|
Как же недальновидно действует правительство Германии!!!
Мои рассуждения как оптимиста-реалиста с десятилетним опытом продаж недвижимости в Германии русским инвесторам.
Арендаторы, которые попали в ситуацию неплатёжеспособности из-за короновируса, могут пока не платить аренду, или её часть, а просто острочить платежи.
Я, конечно, за себя лично рада, как арендатор. НО: я переживаю за арендодателей!
Что же с самими арендодателями? Они что, не в беде в этот момент? «Замечательно»! У них беда двойная!!!
Мало того, что многие из них предприниматели, их фирмы сейчас просто не имеют никаких доходов, и им самим приходится просить помощи у государства. Или они ушли на сокращённый рабочий день, а кому-то чуть позже грозит и увольнение. Теперь их «умное» немецкое правительство ещё «по башке» мешком огрело вдобавок! А они (большинство) точно такие же арендаторы, только всего лишь в другой квартире/другом доме.
Значит, теперь им как бы надо платить за свои расходы побольше, а доходы ушли в минус и надолго. Та смешная сумма, которую правительство выделяет предпринимателям (Sofort-Hilfe), просто не заслуживает никакого внимания быть упомянутой здесь. Если у инвестора 2-3 таких квартиры в Мюнхене и ему не повезло, и все 2-3 арендатора перестали платить, то полный крах ему гарантирован. Тут повезло только тому, у кого арендатор — пенсионер! А многие же из вас вообще в своё время были против этой группы арендаторов. Типа: «их потом не выселишь»! Недальновидно получилось. Это оказались сейчас самые надёжные плательщики. Повезло и тому, кто инвестировал в «пул арендаторов» (Mieterpool). Тяжело себе представить, что все они перестанут платить одним разом.
Если вы — инвесторы в розничную торговлю, да ещё в сетевую, и уже облегчённо вздохнули, то, к сожалению, должна и тех из вас уже огорчить, кто купил филиалы обувного дискаунтера Deichmann или текстильного KIK. В субботу они заявили, что с апреля приостанавливают платежи аренды, пока они вынужденно закрыты. Takko работает пока над похожими мерами.
А если вы купили квартиру или коммерческую недвижимость в кредит? Это полный провал!
Платежи по кредиту пока никто законом не отменял. ОК, можно в банке попытаться их отсрочить. Но они никуда не денутся. Это всего лишь ОТСРОЧКА! Через 3-5 и более месяцев все долги надо будет вернуть банку. Это известно как 2х2=4.
НО что ещё известно на 100%? Тот арендатор, у которого нет сегодня никакой финансовой «подушки», чтобы оплатить две аренды, и который рискует ещё стать безработным в ближайшее время, и потом однозначно не в состоянии будет вернуть арендодателю накопившиеся долги. У нас что, просле кризиса ожидаются двойные зарплаты?! И кто ему потом даст кредит на возврат долгов, если у него или доходы упали, или он просто безработный?!
«Карточный домик» начинает рассыпаться.
Что тогда остаётся делать вам, как собственнику/инвестору? Только продавать! И срочно! Даже мой совет с получением кредита под залог арендной недвижимости и с выжиданием (см. блог: У вас есть недвижимость в Германии? Чем я срочно могу помочь вам?) не сработает. Какой банк даст вам кредит, если нет регулярных поступлений платежей? Если у вас самих к тому же финансовые проблемы?!
А если таких, как вы, множество? И все будут вынуждены продавать? Кто будет покупать такой проблемный объект с «непонятным» арендатором и таким же «непонятным» доходом? И кто покупателю даст кредит?! Тогда можно продать объект только ниже рынка и какому-то абсолютно финансово независимому инвестору, которого временные трудности на рынке недвижимости не волнуют. Таких не очень много. Если предложений станет больше спроса, то логично последствие: снижение цены!
Начнут снижатся цены, коснётся это и собственников, которые сами живут в квартире/доме. За упавшей ценой последует проблема с рефинсансированием и т.д. Сценарий можно продолжать бесконечно!
В Германии ещё много частных инвесторов, которые строили покупку недвижимости только ради экономии налогов, чтобы за их счёт потом обеспечить себе дополнительный доход в старости. Схема одна и та же: кредит по максимуму, вплоть до 100-110%, максимальное возвращение части налогов, которые приводят к тому, что текущих расходов у инвестора нет или они минимальные.
Вдруг у него сегодня налогооблагаемый доход резко сокращается. Какой результат? Налоги уже не экономятся в том размере, вдруг появилиь непредвиденные расходы.
А тут ещё один «подводный камень» вас поджидает: если вы всё-таки продаёте по нужде и ваш срок фиксации ипотечной ставки не закончился? У кого-то он, вполне возможно, только недавно начался. Опять возникает проблема со штрафом банку за досрочное погашение кредита (Vorfälligkeitsentschädigung). Об этом я уже писала в другом блоге и рассчитала его. Тут повезло только тому, кто купил недвижимость в Германии без кредита. Таких среди вас меньшинство.
Следующая ловушка», о котрой я уже писала в в.у. блоге. Но повторюсь, т.к. это очень важно!
