|
Вчера пять ведущих экономических институтов Германии опубликовали «Весеннее заключение» с прогнозом развития экономики Германии на 2021-2022 гг.
Падение экономики во 2 квартале будет почти в 2 раза больше, чем во времена кризиса 2008-2009 гг.: -9,8%.
НО: зато какой рост будет уже в 2021 г.!!! +5,8%!!!
Не следуйте стаду коров!
На этой неделе я слушала интервью с д-р д-р Rainer Zitelmann, который считается профессионалом по инвестициям в недвижимость. И он рассказал о том, что летом выйдет его книга, где будут интервью с 40 различными преуспевающими миллионерами. И все они подчеркнули одно и то же: все они «плыли против течения».
Так собственник компании Müller (все вы знаете её молочные продукты) показал на картину, где на лугу паслись коровы и все они двигались в одном направлении, жуя траву и оставляя после себя для следующих за ними коров голые пастбища. И только одна корова двигалась в противоположном направлении, и на её пути впереди была только зелёная трава. И г-н Мюллер сказал, что вот он всегда был этой одной коровой, а не стадом. Классно!
Такой же одной «коровой» является и д-р д-р Rainer Zitelmann. В 2009 г., когда никто не решался инвестировать в недвижимость, он купил в Берлине доходный дом за 1,8 млн евро и продал недавно за 7,5 млн евро. +317% за 10 лет!
И не только г-н Мюллер, но и все другие преуспевающие миллионеры плыли против течения, а не с массой по течению.
Почему все кидались и бросались на перегревшийся рынок недвижимости Германии и брали остатки, т.к. выбора просто не было?! А сегодня, когда все выжидают и не решаются покупать, и вот тебе, пожалуйста, огромный выбор, вы тоже сидите и выжидаете?! Никакой логики!
Я сейчас говорю, прежде всего, о доходной жилой, бюджетной недвижимости. Не о классе «люкс». Там точно будет корректировка.
Кому есть смысл сейчас продавать?
Вы все считаете, что цены через пару месяцев упадут? Но сегодня 8.4.2020 пять ведущих экономических институтов заявили, что экономический рост начнётся уже в 3 квартале этого года. А он совсем не за горами, через 3 м-ца. И что? Вы будете опять бросаться на то, что осталось, когда все остальные тоже бросятся? Я не верю, что бюджетное жильё упадёт в цене, и не вижу смысла сейчас выжидать. Однозначно больше не будет такого роста, как с 2009 г.
Что точно изменится, так это ипотечный процент. Он обязательно вырастет. Не сильно, но вырастет. Но и небольшого роста достаточно, чтобы себе самому напортачить.
Как вы видите на графике компании Interhyp ниже, он уже вырос с 5.3.2020 с самой низкой отметки 0,68% (при фиксации ставки на 10 лет) до 0,83% - 8.4.2020.
Т.е. что получается? Через 3 м-ца начнётся прогнозируемый экономический рост, вы купите недвижимость в кредит и будете, в конечном итоге, платить за кредит больше, чем сегодня? Это ваш план? Стратегия?
Представим, что вы купили квартиру в марте этого года и взяли кредит 500.000 евро по самой низкой ставке 0,68% и погашаете 2% от основного долга. Т.е. ваш аннуитет всего 13.400 евро/г. или 1.117 евро/м-ц.
Остаток долга составит через 10 лет: 396.551 евро.
И представим, что ваш друг чуть-чуть «проспал» самый низкий ипотечный процент и взял кредит на 1 м-ц позже, 8.4.2020, по ставке 0,83%. Он хочет платить в м-ц те же самые 1.117 евро, как и вы. Но погашает он уже не 2% (начальное погашение), а всего 1,85%. И что он имеет через 10 лет? Долг 481.352 евро!!! Это на 84.801 евро или на 21% больше вашего долга. Т.е. квартира как бы должна упасть в цене на 21% за 1 м-ц, чтобы вы не проиграли. Реально это? Нет! Однозначно!
Мало того, в этом примере я исходила из самых низких ставок для идеальных клиентов. Такие ставки получат только идеальные заёмщики. А таких единицы. Для всех остальных и ставки, и посчитанный Spread, и остаточный долг будут выше!
