|
На ошибках учатся. И вот многие неопытные инвесторы опять извлекут урок: как ни крути, ни верти, а однозначно на сегодня видно, что жилая недвижимость в Германии выиграет.
Ещё неизвестно, что будет после кризиса, и какой сегмент недвижимости в конечном итоге потеряет больше, а какой меньше. Но совершенно точно не потеряет определённый разряд жилой недвижимости: это жильё для пенсионеров!
Работая риэлтором в Мюнхене более 10 лет, я две последние недели анализирую прессу, поведение и происходящее на рынке, объекты моих инвесторов, которые были куплены 8-10 лет назад или позже: какая у них доходность, какие взаимодействия с арендаторами, как и что выросло в цене и главное — что проиисходит и что ещё произойдёт с объектом за время кризиса?
И однозначно можно уже сейчас подвести такой итог: с жильём для пенсионеров не произойдёт абсолютно ничего! А что должно произойти?!
Мои инвесторы покупали квартиры в т.н. «домах с сопровождением» (betreutes Wohnen). Это самые обычные квартиры-новостройки в домах для поколения 60+ и инвалидов, полностью для них приспособленные, где есть дополнительно общее помещение для занятий какими-то совместными делами, праздников, мероприятий и т.д. Это не дома престарелых. Кто-то из жильцов до сих пор работает. И есть сопровождающеее лицо, которое имеет с жильцами договор и предоставляет им определённые и самые необходимые услуги.
В чём большие плюсы для арендодателей/инвесторов?
- Такие арендаторы ВСЕГДА платят аренду вовремя и уж они-то точно не могут объявить себя банкротами (таких случаев не видела у нас на практике) и не будут как-то рисковать платежами, потому что в таком возрасте переселяются уже навсегда.
- Они лишний раз не будут вас беспокоить, т.к. знают, что хозяина лучше всего оставить в покое. Они не будут «качать права». Редко. И чем старше, тем лучше для вас.
- Они аккуратно и внимательно обходятся с квартирой, т.е. при смене арендатора вам не грозят большие инвестиции в ремонт.
- Такого жилья очень мало в Германии, а пенсионеров становится и будет становиться всё больше. Т.е. сдать квартиру потом нет проблем.
- Инвестируя в такое жильё, вы выполняете огромную социальную миссию, т.к. предоставляете возможность для проживания тем, от кого др. арендодатели отказываются. И морально вам становится на душе легче!
- То, что на первый взгляд кажется минусом, на практике оказывается плюсом: естественный уход из жизни. Если бы вы сдали в аренду в том же 2012 г. квартиру в Мюнхене, то ваш арендатор до сих пор, наверняка, не съехал бы. Потому что некуда. По тогдашним ценам квартиру сейчас не снять. Надо заплатить где-то на 20-25% больше. Если вы в те времена неправильно заключили договор аренды и не встроили в него законный механизм повышения аренды, то она точно не отвечает сегодняшнему уровню и намного занижена. Да если бы и встроили, то нет практически такого инструмента, чтобы каждый год выходить на уровень рынка. Рост аренды отстаёт от роста цен, поэтому рентабельность падает.
А тут, в случае с квартирой для пенсионеров, человек уходит естественным путём из жизни. И, пожалуйста, сдавайте квртиру новому арендатору по актуальной, рыночной цене.
- Если сравнивать начальный доход от аренды опять же с квартирой в Мюнхене, то он был выше.
- И самый главный кризисный «конёк»: арендаторам-пенсионерам никто не сокращает пенсию, как зарплаты. Их не увольняют с работы. Наоборот, в этом году пенсии будут повышены: в Западной Германии на 3,45%, а в Восточной — на 4,2%. Стабильный доход особенно важен тому инвестору, который покупал такую квартиру в кредит. Каждое выпадение аренды грозит инвестору неплатежами по кредиту, если у него не окажется свободной ликвидности. А спустя три месяца — расторжением кредитного договора.
Какие минусы у такого рода жилья?
- Квартиры моих инвесторов расположены в небольших деревнях в Баварии, где никогда такого роста цен, как в Мюнхене или Берлине, ожидать не стоит. Но он тоже есть и был в последние годы. В большом городе они не купили бы так дёшево, и доходность была бы меньше.
- Если вдруг вам придёт в голову вселиться в такую квартиру самому через пару лет, то выселить пожилого человека намного сложнее, чем молодого. Даже, если в по закону можете на это претендовать. Суд может пойти на уступки пожилому и больному арендатору.
