|
Что это: спекуляция или просто разумная калькуляция?
Цены на жилую недвижимость в Германии выросли в 2020г. очень сильно.
Назревает ли повсеместно "мыльный пузырь"?
В этом анализе гос. банка Германии KfW такая опасность отрицается. Но риски падения цен и спекуляция для отдельных регионов всё больше растут.
Отсюда растут и риски для банков, т.к. заложенная недвижимость может оказаться переоцененной. К тому же вырос и риск падения доходов из-за кризиса.
Банк KfW советует внимательно налюдать за дальнейшим развитием ситуации.
Есть ли "мыльный пузырь" на рынке жилой недвижимости Германии?
Цены на жилую недвижимость не только не упали в кризисном 2020 году, но ещё больше выросли. Повсеместно, включая и сельскую местность. На дома на 1 или 2 семьи от 5 до 10% (см. график 1 ниже). С 2015г. общий рост составил +35%. Чем дольше длится эта тенденция, тем острее встаёт вопрос: назревает ли "мыльный пузырь", который может лопнуть из-за общеэкономоческого развития?
Изменение цен на дома на 1 и 2 семьи за 1 год к 3 кв-лу.
1). ТОП 7 мегаполисов (синий цвет), 2). внекраевые города (зелёный цвет), городские округа (голубой цвет), сельские округа с небольшой плотностью населения (тёмно-серый цвет), сельские округа с плотным населением (светло-серый цвет).
Для этого банк делает акцент на три факта:
1. Скупают ли инвесторы недвижимость в огромных количествах по завышенным ценам, потому что они делают ставку на дальнейший рост цен и аренды?
2. Ожидаются ли на рынке жилой недвижимости Германии тенденции, которые привели бы к резкому падению цен и аренды? Из-за чего объекты недвижимости стали бы вдруг не обеспечены ипотечными кредитами в нужном объёме или инвесторы не смогли бы дальше обслуживать свои кредиты, т.к. упали бы их доходы?
3. Стали ли банки выдавать кредиты более лояльно или склоняются инвесторы к более рискованному финансированию? Из-за чего значительная часть инвесторов не смогла бы больше обслуживать свой кредит.
Отвечая на эти вопросы, банк различает между недвижимостью в собственном пользовании и доходной недвижимостью.
Скупают ли инвесторы недвижимость в огромных количествах по завышенным ценам?
Если брать Германию в целом, а не отдельные регионы, то ответ "нет".
Различные индикаторы свидетельствуют о том, что рост цен обусловлен растущим спросом, который не является спекулятивным.
• Хотя с 2004 по 2019гг. цены на жилую недвижимость в Германии и выросли почти на +70%, располагаемые доходы частных домохозяйств одновремено выросли на +41%. В это же время упали ипотечные ставки, в среднем с 4,7% до 1,5% в год. Выросшие цены были большей частью компенсированы выросшими доходами и упавшими ставками по ипотеке.
Ипотечный процент на жилую недвижимость (синий цвет) в сравнении с банковскими вкладами сроком до 2х лет (зелёный цвет).
• Демографическое развитие влечёт за собой необходимость частного обеспечения в старости. Недвижимость для собственного пользования является сравнительно надёжным обеспечением, т.к. экономится аренда. Квота собственников недвижимости в Германии составляет 47% и является всё ещё низкой в международном сравнении.
• Платёжная способность и желание покупателей повысились и за счёт временного пособия на строительство для детей. Оно выдаётся тому, кто подпишет договор купли-продажи или получит разрешение на строительство до 31 марта 2021г. Это временное ограничение тоже повлияло на рост спроса и временный рост цен.
• Высокий рост цен в агломерациях и городах с высоким спросом подтолкнули многих покупателей на покупку в более дешёвых пригородах. Из-за этого там выросли цены.
• Выросшие цены собственники недвижимости большей частью компенсировали за счёт повышения аренды на вновь заключённые договора. Хотя эта аренда и не догнала растущие цены, тем не менее, рост по всей Германии составил с 2004 по 2019гг. около 50%. Анализ показывает, что доход от аренды упал. Но одновренно упала доходность и альтернативных капиталовложений.
Все перечисленные факты и причины говорят о том, что сильно выросшие цены на жилую недвижимость, если брать Германию в целом, спекулятивными не являются. Кроме того, нет пока и бума на рынке ипотечных кредитов под жильё, что является типичным для "мыльного пузыря". Хотя общий объём выданных кредитов с 2010 (с этого года началась растущая тенденция) по 2019гг. сильно вырос, рост этот не превышал рост располагаемых доходов. Это привело по данным Бундесбанка к упавшим аннуитетным платежам по отношению к доходам.
Нет растущего "мыльного пузыря" и на рынке кредитов под жилую недвижимость для местных компаний и предпринимателей. Их объём вырос с 2010г. на уровне роста ВВП (см. график 3).
Изменение объёма выданных кредитов (синий и зелёный цвет) в сравнении с номинальным ВВП (серый цвет) и располагаемыми доходами (голубой цвет) в млрд евро. Индекс: 2010г.=100.
Ожидаются ли на рынке жилой недвижимости Германии тенденции, которые привели бы к угрожаемому общей стабильности падению цен?
Развитие цен на недвижимость и аренду зависит большей частью от спроса. А на спрос, в свою очередь, влияет развитие населения.
