Deutsch



Мы рады вашему звонку!

+ 49 171 385 77 79

+ 49 89 143 04 894

 

   

Ипотечный кредит в Германии и его пролонгация или рефинансирование? Часть 2.

14.08.2021 12:06

У вас есть в Германии ипотека? И вот через 10 лет, например, заканчивается срок фиксации ставки.
Что делать? Ведь за 10 лет вы погасили, как правило, 11-12%, если начали погашать 1% от основного долга.

Можно, конечно, остаться и в прежнем банке. Это удобно, но дорого. При условии, естественно, что старый банк вообще захочет продолжать с вами работать (об этом я рассказывала в видео и блоге Часть 1).
Если всё-таки и вы, и банк решитесь на пролонгацию, то какие существуют в данном случае "плюсы" и "минусы"? И какие есть альтернативы?

Что такое "пролонгация" ипотеки в Германии?

"Пролонгация" подразумевает под собой продление кредитного договора в том же банке. У вас осталась непогашенная сумма кредита и вам надо договориться с банком о новых условиях на неё.

Как происходит пролонгация?

• Самое позднее за 3 м-ца до окончания срока фиксации ставки вы получаете от банка письмо, в котором сообщается, готов ли он работать с вами и дальше, и где предлагаются новые условия в случае готовности продолжать сотрудничество.
• Вы выбираете срок фиксации ставки: 5, 10, 15, 20 лет или др. срок (это могут быть и 3 года).
• Банк называет вам новую ипотечную ставкую.
• Вы продлеваете ипотечный кредит в том же банке на выбранный срок.

В чём "плюсы" и "минусы" пролонгации?

Большой "плюс" в том, что это быстро и удобно. Вы получаете от банка уже до окончание срока фиксации ставки автоматически письмо с новыми условиями, на которые вы соглашаетесь или нет. Вы остаётесь в том же банке и, если вам повезёт, то банк не будет запрашивать снова ваши справки о доходах и проверять вашу платёжеспообность.

Большой "минус" в том, что банк предложит вам не самые лучшие условия ипотеки, потому что вы как бы в его "лапах".

Плохо совсем, если в новый банк дорога вам закрыта, потому что банк вас не берёт или просит предоставить документы, которые вы просто и не можете ему предложить. Тогда вам и деваться некуда и придётся согласиться поневоле и на худшие условия старого банка (об этом опять же я подробно говорила в Части 1).

Обязан ли старый банк пролонгировать вам кредит?

Нет. Не обязан.
Как правило, если вы резидент и платили вовремя, то пролонгации ничего не мешает.

Но совсем другая сейчас ситуация с нерезидентами, которые получают доходы не в евро, а в др. валюте. От работы с такими заёмщиками многие банки в последние годы отказались. Так что, скорей всего, для россиян, например, пролонгировать ипотеку будет невероятно трудно.

Об отказе банк вам должен сообщить тоже заранее, чтобы у вас было достаточно времени для поиска альтернативного решения.

Как выглядит предложение о пролонгации?

Это не что иное, как продление существующего договора со всеми его условиями. Меняется только ставка по ипотеке и срок её фиксации. Чем дольше срок фиксации, тем дороже ставка по ипотеке.
Если вам банк предложил два варианта и оба вас не устраивают, то запросите тот вариант, который вам нужен. Например, банк предложил вам фиксацию ставки на 10 и альтернативно - на 15 лет. А вы хотите на 13 лет, т.к. ожидаете откуда-то кругленькую сумму, которой потом погасите остаток кредита. Или вы хотите разделить кредит на две части с различными сроками фиксации ставки.
Т.к. сейчас ставки исторически низкие, подумайте основательно о фиксации на долгий срок.

Если вы хотите уже до пролонгации погасить внепланово часть кредита, то сообщите об этом банку.

Сколько времени действует предложение банка?

Обычно в самом предложении банк указывает срок его действия. И, как правило, это 14 дней. В этот срок вы или принимаете предложение или отказываетесь от него. При согласии ставите на предложении свою подпись и отсылаете его обратно в банк. Через какое-то время приходит подтверждение из банка о пролонгации кредита.

Для пролонгации не нужен ни нотариус, ни Поземельная книга.
Теперь банк начинает снимать с вашего счёта новые платежи.

Как видите, всё просто и быстро.

А какие риски при пролонгации?

Как уже описано выше, условия старого банка будут не самыми лучшими и гибкими. Поэтому внимательно изучите их, прежде чем принимать решение.

Почему эти условия хуже? Банк знает, что пролонгация для вас по в.у. причинам удобна. Иначе вам нужно время на поиск рефинансирования, потом идти к нотариусу, заносить заново долговые обязательства в Поземельную книгу. Всё это стоит времени и денег. Вполне возможно, что эти расходы будут оправданы, т.к. кредит в новом банке стоит дешевле. Но ведь сначала надо инвестировать время.

