|
У вас есть ипотека в Германии и вам предстоит пролонгация или рефинансирование?
На этот блог меня подтолкнул разговор на днях с одним банкиром о финансировании недвижимости в Германии и конкретно - об ипотеке для нерезидентов и её пролонгации в нынешних условиях.
Для тех, кто не в курсе: банки подлежат строгому контролю и условиям, прописанным в Basel I, II, III и т.д. И эти условия со временем никак не упрощаются, а ужесточаются. Мало того, каждый филиал решает для себя, браться за конкретный запрос по ипотеке или нет, насколько ему это выгодно, и взвешивает соотношение затрат на обработку и прибыли.
А если сегодня запросов на ипотеку более, чем достаточно, то понятно, как пристально банкир сортирует запросы: чем проще запрос, надёжнее объект и заёмщик, тщательнее отсортированы документы, тем больше шансов на обработку и получение ипотеки. Мало того, сотрудников во многих банках не хватает. Это то, что мы имеем.
Поэтому, первым делом, поставьте себя на место этого делопроизводителя в банке и рассмотрите ситуацию с его позиции. Зачем ему рисковать и связываться с нерезидентом, если у него и так досаточно запросов от резидентов.
Самое главное для банка - минимизировать свои риски.
Те времена, когда мы могли спокойно делать ипотечные кредиты в Германии нерезидентам, давно прошли. Сегодня таких банков невероятно мало. Они доступны не куждому клиенту. И уж точно: охота ли банку связываться с запросом на 100 тыс евро?! "Овчинка выделки не стоит!"
500 тыс евро и больше - это уже другая история!
Но самый главный вопрос: что будет с теми, у кого вот-вот или через пару лет заканчивается срок фиксации ставки ипотеки (например, 10 лет)? Многие про это за 10 лет и забыли. И им предстоит пролонгация или рефинансирование, если они не готовы разом погасить остаток кредита из наличности или продавать свою недвижимость. А кому-то не светит ни то, ни другое, если нынешний банк не готов пролонгировать кредит, т.к. видит выросшие риски, а новый банк вообще даже не станет рассматривать ваши документы. По той же причине...
Тогда остаётся только вариант погашать остаток кредита из наличности или продавать недвижимость. А если это не доходная недвижимость, а вы её покупали для себя? Обидно и досадно...
Но я надеюсь, что вы купили 10 лет назад недвижимость в надёжном регионе Германии, и тогда она точно выросла в цене за этот срок как минимум на 50-100%.
Обязан ли банк пролонгировать ваш кредит? Однозначно "нет". Без разницы, резидент вы или нерезидент. Обязан ли он прислать вам новое предложение с новыми условиями не позднее, чем за 3 м-ца окончания срока фиксации ставки? Тоже нет! Но он должен в эти сроки сообщить вам, готов ли он вообще с вами работать дальше или нет.
Потребует ли он заново ваши справки о доходах или нет? Это тоже решает банк. Но для нерезидентов этот риск однозначно имеется. И что тогда получается? Почти все банки уже не признают доходы в рублях или другой валюте, если это не евро, т.к. курс постоянно колеблется. А если такой банк и найдётся, то ваши доходы по актуальному курсу рубля к евро вдруг в 2 раза снизились. Пройдёт ли это согласно новым подсчётам доходов и расходов? Это уже второй вопрос.
Поэтому позаботиться о решении этой проблемы надо заранее. И не ждать до последнего момента. А кому-то из вас стоит взять форвардное финансирование уже сегодня, а не через 2 года. Т.к. к тому времени банки станут подходить к заёмщикам ещё строже.
Что выгоднее: пролонгация или рефинансирование? Об этом в продолжении (Часть 2)!
Август, 2021. |