- Если на обычную квартиру можно получить кредит в размере 100% или больше, то в таких домах есть большие общественные площади (большие лестничные площадки, широкие этажи, общее помещение) и поэтому 100% банки не дают. Т.е. кредитное плечо меньше, а отсюда и меньше рентабельность собственного капитала при одинаковом доходе от аренды.
Мои инвесторы тогда кредит просто не хотели брать, т.к. у них по жизни «аллергия» на кредиты. Поэтому эта проблема для них не была проблемой!
- Если вы будете сдавать такую квартиру заново, то желающих на неё будет точно меньше, чем на стандартную квартиру в Мюнхене, Берлине и т. д.
- Частая смена арендаторов (везде) ведёт к расходу: оплата услуг риэлтора ложится с 2015 г. на плечи арендодателя. Но это расход, и вы его списываете с налогов.
А что с остальными сегментами недвижимости?
На 2 место ставим обычное жильё. Даже, если будет массовая безработица, людям всё равно надо где-то жить. А дефицит жилья всё ещё высокий. В долгосрочной перспективе жилая недвижимость в Германии всё равно выигрывает перед коммерческой (см. ниже самый актуальный график известного исследовательского института Bulwiengesa). Мало того, обычному инвестору ничего другого и не остаётся, как купить квартиру в Германии, т.к. на коммерческую недвижимость капитала у него не хватит.
Индекс цен на жилую (верхняя жёлтая кривая) и коммерческую (нижняя голубая кривая) недвижимость по всей Германии с 1990 по 2018 гг. института BulwienGesa.
Какой ещё есть защитный инструмент у квартир? Представим, что именно арендатор вашей квартиры вдруг становится безработным или уходит по нужде на сокращённый рабочий день. А жена-домохозяйка не работает. И вдруг его денег на аренду не хватает. Вот тут была бы спасением модель т.н. Mietpool (пул арендаторов). Здесь все риски и шансы перекладываются на всех арендодателей. Выпадает один арендатор, страдают все, не только собственник этой конкретной квартиры. НО: он страдает не в такой степени, как если бы всё легло на его плечи. Особенно для него это важно, если на нём висят платежи по кредиту. Эта модель его выручила.
Студенческие апартаменты с управляющей компанией: что с ними?
Зависит от спроса и предложения. Но уже в последнем семестре (без кризиса) число новых студентов упало. Замечено было, что аренда перестала расти, как это было раньше. В этом году вообще пока непонятно, как и когда гимназисты будут заканчивать учебный год и как на их успехах скажется удалённое обучение. Многие не справляются.
Дома престарелых или апартаменты в таких домах:
Сегодня они пользуются большим спросом, но в них кроется и большой риск. Это не жилая недвижимость. И сохранность вашего капитала полностью зависит от управляющней компании, поэтому и доходность выше, чем в квартирах. Если она разорится, то вторичное применение такого объекта очень ограничено. Потребуется большой капитал в случае ревитализации.
Про отели и рестораны я просто молчу. Тут всё понятно. Уже разорились сети ресторанов Vapiano, потом — Maredo. Хотя у Vapiano уже давно были проблемы. А тут образовался клубок проблем. По отелям ещё не понятно, как долго туризм будет отменён и сколько отелей это время переживут, даже получив господдержку.
С офисами тоже всё ясно. Многие и после кризиса перейдут на Home-Office. Если не разорятся к тому времени.
То же самое относится и к Street Retail. Инвестору и так приходилось довольствоваться самым низким текущим доходом от аренды. В Мюнхене в топовых местах это не больше 2-3%. Ставка делалась на Exit. Что будет после кризиса, если арендаторы выживут? Большой знак вопроса.
- Торговые центры: скорей всего, мало кто из вас их имеет. Они стоят десятки и сотни миллионов. Поэтому судить о них здесь не будем. Но могу себе представить, что люди в будущем будут избегать толп, которые часто просто там слоняются. Для них это свободное времяпрепровождение.
Логистика: она сейчас, скорей всего, в выигрыше. Но вы в неё тогда не инвестировали.
Продуктовые супермаркеты тоже в кризис выигрывают. Но в крупных городах они малорентабельны и, тем не менее, их не купить. Желающих много. А на селе с большой доходностью вы не хотели покупать. А они там пока так же работают, как и в городе, и процветают.
Вот такое моё резюме на 25.3.2020 в разгар кризиса и карантина.
У вас есть вопросы? Вы хотите решить проблему с имеющимся объектов? Инвестировать? Рефинансировать и т.д.? Как вы видите, тема очень комплексная. Всё зависит от ваших пожеланий, возможностей и степени риска.
Обращайтесь пож. через контактную форму. Первый звонок для вас бесплатный. Буду очень рада помочь вам!
Контакты
Март 2020. |
