|
23 декабря 2020г. в Германии вступил в силу новый закон о разделе комиссии между покупателем и продавцом.
Целью этого закона было финансовое облегчение покупки недвижимости для собственного пользования, чтобы на покупателя не ложились большие расходы.
Надо различать три варианта:
ВАРИАНТ 1:
Риелтор и продавец заключают договор на продажу квартиры или дома на 1 семью, где прописана и комиссия риелтора. Риелтор заключает договор и с потенциальным покупателем. Суть этих договоров заключается в том, что покупатель платит такую же комиссию, как и продавец. Т.е. размер комиссии с обеих сторон одинаковый.
Договора должны составляться только в письменной форме.
ВАРИАНТ 2:
Может быть и такой вариант, когда риелтор заключает договор только с продавцом и т.о. представляет только его интересы. Т.к. от услуг риелтора выигрывает и покупатель (а не только продавец), покупатель может заявить, что он возьмёт часть комиссии на себя. Его доля, согласно закону, может составлять не более 50%. Покупатель должен оплачивать свою долю только тогда, если он на это дал согласие и после того, как продавец или риелтор подтвердили, что доля продавца оплачена.
ВАРИАНТ 3:
Продавец может взять полностью комиссию на себя. И в этом случае риелтор представляет интересы исключительно продавца.
Если риелтор работает на одну сторону бесплатно, то он не может претендовать на комиссию от другой стороны.
Какой вариант лучше? Решается в каждом отдельном случае. Как правило, вариант с оплатой комиссии пополам является на практике самым распространённым. Такая практика сложилась уже десятилетиями. Ведь по сути и продавец, и покупатель выигрывают от деятельности риелтора.
Новые правила не распространяются на те случаи, когда только одна сторона дала поручение. Например, покупатель даёт поручение риелтору найти для него в Германии подходящий объект недвижимости.
Важно понимать, что новый закон касается только частных потребителей. Т.е. если покупателем является юрлицо, то этот закон на него не распространяется.
Также закон не касается многоквартирных (доходных) домов и земельных участков.
Для коммерческой недвижимости нет границ риелторской комиссии, а только сложившаяся практика.
• Сколько составляет комиссия риелтора в Германии в принципе?
На порталах в России курсируют какие-то цифры, которые ничем не подтверждаются.
Есть сложившаяся практика - от 3 до 6% плюс 19% НДС. Никто не приписывает, сколько должна составлять комиссия и начиная от каких сумм. Хозяин - барин! Кто-то идёт на уступки уже от 1 млн евро, а кто-то и при 100 млн евро берёт 3% плюс 19% НДС и не пойдёт ни на какой торг.
Так что, какие-то границы, начиная с которых комиссия растёт или падает, не существуют!!!
• Когда оплачивается комиссия риелтора?
После подписания договора купли-продажи у нотариуса.
• Должен ли продавец платить комиссию риелтору, если он нашёл покупателя сам?
Нет. Если это не эксклюзивный договор, который тогда запрещает продавцу искать покупателя самому.
• Может ли продавец списать комиссию риелтора как расходы с налогов?
Да. Если это доходная недвижимость, которая сдаётся в аренду.
• Кто оплачивает комиссию риелтора при сдаче жилой недвижимости в аренду?
Тот, кто даёт ему поручение. И это, как правило, собственник недвижимости. Этот закон действует с июня 2015г.
• Сколько составляет комиссия риелтора при сдаче квартиры или дома в аренду?
Две чистые, месячные аренды (т.е. без коммуналки) плюс 19% НДС.
Май, 2021. |
