|
Что было ещё года два назад? Все русские инвесторы с 1-5 млн евро «помешаны» были на Street Retail. Как будто сговор был какой-то!
Но инвесторов было больше, чем этого Street Retail. И их ожидания к доходности не отвечали рынку.
Что бы они имели сегодня в кризис? Головную боль. Не прошло и 2х недель после закрытия магазинов, как все уже израсходовали свои резервы. И все быстренько воспользовались новым законом правительства Германии, разрешающим им вести переговоры с собственником об отсрочке и не дающим собственнику права расторгнуть договор аренды в случае неплатежей, если причина кроется именно в кризисе.
Это касается и сетевиков. Кто бы мог подумать, что они так быстро израсходуют свои резервы?! Про отдельные, маленькие магазины вообще молчим. Большинству грозит банкротство.
РЕСТОРАНЫ
А ещё была мода на рестораны в центре городов. Мало того, что отели и рестораны всегда относились к рискованному бизнесу, но почему-то русские инвесторы считали, что на таких ресторанах можно заработать большую доходность. М.б. и «да», если сам стоишь с поварёшкой целый день у плиты... Но не как финансовый инвестор. То, что большинство ресторанов не переживёт кризис, это известно как 2х2=4.
И вот остались бы вы у разбитого корыта. Это не квартира, которую можно пересдать быстренько новому арендатору. И офис из ресторана тоже не сделаешь.
ОТЕЛИ
Про них пока просто молчу. Чем больше отель, тем больше проблем. И они точно обозначатся уже в ближайшее время.
Согласно актуальному опросу DIHK от 3.4.2020, 40% предприятий в сфере туризма и гостеприимства оценивают своё положение как критичное. 91% предприятий гастрономии полностью приостановились. 40% предприятий общепита и 38% - в сфере туризма грозит банкротство. 2/3 предприятий не могут занять своих сотрудников в том объёме, который был до кризиса.
ДОМА ПРЕСТАРЕЛЫХ
А если бы вы тогда инвестировали в дома престарелых?
Пока никто не разорился. Но какие факты имеем уже сейчас? Здесь ставка
делается только на управляющую компанию. Вторичного применения у домов престарелых не существует. Уже до кризиса тема №1 была: нехватка персонала. Ввели с 1 марта закон об иммиграции и, вроде бы, м.б. откуда-то персонал и приехал бы работать за копейки. Но теперь пошли заражения в домах престарелых. Кто пойдёт добровольно на такой риск? Не каждый. Не будет хорошего персонала в достаточном количестве, тогда вся модель не имеет смысла.
Не говоря уже о том, что кредитное плечо здесь можно получить меньше, чем на обычные квартир, в том числе, и для пожилых. А доход от аренды: +/-4%.
ОФИСЫ
Несколько лет назад если кто и хотел купить офисные здание, то просили не больше 1-2 арендаторов. Иначе затрат много на общение с каждым арендатором. Несколько лет назад я предлагала на продажу офисное здание под Мюнхеном с 16 (!!!) арендаторами: офисные помещения снимали арендаторы из совершенно различных отраслей, плюс ресторан. Доход от аренды: 9%. Этого инвесторам показалось мало, а арендаторов — много. Какой бы офис сейчас выиграл? 1ый или 2ой вариант? Однозначно: 2ой. Но все же хотят убить сразу двух зайцев. А такого не бывает.
Вчера Heuer Dialog проводил Live-конференцию. Не на тему недвижимости, а про работу в Home-Office. Там выступал и д-р Hans Volkert Volckens, Head of Real Estate & Asset Management, KPMG AG. Он сказал такую вещь: это короткое время показало, что многие фирмы без проблем могут работать в Home-Office. Останется ли это так после кризиса? Для кого-то: «да». Т.е. нужно будет меньше офисных площадей, а больше квартир. Т.к. для постоянной или частой работы дома нужен отдельный рабочий кабинет, которого сейчас у большинства нет. Кто-то работает в спальне, кто-то в гостиной, кто-то на балконе или в саду.
Также он заметил, что эти последние дни показали, что нет необходимости летать или ездить на каждые переговоы. Можно их прекрасно проводить и по электронным средствам связи. Т.е. мы станем меньше летать и ездить, и нам нужно меньше отелей.
Остаётся жилая недвижимость: или обычные квартиры (о них я уже писала в блоге по ссылке: Какая недвижимость в Германии оказалась в кризис самой надёжной?) или квартиры для пожилых 60+, которые на сегодня оказались по всем параметрам самыми беспроигрышными и безрисковыми. Если инвестор-арендодатель и обанкротится, то точно не из-за таких квартир.
Это жильё с небывалым потенциалом. У нас в Германии не только продолжительность жизни увеличивается, но и число пенсионеров растёт. А квартиры 85% всех домохозяйств пенсионеров не имели в 2018 г. даже беспорогового входа. А сегодня каждому пятому жителю Германии уже свыше 65 лет. Но не только отсутствие порогов - критерий жилья для пожилых. Им нужны ещё и широкие двери и лестничные пролёты. А всем этим трём требованиям отвечает в Германии лишь каждая 10ая квартира.
А среди квартир года постройки от 2011 и старше — 44%. Если требуется свободное передвижение по квартире для пожилых людей, то только 2% квартир приспособлены под такую категорию людей.
Каждый должен для себя положить на весы шансы и риски по его сегменту недвижимости. А если вы осознали, что она подвержена риску в кризисной ситуации, то надо что-то менять.
У вас есть конкретные вопросы?
Пишите! Звоните! Буду рада помочь вам!
Контакты
Апрель 2020. |
