|
Такое высказывание прозвучало сегодня из уст одного политика в Бундестаге. Имелся ввиду кредит для Германии. Хотя она уже и так повысила свои кредиты на 218,5 млрд евро только в 2020 г. за счёт т.н. коньюнктурного пакета.
Т.е. в глазах политиков глуп тот, кто сегодня не залезает в долги при таких низких кредитных ставках.
А я говорю это вам, частным потребителям, тоже и давно. Хотя «глупаками» я вас пока не называла...
Речь идёт у нас никак не о потребительских кредитах на покупку машины, мебели, телевизора и др. И тем более, не на финансирование отпуска. В цене они не вырастут.
А если вы берёте в долг дешёвые деньги и строите на них состояние, например, недвижимость, которая или растёт в цене (если вы сами там живёте) или ещё приносит вам доход от аренды, который выше ваших процентов по кредиту. Тогда вы только увеличиваете ваше состояние.
А мы по-прежнему находимся в фазе низких ипотечных ставок, хотя самый низкий уровень был весной этого года, в марте, и с тех пор они уже выросли прибл. на 17%, что, естественно, делает ваши расходы по кредиту дороже на этот показатель.
Разница только между вами и государством Германия в том, что вы знаете, во что вы инвестировали деньги. А вот про кредиты Германии мы точно никогда и ничего не узнаем и, тем более, о том, кто, когда и будет ли вообще их возвращать.
Сегодня Федеральное статистическое ведомство Германии опубликовало индекс потребительских цен за июнь. Инфляция составила 0,9% к июню прошлого года. Т.е. сегодня средний ипотечный процент (см. график Interhyp ниже) при фиксации ставки на 10 лет (0,81%) ниже, чем инфляция 0,9%. Т.о. заёмщик реально ничего не платит, а даже чуть зарабатывает.
При фиксации ставки на 15 лет ипотечный процент составляет 1,14%.
Неужели кто-то из вас думает, что инфляция следующие 10-15 лет будет ниже, чем сегодня?
И помните всегда: официальная инфляция не имеет ничего общего с вашей личной инфляцией и вашей личной потребительской корзиной. Если семья из 5 человек тратит много денег на продукты питания, а они выросли в цене в июне на +4,4% к июню 2019 г., а энергия упала (пока) на -6,2%, а у семьи нет машины и бедная семья ютится в малюсенькой квартирке, то её волнует рост цен на продукты намного больше, чем падение цен на энергию.
Когда этот подсчёт может повернуться для вас негативно за эти 10-15 лет? Если вдруг вы сдали вашу доходную квартиру в аренду без всякой индексации аренды, при новой сдаче а аренду аренда упадёт, начальная доходность и так низкая, вы не можете никак поднять аренду, ваши другие доходы вдруг упали и стали ниже сегодняшних. Тогда этот Spread может сдвинуться. Что тогда требуется, чтобы его поправить? Недвижимость должна вырасти в цене, как минимум, на эту потерю.
И вот опять возвращаемся «на круги своя». Какая недвижимость вырастет в цене и где? Ну, скорей всего, не офисы и не ваша квартира класса «люкс» в Мюнхене или Берлине стоимостью 2 млн евро и больше... Да и не для сдачи в аренду вы её покупали.
А вот бюджетные квартиры в хорошем, приличном месте, наверняка, не упадут в цене. А, скорей всего, опять вырастут. Хоть и не так сильно, как в последние 10 лет.
Вывод:
• выгодно инвестировать всё ещё ИМЕННО сегодня, т.к. инфляция выше ипотечной ставки
• каждый рост ипотечной ставки, даже самый небольшой, это дополнительное обременение для вас
• выгодно ивестировать только в ПРАВИЛЬНЫЙ сегмент недвижимости и в ПРАВИЛЬНОМ месте.
Помните, что всё ещё около 2 млн квартир по всей Германии пустуют, т.к. на них нет спроса.
За последние 10 лет пик ипотечной ставки пришёлся на 2011 г. и составлял при фиксации на 10 лет 4,32% (см. график). Если вы хотели тогда погасить кредит полностью за 10 лет, то надо было погашать 8,013% (начальное погашение) в год. Каждые 100.000 тыс евро обходились бы вам по 1.027,75 евро в м-ц. За 10 лет только проценты по кредиту стоили бы вам 23.327 евро за каждые 100.000 евро. Т.е. при кредите 400.000 евро — в 4 раза больше или 93.308 евро.
Сравним с сегодняшним днём.
Ипотечная ставка при тех же условиях: 0,81 %. Вы опять же хотите погасить весь кредит за 10 лет. Тогда вам надо погашать 9,604% (начальное погашение) в год. Вместо 1.027,75 евро в м-ц вы платите теперь всего лишь 867,83 евро или на 18% меньше. И за 10 лет проценты по кредиту обойдутся вам всего в 4.138 евро за каждые 100.000 евро. Это в 5,63 раза меньше, чем раньше.
Теперь возвращаемся опять к инфляции. Она сведёт даже эти проценты на нет, т.к. она за 10 лет будет однозначно выше, чем сегодня и чем ваша ипотечная ставка.
У вас есть вопросы? Обращайтесь за личной консультацией по ссылке:
Контакты
Июнь 2020. |
