|
И почему иностранным инвесторам этого не понять и потому тяжело конкурировать с немецкими инвесторами?
"Счастливые часов не наблюдают?" Это точно про них...
Излагаю мои недавнии разговоры с тремя разными миллионерами - продавцами недвижимости в Мюнхене и рядом.
МИЛЛИОНЕР 1:
Суть дела: продаёт свой земельный участок с домом под снос в элитном районе Мюнхена. Участок подойдёт под строителство дома на 5 квартир.
Я: "Что Вы планируете потом делать с 8 млн евро?"
Он: "Построю дом на селе, а в Мюнхене куплю квартиру, чтобы иногда приезжать сюда и останавливаться в ней".
Я: "А зачем вообще в Мюнхене покупать (ему уже далеко за 60 лет, и обычно в таком возрасте уже начинают избавляться от "мёртвого капитала" в форме недвижимости и начинают проживать эти деньги). Можно ведь снимать".
Он: "А что тогда делать с оставшимися деньгами? Куда их девать? Процентов в банке нет и еще налог на состояние грозит".
(Почему-то сравниваются всегда два варианта: недвижимость или вклад в банке. Как будто других вариантов в Германии вообще не существует. И это-то богатые люди!!!).
Я: Если Вы только недвижимость хотите, тогда снимите себе квартиру по душе, а на остаток купите доходную недвижимость, и ту, кот. принесёт Вам какую-то рентабельность".
Он: "Нет... Я люблю, чтобы это было своё, собственное".
(Разумно? Нет. Опять "забетонировать" деньги и не успеть их просто прожить. Наследников у него нет.).
МИЛЛИОНЕР 2:
Суть дела: продаёт (или нет) доходный объект недалеко от Мюнхена.
Доход от аренды: ок. 3,2-3,5% и есть потенциал роста аренды, т.к. аренда очень низкая и не повышается автоматически.
Он: "Я могу продать, а могу и нет. Доход меня устраивает. Если продам, то что я буду делать с деньгами?! Где я ещё куплю такой надёжный объект в самом центре города с такой доходностью?!"
Я: "3,2% доход от аренды - не очень велик, тем более, для русского инвестора".
Он: "А в банке он получит негативные проценты. Для Германии по нынешним временам и при сегодняшних низких ипотечных процентах - достаточно".
(Опять же сравнение только с банком. И акцент на слово "достаточно").
МИЛЛИОНЕР 3 (преуспевающий бизнесмен):
Суть дела: продаёт свой дом на 1 семью под снос. Получит скоро разрешение на строительства дома на 5 квартир. Рыночная стоимость участка ок. 10-12 млн евро. Имел планы сдавать в аренду 4 квартиры, а сам бы жил в пентхаусе (хотя ещё сам не осознал, сможет ли он вообще жить в квартире в доме с посторонними людьми).
И тут "подворачиваюсь" я с идеей продать его участок застройщику.
Пока он даже и цену не скалькулировал. Но чётко знает, по какой цене продаются квартиры-новостройки в соседних домах.
Я: "Лично я, как арендатор, никогда бы не стала жить в одном доме с арендодателем. А у Вас таких будет аж 4. Вы над этим задумывались?"
Он: "Да, мы тоже уже об этом подумали".
Я: "И какой смысл Вам сдавать эти 4 квартиры в аренду. Какой будет доходность?" (В голове я уже держала цифру ок. 1,5% для элитного района Мюнхена).
Он: "1% или меньше".
Я: "Разве это доходность?"
Он: "А в банке и того нет. Негативные проценты".
(Опять же, сравнение только с банком. Да... Куда уж там нести их в банк?! Посмотрите на графике ниже - самая нижняя кривая - как вырос объём наличности и бессрочных вкладов частных домохозяйств в банках до 2020 г. В июле это было более 1,64 трлн евро!!! Что составляет почти 30% от всего состояния немцев (Bargeld und Sichteinlagen)).
Я: "Так купите лучше другой объект недвижимости, с большей доходностью".
Он: "Мы ещё не думали и точного плана нет. И вообще мы боимся арендаторов и проблем с ними. У нас одна квартира потому и стоит пустая. Лишь бы проблем с арендаторами не иметь".
(Как будто бы проблемы в Мюнхене с каждым 1ым арендатором...).
Теперь попробуйте поставить себя на их место и поймёте, почему вы друг друга не понимаете. Есть только "трюки", как и где можно найти общий язык.
Иногда риэлтор должен быть "великим комбинатором"!
Структура денежных сбережений частных домохозяйств в Германии!
Сентябрь 2020. |
