|
Проще, чем большинство из вас думает...
Рассмотрим на примере квартиры-новостройки для пожилых людей в Нюрнберге. См. объект на нашем сайте: лот 0309.
Данные объекта:
• 2х-комн. кв-ра
• 79 кв.м
• Цена: 312.000 евро
• Цена 1 м/м в подземном гараже: 22.000 евро
• Общая цена: 334.000 евро.
Дом строится.
Прогнозируемый доход от аренды: 4,1% = 12.790 евро.
Кредит: 65% от цены покупки=217.100 евро.
Собственный капитал: 35% от цены покупки=116.900 евро
плюс
8,57% (единоразовые расходы при покупке)=28.624 евро
ВСЕГО: 145.524 евро.
Как считает немецкий банк? Какой доход на родине надо иметь, чтобы получить кредит 217.100 евро?
Пример для семьи из 3х чел. (двое взрослых и ребёнок).
Ваши расходы в м-ц:
- прожиточный минимум: 1.200 евро (900+300) (прибл.)
- ваши страховки (если есть, на машину, жизни и т.д.): 200 евро (как пример)
- коммуналка (вы живёте в собственной квартире или доме): 50 евро (как пример).
Кредитов на родине у вас нет.
Ваши расходы по ипотечному кредиту в Германии в м-ц:
- проценты по кредиту (1,5% в год): 271 евро
- погашение основного долга (мин. 2% в год): 362 евро.
РАСХОДЫ ВСЕГО: 2.083 евро.
Вот такой доход в месяц — 2.083 евро - должен иметь в нашем примере инвестор, чтобы купить в.у. квартиру и получить без проблем кредит в немецком банке.
Для банка нет разницы, расходуете ли вы действительно на семью 1.200 евро или больше. Или меньше...
Банк здесь не учитывает ваш доход от аренды новой квартиры: 12.790 евро в год или 1.065 евро в м-ц.
Какие документы нужны банку? Помимо документов на квартиру (организуем мы):
• справка о себе (помогаем составить), где и указываются ваши имеющиеся доходы и расходы (см. выше), а также ваше имущество (например, недвижимость) и денежные накопления и долги (кредиты и т. д.)
• справки о зарплате за последние 3 м-ца и декабрь прошлого года. Для предпринимателей: налоговая декларация.
Посчитаем Cash Flow для вас (в год):
Доход от аренды: 12.790 евро.
Расходы:
• по кредиту: 7.596 евро
• упр. компания: 240 евро
• отчисления в общий ремонтный фонд: 474 евро (прибл. 0,50 евро/кв.м/м-ц).
Расходы всего: 8.310 евро.
Остальные расходы перекладываются на арендатора.
Cash Flow: 4.480 евро (или 373 евро в м-ц).
Это около 3,1% на собственный капитал (вкл. и расходы при покупке).
Много это или мало? Каждый решает для себя. Речь ведь идёт о долгосрочности и надёжности. Только жилая недвижимость обещает и в будущем большой рост цен. За три года (на декабрь 2015 г.) цены на новостройки в Нюрнберге выросли на 35% (данные самого крупного портала по недвижимости Германии).
Динамика цен на квартиры в Нюрнберге с февраля 2013 г. по январь 2016 г.
Источник: Immowelt.
Мы не будем спекулировать. Прикинем, что в перспективе они будут расти всего на 3% в среднем в год. Тогда в целом инвестор имеет как минимум 6%. Плюс есть шанс всегда поднять аренду согласно индексу (инфляции).
НО: Надо же считать рентабельность собственного капитала! А она в нашем примере уже 6,06%. Плюс опять же предполагаемый рост цены как минимум 3%! Итого уже 9,06!
Подозреваю, что кто-то уже кричит: «А Вы забыли налоги? Они же в Германии сумасшедшие! До 50%!» Да, но не в нашем варианте. Можно считать и дальше...
Но однозначно с налогов списываются: проценты по кредиту, амортизация здания и всех расходов при покупке 2% в год, расходы на управляющую компанию, расходы на налогового советника, ваши перелёты в Германию и счета за отели и т.д. Короче, остаётся смешная налогооблагаемая прибыль. О ней здесь и писать не стоит.
Естественно, в случае с коммерческой недвижимостью будет считаться по-другому. Но это отдельная история....
Подробнее о рынке недвижимости читайте на нашем сайте! Меню слева: ВСЁ ДЛЯ ИНВЕСТОРОВ.
Исторически низкий эффективный процент на ипотечные кредиты при фиксации ставки на 10 лет.
Вы хотите быстро и эффективно разобраться именно в вашей ситуации и какую доходную недвижимость вы можете себе позволить или нет? И есть ли у меня для вас подходящий доходный объект?
Записывайтесь на бесплатную консультацию (ок. 20 мин.) по ссылке:
для РЕЗИДЕНТОВ:
Запись на бесплатную консультацию по доходной недвижимости/
для НЕРЕЗИДЕНТОВ:
Запись на бесплатную консультацию по доходной недвижимости/
Источник: собственный материал, февраль 2016 г.
|