Всё это банк знает и делает ставку на то, что удобство вы всё-таки предпочтёте.
А ещё ведь надо успеть собрать предложения от новых банков, сравнить всё и т.д. И многие заёмщики просто боятся этого и ленятся.

Время давит на вас!

Не позднее, чем за 3 м-ца старый банк сообщает вам о возможности пролонгации. И, хотя 3 м-ца кажутся длинным сроком, пролетят они незаметно. Если вы потеряете время и будете потом в стрессе принимать решение, то, скорей всего, оно будет неправильным. А ведь расплачиваться за него потом придётся десятилетиями!

Старые условия кредита не дают вам гибкости!

Как уже описано выше, при пролонгации Вы перенимаете имеющиеся условия договора. Всё, что вы в начале закрепили в нём, то и остаётся. Кроме новой ставки и срока фиксации процента.

Т.е. если тогда начальное погашение основного долга было 1,5%, то так и останется. Если вы не заключили в свое время внеплановое, дополнительное погашение, то и теперь его не будет.
Если ваши платежи были ежемесячными, то так и останется. Вы не можете платить поквартально. Или наоброт.
Т.е. любое отклонение от договора означает уже не пролонгацию, а новый договор. А зачем банку заключать с вами новый договор и становиться самому себе конкурентом?!

Тогда можете попытаться заявить банку, что вы поищите другой банк. М.б. он вам в таком случае и пойдёт навстречу.

Подумаешь, поменяется только ставка по ипотеке и новый срок!

Нет, всё намного сложнее. Если сейчас у вас заканчивается 10ти-летний срок фиксации ставки, то 10 лет назад проценты по кредиту были намного выше. Сейчас вы получаете ставку намного меньше, хотите сохранить помесячные платежи на прежнем уровне, поэтому готовы погашать намного больше, а не те начальные 1,5%. Тогда бы вы быстрее погасили остаток кредита.

Но не тут-то было. Вы же поменять условия кредита не можете! Если тогда было заключено начальное погашение 1,5%, то так всё и останется. Так что обратите внимание на это!
Сравните этот вариант с вариантом рефинансирования в новом банке!

ИТАК: если вы хотите вернуть кредит побыстрее, т.к. готовы погашать больше, чем раньше, и проценты по ипотеке за последние годы упали, то этот вариант не для вас.
М.б. это было бы всё равно инвестору в доходную недвижимость Германии, т.к. ему, наоборот, не интересно погашать много, а, как можно, меньше. Т.к. он списывает проценты по кредиту с налогов.

Если же за все годы не изменились ни ваши доходы, ни ипотечные проценты, то можно и пролонгировать. Бывает ли такое в жизни? Редко!

Если же в.у. вам не подходит, то остаётся только дорога к рефинансированию.

Рефинасирование - более выгодный вариант?

Почти всегда этот вариант финансово выгоднее. Но, как описано выше, на это надо потратить не только время, но и деньги. У вас имеется остаток кредита и его надо опять занести как долговое обязательство перед новым банком в Поземельную книгу. Делается это по закону только через нотариуса, и опять стоит денег. Но сэкономленная на будущее разница в процентах может быть выше. Даже с учётом этих расходов. И это просто надо посчитать и сравнить.
Грубо считая: уже при новом ипотечном проценте на 0,2% дешевле рефинансирование выигрывает.

Что делать, если остаток кредита составляет меньше 50.000 евро?

Эта сумма маленькая для нового банка, поэтому рефинансирование не получится. А вот старый банк предложит вам пролонгацию, т.к. он ценит вас как клиента.
Но не подумайте, что для таких случаев это единственный вариант и другого выбора нет.
Нет, есть ещё потребительский кредит для собственников недвижимости. На него проценты дороже, чем на ипотечный кредит. Но опять же надо сравнивать с пролонгацией. Бывает и такое, что он дешевле, чем пролонгация.

Если же это всё-таки рефинансирование...

При рефинансировании вы можете сэкономить большие деньги, поэтому стоит инвестировать в это время.

Если приближается срок окончания фиксации ставки, то начинайте собирать предложения как минимум за 1-2 года. Изучайте их, сравнивайте! Запрвшивайте предложение по пролонгации в старом банке. Сравнивайте его с предложениями по рефинансированию в новых банках.
Если вы решите покинуть старый банк, то расторгнуть договор надо письменно не позднее 3х м-цев до его окончания. Затем вы получите подтверждение от него и дату, когда надо погасить остаток кредита.

Затем заключаете договор с новым банком и он сам займётся остальной процедурой. Новым кредитом будет погашен остаток старого кредита.

Август, 2021.