Кто станет «менять шило на мыло»?
Кто сейчас станет продавать свою квартиру, попав в тяжёлую ситуацию?
Тот, кто сам в ней живёт и купил квартиру в кредит? Я очень сомневаюсь. Куда он будет переезжать? Если все такие, как он, начнут продавать, то они не найдут арендное жильё. В экономически здоровых регионах Германии уже годами не хватает квартир, и предложение никак не догонит спрос. А сейчас эта «пропасть» станет ещё больше, т.к. почти все стройки по срокам сдвигаются. Тут вам и карты в руки! На вашу доходную квартиру станет на тот момент ещё больше спрос со стороны таких кандидатов. На улицу они ведь не пойдут жить!
Но, скорей всего, до начала экономического роста в 3 квартале этого года никто из работающих по найму ничего особо предпринимать не будет. Ему дают сейчас кредитные каникулы. И при нужде он этим воспользуется. Это менять «шило на мыло».
Представим, что он всё-таки продаст свою квартиру. Всё равно, по какой причине.
Сравните на графиках ниже квоту обременения собственника квартиры по кредиту и арендатора (квота аренды). Естественно, это средние данные.
Источник: Verband der deutschen Hypothekenbanken (vdp).
Хотя цены на недвижимость в мегаполисах Германии (и не только) выросли с 2009 г. колоссально, их доступность, т.е. доля кредитного обременения от общих располагаемых доходов домохозяйст, выросла с 2013 по 2019 гг. незначительно. И сейчас она находится приблизительно на уровне 2009 г. Это данные Союза ипотечных банков Германии (vdp).
Почему? Потому что ипотечные проценты упали до исторически низкого уровня и сегодня почти ничего не стоят. В 2019 г. они стоили меньше инфляции, а в этом году почти выровнялись с ней. При этом в ипотечном обременении большую долю составляет погашение основного долга, а не сам ипотечной процент. Этой большей долей инвестор строит и приумножает своё состояние.
На левом верхнем графике видно, что происходило с 1992 по 2019 гг. В 1992 г. ипотечный процент составлял почти 9% (пунктирная линия), а квота обременения доходила почти до 40% (в 2019 г. только ок. 9% платили за кредит более 40%, см. график справа наверху). К 2019 г. ипотечный процент упал до чуть более 1%, а квота обременения составляла около 26%.
И за последние годы она резко не выросла, хотя недвижимость подскочила в цене очень сильно (см. красную линию на графике ниже). Ипотечный процент всё время падал (бордовая кривая), а располагаемые доходы (голубая кривая) непрерывно росли.
Теперь для сравнения поcмотрите на карту ниже с квотой аренды для арендаторов от их располагаемых доходов. Я нажала Мюнхен. Что мы видим? 33,5% для 3х-комн. квартиры-новостройки в Мюнхене. Это в среднем. Есть места (самые тёмные на карте), где квота доходит и до 41,3%. Например, в Берлине.
Это данные исследования института empirica-systeme, которые были сделаны по заказу ARD-Magazin Panorama и были опубликованы в январе 2019 г.
Я специально оставила ссылку, чтобы вы могли зайти на сайт и посмотреть на интерактивной карте интересующий вас город.
Мой реторический вопрос: Почему собственник вдруг начнёт продавать квартиру и въезжать в арендную квартиру, которая ему обойдётся в месяц дороже и где у него точно нет шанса приумножить капитал?!
Несмотря на выросшие цены, о покупке недвижимости мечтает большинство немцев. Резкого падения цен на неё, как курсов на бирже, нет. А других альтернатив у немцев нет: биржа или недвижимость.
Самую большую головную боль немцам доставляют сейчас не финансовые проблемы. Таких всего 19,6%. А боязнь заразиться вирусом (43,8%).
Поэтому мои выводы: ждать нечего! Вспомните пример выше про коров!
Плывите против течения!
В какие города и какие сегменты недвижимости Германии стоит ещё инвестировать?
Читайте материалы на нашем сайте ИЗ НЕМЕЦКОЙ ПРЕССЫ, БЛОГ и обращайтесь за личной консультацией по ссылке:
Контакты
Апрель 2020. |
