит до 100% и больше. НО: опять же с длинными сроками обработки документов в банке. И до 100% и больше, только если у вас высокая платёжеспособность и безукоризненный скоринг в Schufa.
А если вы живёте и получаете все остальные доходы (кроме аренды в Германии) вне территории Германии? И хотите получить кредит?
Тут вступает в игру ещё этот «проклятый» курс рубля, который ещё больше «подлил масла в огонь». А ещё есть и Закон об отмывании денег, которого многие банки придерживаются настолько строго, что лучше не заработают ничего, чем что-то. Лицензия им дороже! Но некоторые банки всё-такие финансируют нерезидентов.
Из-за роста курса евро с 68 (например, 12.2.2020) до 85 рублей (21.3.2020) зарплата ваша, наверняка, не выросла на 25%. А у предпринимателей, скорей всего, доходы ещё и упали, а не выросли. И, хотя многие думают в заблуждении, что дохода от аренды банку достаточно и что др. доходы заёмщика не должны его волновать, на самом деле это не так. Вы должны зарабатывать помимо арендного объекта СТОЛЬКО, чтобы по нынешнему курсу рубль/евро доходы за вычетом расходов были бы такими, чтобы вы могли из ликвидности обслужить кредит. Почему? Потому что: арендатор может обанкротиться, просто перестать платить, смена арендаторов и простой объекта 2-3 м-ца и т.д.
Представим, что и резидент и нерезидент получили кредит под залог арендного объекта. Часть денег нужна вам как ликвидность, а остальные не нужны, и вы готовы купить на них новый арендный объект.
Прикинем:
У вас есть 3х-комн. квартира в Мюнхене. Вторичка, ок. 94 кв.м, в нормальном районе.
Рыночная цена вашей квартиры: 800.000 евро (ок. 8.500 евро/кв.м.).
Вы — нерезидент Германии. Тогда, скорей всего, кредит больше 65% от стоимости квартиры банк вам не даст, при условии, что вы в состоянии обслуживать кредит из ликвидности.
Итак, кредит: 520.000 евро.
Условия кредита:
- Фиксация ставки: на 10 лет.
- Ипотечный процент: 0,7% (для резидента будет ниже).
- Погашение основного долга: 2%.
Итого:
ежемесячный аннуитет: 1.170 евро (14.040 евро в год).
Сколько должна стоить новая квартира для инвестиций, чтобы выходить по нулям до налогов? Т.е расходы=доходам.
Если учесть, что (конечно, не в Мюнхене) можно купить квартиру в Германии, в надёжном месте, с доходом от аренды ок. 3,4%, то получается стоимость квартиры: 412.941 евро.
Конечно, здесь не учтены неперекладываемые на арендатора ежегодные расходы инвестора (ок. 1,00-1,50 евро/кв.м/м-ц). Пусть эта квартира стоит ок. 5.000 евро/кв.м. Т.е. это ок. 82 кв.м, которые обходятся вам тогда в среднем в 1.230 евро/год. Это ДО налогов.
Что вам остаётся после покупки новой квартиры?
520.000 евро
./.
412.941 евро
=
107.059 евро (ваша ликвидность!).
Проживёте вы на 100 тыс евро один год? Если кризис столько продлится? Я думаю, что в России — за милую душу! Да и в Германии тоже!
Это уже огромный плюс!
Но это не всё! У вас есть теперь целых два объекта недвижимости, которые потихоньку растут в цене.
Пусть ваш первый объект в Мюнхене растёт в цене всего на 3% в год (с 70х годов подсчитанный исследовательским институтом рост составлял в среднем 4%).
Допустим, что сейчас всё станет похуже.
Тогда через 10 лет стоимость вашего объекта: 1.075.133 евро!!! Но и без рефинансирования у вас всё было бы так же.
НО: у вас есть теперь второй объект!
Второй объект за 412.941 евро - не в таком процветающем городе, как Мюнхен. Поэтому допустим, что он принесёт вам рост всего 2% в год в среднем.
Через 10 лет он стоит 503.373 евро.
