|
Все инвесторы гоняются за высокой доходностью, а она всё падает и падает?
Почему? Не только из-за растущего спроса и дефицита.
А потому, что рост цен на недвижимость намного опережает рост аренды. Хотя арендаторы и стонут, что аренда растёт и растёт. Но на самом деле она намного не догоняет рост цен, и эти ножницы становятся всё больше и больше.
Из таблицы Исследовательского института Bulwiengesa с актуальным индексом, опубликованном в 2020 г., (см. правую часть) видно, что с 1990 по 2019 гг. средние цены по всей Германии выросли на квартиры на 130,6%, а аренда на квартиры-новостройки выросла всего на 79,8%. Т.е. разница почти в 2 раза. Т.е. если ваша начальная доходность была 4%, сегодня она 2%. Это так, грубо...
Как спастись от этой проблемы? Только индексацией или регулярным повышением аренды. Если вы купили недвижимость с готовым договором аренды, то изменить его вы не можете. Вы можете только подгонять аренду согласно закону. И тут вас ждут «подводные камни»: т.н. «тормоз аренды», кот. действует почти по всей Германии для жилья, построенного до 2014 г.
Для новостроек он не действует. А там, где он не действует, никто из вас, наверняка, не покупал недвижимость.
Если вы не заключили с самого начала автоматическое повышение аренды согласно закону, то эти ножницы стали за последние годы ещё больше, т.к. цены на недвижимость в Германии выросли с 2009 г. почти везде и очень сильно. И чем больше выросла цена, тем больше эти ножницы.
В чём здесь опасность?
Вы можете сказать: какая разница? Я же на выходе хорошо заработаю. Да, вы правы.
Но представьте, что вы будете по истечении 10 лет продавать этот объект. Никто не знает, как будет развиваться рынок и спрос именно в этом месте, какие будут альтерантивные вклады и т.д. И тогда инвесторы — ваши покупатели — будут смотреть на доходность и сравнивать её с др. похожими объектами. И тогда ваш объект проиграет.
Останется только один путь при вынужденной продаже: снижать цену до ТАКОГО уровня, чтобы рентабельность была привлекательной для покупателя. Не надейтесь на смену арендатора и резкое повышение аренды процентов так на 30. Не получится! Включается «тормоз аренды»!
Как это выглядит на примере портфеля одного моего инвестора, я могу вам прислать на личную почту! Заказывайте и обращайтесь за личной консультацией по ссылке:
Контакты
Читайте про др. подводные камни:
Купили и забыли? Нет! Ещё долго не забудется!
Май 2020. |
