|
С 23 июня 2021г. в Германии действует новый закон со сложным названием: Baulandmobilisierungsgesetz. Дословно его можно перевести так: "Закон о мобилизации строительной земли".
Принятие его обусловлено дефицитом жилья в Германии. И, прежде всего, доступного жилья.
В этой статье мы обсудим те самые важные пункты из данного закона, которые надо знать конкретно собственникам и покупателям доходных (мало- или многоквартирных) домов в Германии. Т.к. вполне возможно, что вам надо срочно предпринять какие-то шаги, чтобы не потерять деньги.
Кого это касается прежде всего?
• Или у вас есть доходный дом в Германии и пока вы и не задумывались его продавать.
• Или вы только планируете купить доходный дом в Германии.
Касается он не всей Германии, а тех регионов, где дефицит жилья.
В таких городах и общинах существуют определённые зоны, где доходные дома с арендными квартирами запрещено превращать в собственные квартиры. За исключением пары случаев, которые большинства собственников не касаются.
Представим, что 20 лет назад вы или купили или построили доходный дом на 10 квартир. И теперь вы решили поделить дом на отдельные квартиры и распродать их отдельным инвесторам. М.б. 1-2 квартиры вы оставите себе.
Так просто это сделать не получится.
Уже с 2014г. в Баварии действует закон, который запрещает превращать арендные квартиры в доходных домах в собственность, если такой дом находится в т.н. "Erhaltungssatzungsgebiet". Так в Мюнхене сюда относится чуть ли не большая часть центра города, и не только. И список улиц и районов постоянно пополняется.
Тот, у кого есть доходный дом на улице из данного списка, с 2014г. подчиняется этому закону. А тот, кто успел превратить такие квартиры в собственные и распродать их, воспользовался выросшим спросом и заработал на продажах хорошие деньги. Тот же, кто хотел купить квартиру в Мюнхене в это время, не мог себе позволить неимоверно выросшие цены.
Т.е. этот запрет привёл только к росту цен на квартиры в Мюнхене и других подобных регионах Германии.
Теперь, согласно новому закону, с 23 июня община или город может распостранить данный запрет и на другие дома, даже если они не входят в "Erhaltungssatzungsgebiet".
Т.е. это может коснуться любого дома и в любом районе, если в нём более 5 квартир. Если в доме максимально 5 квартир, то он под этот закон не подпадает.
НО: в законе прописано, что община может изменить это количество от 3 до 15 квартир. Или поставить следующее условие: если в доме не будет продано как минимум 2/3 всех квартир арендаторам. Естественно, такое бывает исключительно редко.
Чтобы этот закон вступил в силу на отдельных территориях, правительство федеральной земли должно выпустить постановление. А общины, где напряжённая ситуация с жильём, принять соответствующие уставы.
Если вы собственник такого доходного дома, то вам срочно надо поделить его на квартиры, пока этот закон не распространился на вас. А если вы инвестор и планируете купить такой доходный дом в Германии, то вы должны поинтересоваться, подпадает ли он под данный закон. Иначе вы можете переплатить. А потом вам придётся продавать его с потерями.
Если ваш дом сегодня не поделен на отдельные квартиры, то вполне возможно, что через пару лет вам придётся продавать его по более низкой цене, т.к. спрос на него упадёт.
Какие регионы относятся к т.н. "с напряжённой обстановкой с жильём"?
Естественно, сюда входят и Мюнхен, и Берлин.
Это регионы, где:
• аренда растёт быстрее, чем в среднем по Германии
• доля аренды по отношению к доходам превышает средний показатель по Германии
• растёт население, которое не может быть обеспечено жильём за счёт нового строительства или
• мало вакантных квартир при большом спросе.
Пока правительства федеральных земель в кооперации с общинами определяет список таких городов и общин, у вас есть время действовать.
Другие важные пункты из этого закона будут изложены отдельно.
Октябрь, 2021. |