НО: вам надо погасить остаток кредита через 10 лет. А это 412.306 евро (почти стоимость покупки квартиры).
Вам остаются: 91.607 евро (503.373./.412.306).
Что вы для этого инвестировали? Да практически ничего! Тему налогов я здесь не поднимаю даже. Потому что при такой квартирке и таком доходе от аренды там и говорить не о чем! Подоходный налог минимальный, а спекулятивного налога через 10 лет нет. Да, я не считала расходов при покупке второй квартиры. Но тогда мне нужно считать амортизацию и текущие налоги, и это будет здесь уже сложно. Поверьте, всё равно вы будете в большом плюсе!
За 10 лет вы приумножили свой капитал на 198.666 евро (107.059+91.607) ТОЛЬКО за счёт рефинансирования имеющегося объекта! Спасли свою жизнь и жизнь семьи во времена кризиса, что даже выдвигается здесь на первый план! Сберегли здоровье!
ВАРИАНТ 2:
У вас уже есть кредит на вашей недвижимости, будь то ваша собственная или сданная в аренду.
А. Кредит уже длится несколько лет и вы погасили уже какую-то часть. Можно переговорить с банком, можно ли увеличить кредит до макс. возможной суммы. Для чего? Просто для себя? Даст банк или нет? Надо пробовать. Зависит от многих факторов.
В. Срок фиксации ипотечной ставки истекает через макс. 3 года, например. Брать ли сегодня форвардный кредит, т.к. ставки исторически низкие и вы не собирались погашать кредит так и так? Вот тут вам стоит серьёзно задуматься и положить все «за» и «против» на весы.
Все «за»:
- уже сегодня вы можете спать спокойно, т.к. точно знаете, какой будет аннуитет через … лет,
- вы уверены в завтрашнем дне, т.к. УЖЕ получили кредит и вам не надо гадать, что будет с курсом рубля/евро через … лет, и какая зарплата у вас будет, дадут кредит/не дадут, какова будет оценочная стоимость объекта (вдруг цены упадут или вырастут?), и сколько от оценочной стоимости банк профинансирует,
- вы не знаете, профинансировал бы вас немецкий банк через …. лет вообще, т.к. постоянно меняются законы внутри ЕС, и как бы вас банк рассматривал в роли заёмщика-нерезидента,
- если вдруг через … лет ставки всё-таки вырастут, вам повезло, т.к. вы успели получить дешёвый процент, несмотря на надбавку.
Все «против»:
- вы можете не знать сегодня, что вы будете делать с объектом недвижимости через … лет, т.к. ваши жизненные планы могут резко поменяться,
- взяв форвардный кредит, вы платите надбавку, не зная, что ставки через … лет могут быть и намного ниже, чем сегодня.
В любом случае, легче тому, кто имеет доходный объект!
ВАРИАНТ 3:
Вы (резидент или нерезидент) всё-таки вынуждены или решили продавать свой доходный объект недвижимости. И многие в суматохе забывают, что есть спекулятивный срок 10 лет. Он считается от даты договора покупки до договора продажи. И налогообложению подлежит прибыль. А налоговая ставка — это ваш личный подоходный налог.
Как считается прибыль?
Это не просто: цена продажи минус цена покупки. Всё намного сложнее.
В расходы идут и расходы при покупке и продаже, ваши возможные, потраченные расходы на ремонт, др. расходы, связанные с продажей, например: поездки, телефонные расходы, штраф банку за досрочное погашение кредита и др.
А что с доходами?
Тут есть «ловушка», о которой мало кто думает, если вас вовремя не предупредил налоговый консультант. К прибыли прибавляется еще и амортизация здания, которая вам все эти годы шла в налоговой декларации как расход и снижала вашу налогооблагаемую прибыль. И тут выбор таких городов, как дорогой Мюнхен, со стремительным ростом цен за последние годы, пошёл вам на пользу, хотя до того это был негативный момент. Почему? Потому что налоговая Мюнхена часто за долю здания берёт 50%, а остальные 50% - доля земельного участка. Без разницы, пришлись ли при застройке на самом деле на участок 50% или всего 30%.