Вы (резидент или нерезидент) всё-таки вынуждены или решили продавать свой доходный объект недвижимости. И многие в суматохе забывают, что есть спекулятивный срок 10 лет. Он считается от даты договора покупки до договора продажи. И налогообложению подлежит прибыль. А налоговая ставка — это ваш личный подоходный налог.
Как считается прибыль?
Это не просто: цена продажи минус цена покупки. Всё намного сложнее.
В расходы идут и расходы при покупке и продаже, ваши возможные, потраченные расходы на ремонт, др. расходы, связанные с продажей, например: поездки, телефонные расходы, штраф банку за досрочное погашение кредита и др.
А что с доходами?
Тут есть «ловушка», о которой мало кто думает, если вас вовремя не предупредил налоговый консультант. К прибыли прибавляется еще и амортизация здания, которая вам все эти годы шла в налоговой декларации как расход и снижала вашу налогооблагаемую прибыль. И тут выбор таких городов, как дорогой Мюнхен, со стремительным ростом цен за последние годы, пошёл вам на пользу, хотя до того это был негативный момент. Почему? Потому что налоговая Мюнхена часто за долю здания берёт 50%, а остальные 50% - доля земельного участка. Без разницы, пришлись ли при застройке на самом деле на участок 50% или всего 30%.
Представим, что в 2013 г. вы купили в Мюнхене квартиру-новостройку за 500.000 евро в кредит. Плюс расходы при покупке (для округления): 9% или 45.000 евро.
Всего: 545.000 евро.
Кредит составил 60% от цены или 300.000 евро.
Налоговая посчитала, что доля участка и здания по 50%. Т.е. с 50% от 545.000 евро или с 272.500 евро вы списывали по 2% каждый год.
За 7 лет амортизация здания составила: 38.150 евро. Пока вы эту сумму списали с налогов. А теперь вы её прибавляете к прибыли.
Как может выглядеть налогооблагаемая прибыль, исходя из реального прироста за 7 лет в Мюнхене?
Цена продажи: 900.000 евро.
./.
- цена покупки, вкл. расходы при покупке: 545.000 евро
- расходы на текущие ремонты: 2.000 евро
- расходы при продаже на риэлтора (3,57%): 32.130 евро
- расходы на поездки, телефон и др.: 600 евро
- штраф за досрочное погашение кредита: 23.000 евро*
расходы всего: 602.730 евро
= прибыль: 297.270 евро
+ полученная амортизация за 7 лет: 38.150 евро
= налогооблагаемая прибыль: 335.420 евро.
*Параметры для подсчёта кредита:
Я исходила из того, что в 2013 г. ипотечный процент составлял 2,7%, а погашение основного долга всего 1%, что в те годы было привычно. На сегодня ваш остаточный долг тогда составил около 277.000 евро. Этот кредит вы гасите на 3 года раньше срока фиксации ставки 10 лет, из-за чего банк имеет потери, т.к. сегодняшние проценты намного ниже тех в 2013 г.
И вот с этой прибыли 335.420 евро вы должны заплатить спекулятивный налог, и он будет огромным. Если вы резидент и в браке, то только с этой суммы вам пришлось бы заплатить ок. 130.000 евро. Но у вас же есть ещё др. доходы в Германии. Поэтому к ним надо сначала прибавить 130.000 евро.
А если вы нерезидент и в браке? Тогда у вас не только нет освобождаемой от налогов минимальной суммы, как у резидентов, но вы ещё платите налоги по таблице для одиноких, даже если вы в браке. А там ставки выше. Вам придётся заплатить больше 140.000 евро.
Да, это больно, досадно и обидно! И тут вы должны задуматься, стоит ли игра свеч? Вы же ещё штраф банку должны заплатить. Это 23.000 евро. Есть ли риск, что ваш объект через 3 года, после истечения спекулятивного срока, упадёт в цене на сумму 163.000 евро (для нерезидента)? Это 18% от 900.000 евро. Не знаю. И этого не знает никто. Это спекуляция.
Можно здесь, конечно, прокручивать и др. варианты. Но все они зависят от ваших потребностей и возможностей. Всё индивидуально. Поэтому все не опишешь.
Принятые меры правительства не только обанкротят инвесторов, но и отпугнут будущих инвесторов. Кто тогда будет инвестировать в арендное жильё?! У нас же более 50% арендаторов!
Общество защиты собственников недвижимости в Германии HAUS+GRUND обратилось к правительству Германии решить эту проблему совсем иным способом. Но опыт прошлых лет показал, что похожие обращения к правительству часто безрезультатны.
Я не хочу этим блогом сеять панику. Я сама по жизни совсем не паникёрша и знаю, что жизнь продолжается. Но просто закрыть глаза на реалии — это однозначно неправильный подход! Кто предупреждён, тот вооружён! Как в тй песне: «Лучше ласковой лж, беспощадная правда»!
НО: каждый из вас должен продумать свою стратегию на «пожарный» случай! Быстро вы проблему не решите! Поверьте, что при вынужденной продаже никто сейчас не бросится на вашу квартиру «с руками и ногами». Все выжидают и сидят просто «в засаде». Так же, как и вы!
Читайте другие блоги на сайте и обращайтесь за личной консультацией по ссылке:
Контакты
Март 2020. |