По последнему прогнозу Федерального статистического ведомства Германии в 2030г. население может составлять от 83,1 до 84,4 млн чел. Т.е. в сравнении с 2020г. в худшем сценарии оно упадёт прибл. на 300 тыс чел, а в лучшем случае вырастет на 1 млн чел. А с 2030 по 2040гг. может быть или падение на 2,4 млн чел или дальнейший рост на 200 тыс чел.
Значительная разница между разными сценариями объясняется ежегодной миграцией. С 2030г. число мигрантов (нетто) взято от 110 до 300 тыс чел.
Для всей Германии в общем спрос на жилую недвижимость останется в этом десятилетии достаточно стабильным. Благодаря растущей жилой площади на душу населения, продолжающейся тенденции к мелким домохозяйствам и дальнейшей иммиграции в экономически сильные агломерации, спрос на новые квартиры не должен прекратиться.
Одновременно же ситуация и изменится в сравнении с прошлыми годами. С 2012 по 2019гг. население росло год за годом, всего на 2,8 млн чел. Как следствие, рос и спрос на жилую недвижимость.
Сегодня такой рост больше не ожидается. Тенденция может, наоборот, поменяться: с 2003 по 2011гг. население каждый год падало, всего на 2,2 млн чел. Потоки мигрантов очень волатильны и прогнозы делать тяжело.
Кроме того, надо различать развитие отдельных регионов. Понятно, что агломерации и в будущем будут привлекать рабочие руки, студентов и учащихся, как из Германии, так и из-за границы. Тем не менее, они могут перекинуться на более доступные регионы. Такое развитие может подтолкнуть и тенденция к Homeoffice, а также дальнейшее продвижение высокоскоростного интернета. Поэтому на уровне регионов ещё тяжелее прогонозировать миграцию и здесь волатильность ещё больше.
Отсюда делать ставку на рост цен в и так уже дорогих городах было бы спекуляцией. Наоборот, надо калькулировать возможное падение цен.
В этой связи, есть признаки завышенных цен для отдельных регионов. А именно там, где нельзя оправдать рост цен лишь ростом аренды и падением ипотечных ставок. По мнению исследователей, это касается крупных и средних городов, где цены выросли остобенно сильно. Сюда относятся Берлин, Франкфурт-на-Майне, Мюнхен и Штутгарт. Здесь может быть падение цен. Но не только здесь. Это касается и регионов со слабой структурой, где цены могут упасть значительно. На сколько и произойдёт ли это вообще, будет зависеть в большей степени от регионального спроса и развития населения. Также большую роль сыграет строительство и сможет ли быть покрыт дефицит жилья.
Склоняются ли инвесторы и банки к более рискованному финансированию?
Этого установлено не было. Бум был только на кредиты с фиксацией ставки на 10лет (см. график 4). Многие инвесторы стараются зафиксировать низкие ставки на длительный срок. Хотя ставки и могут вырасти при дальнейшем рефинансировании, ожидать роста поднятия ЕЦБ ключевой ставки в еврозоне в длительной перспективе не стоит, т.к. задолженность государств выросла, и после кризиса надо восстанавливать пострадавшую экономику. Но, если инфляция сильно вырастет, стоит ожидать более высокого роста процентов. Уже есть такие признаки. Одновренно же тогда вместе с растущей инфляцией вырастут доходы, а реальная стоимость долгов упадёт. Опыт показывает, что при растущей инфляции способность погашать кредиты на недвижимость тоже растёт, даже при растущих процентах.
Объём выданных, новых кредитов частным домохозяйствам (синий цвет) в сравнении с кредитами с фиксацикй ставки свыше 10 лет (зелёный цвет)
Bank Lending Survey евросистемы не свидетельствует об изменении в Германии тенденции к послаблениям при выдаче кредитов или готовности банков к большим рискам. Наоборот, в 2020г. стандарты банков по кредитам под жилую недвижимость стали более строгими. Чем рискованнее кредит, тем большую маржу закладывает банк. Так банки отреагировали на растущие риски в связи с пандемией. Эта оценка осторожная, т.к. нет полных данных.
Вывод:
Экономические риски пока не являются поводом для волнений. Но они выросли. Если говорить о Германии в целом, то опасности "мыльного пузыря" пока нет. Выросшие цены объясняются выросшим спросом во многих регионах и предпочтения инвестиций в недвижимость Германии перед другими формами накоплений. Без разницы, из-за необходимости обеспечения в старости, низких ипотечных ставок или отсутствия альтернатив.
Выросшие цены на покупку и строительство большей частью компенсируются выросшими доходами и арендой, низкими ипотечными ставками и ограниченным по времени детским пособием на строительство.
Для отдельных же регионов есть признаки завышенных цен. Инвесторам не стоит спекулировать и делать ставки и далее на растущие цены и аренду.
Развитие населения до конца этого десятилетия обусловит более низкий спрос на жильё в сравнении с прошлыми годами. Отсюда падает и потенциял роста цен и аренды. А во многих местах будет и падение.
Это приведёт к росту рисков для банков, т.к. заложенная недвижимость окажется переоцененной и невозврат кредитов увеличится. Сейчас риск неплатежей уже вырос, т.к. доходы нестабильные.
По материалам немецкой прессы, март 2021.
|