Представим, что в 2013 г. вы купили в Мюнхене квартиру-новостройку за 500.000 евро в кредит. Плюс расходы при покупке (для округления): 9% или 45.000 евро.
Всего: 545.000 евро.
Кредит составил 60% от цены или 300.000 евро.
Налоговая посчитала, что доля участка и здания по 50%. Т.е. с 50% от 545.000 евро или с 272.500 евро вы списывали по 2% каждый год.
За 7 лет амортизация здания составила: 38.150 евро. Пока вы эту сумму списали с налогов. А теперь вы её прибавляете к прибыли.
Как может выглядеть налогооблагаемая прибыль, исходя из реального прироста за 7 лет в Мюнхене?
Цена продажи: 900.000 евро.
./.
- цена покупки, вкл. расходы при покупке: 545.000 евро
- расходы на текущие ремонты: 2.000 евро
- расходы при продаже на риэлтора (3,57%): 32.130 евро
- расходы на поездки, телефон и др.: 600 евро
- штраф за досрочное погашение кредита: 23.000 евро*
расходы всего: 602.730 евро
= прибыль: 297.270 евро
+ полученная амортизация за 7 лет: 38.150 евро
= налогооблагаемая прибыль: 335.420 евро.
*Параметры для подсчёта кредита:
Я исходила из того, что в 2013 г. ипотечный процент составлял 2,7%, а погашение основного долга всего 1%, что в те годы было привычно. На сегодня ваш остаточный долг тогда составил около 277.000 евро. Этот кредит вы гасите на 3 года раньше срока фиксации ставки 10 лет, из-за чего банк имеет потери, т.к. сегодняшние проценты намного ниже тех в 2013 г.
И вот с этой прибыли 335.420 евро вы должны заплатить спекулятивный налог, и он будет огромным. Если вы резидент и в браке, то только с этой суммы вам пришлось бы заплатить ок. 130.000 евро. Но у вас же есть ещё др. доходы в Германии. Поэтому к ним надо сначала прибавить 130.000 евро.
А если вы нерезидент и в браке? Тогда у вас не только нет освобождаемой от налогов минимальной суммы, как у резидентов, но вы ещё платите налоги по таблице для одиноких, даже если вы в браке. А там ставки выше. Вам придётся заплатить больше 140.000 евро.
Да, это больно, досадно и обидно! И тут вы должны задуматься, стоит ли игра свеч? Вы же ещё штраф банку должны заплатить. Это 23.000 евро. Есть ли риск, что ваш объект через 3 года, после истечения спекулятивного срока, упадёт в цене на сумму 163.000 евро (для нерезидента)? Это 18% от 900.000 евро. Не знаю. И этого не знает никто. Это спекуляция.
Можно здесь, конечно, прокручивать и др. варианты. Но все они зависят от ваших потребностей и возможностей. Всё индивидуально. Поэтому все не опишешь.
И помните: бездействие и выжидание не приводят ни к чему! Ситуации меняются, и вы всегда должны под них подстраивааться. Если всё будет течь своим неконтролируемым потоком, то ваша «финансовая река» может выйти из берегов, особенно в такие тяжёлые, кризисные времена, как сейчас.
У вас есть конкретные вопросы?
Пишите! Буду рада помочь вам!
А если вы всё-таки надумаете продавать недвижимость в Германии, я с удовольствием возьмусь за её продажу (если на неё есть спрос)!
Контакты
Вы хотите быстро и эффективно разобраться именно в вашей ситуации и какую доходную недвижимость вы можете себе позволить или нет? И есть ли у меня для вас подходящий доходный объект?
Записывайтесь на бесплатную консультацию (ок. 20 мин.) по ссылкам ниже:
Запись на бесплатную консультацию по доходной недвижимости РЕЗИДЕНТАМ
Запись на бесплатную консультацию по доходной недвижимости НЕРЕЗИДЕНТАМ
Вы хотите купить элитную недвижимость в Баварии?
Запись на бесплатную консультацию по элитной недвижимости в Баварии
Март 2020. |
