|
В шестой раз подряд Исследовательский институт bulwiengesa анализирует в рамках иследования "Доходность 5%" рынок недвижимости Германии.
По его результатам можно понять, где ещё стоит ожидать какую-то доходность, а от какой недвижимости - "руки прочь".
Офисная недвижимость премиум-класса пострадала.
Год пандемии 2020г. оставил на рынке недвижимости Германии значительные следы. Даже для профессиональных инвесторов стало ещё тяжелее зарабатывать доходность в большинстве сегментов недвижимости.
Из-за неопределённости пострадала привлекательность офисов класса "Core". Так ещё в 2019г. доход от аренды офисов составлял 0,9-3,3%, а в 2020г. он снизился до 0,0-2,8%. Даже в считающихся обычно стабильными офисах в городах класса "А" ножницы между риском и доходностью сильно увеличились.
К классу "Core" относится недвижимость со стабильными арендаторами в хорошем местоположении. Но, несмотря на выросшие риски, цены здесь по-прежнему высокие. Чтобы найти подходящий офисный объект, надо хорошо разбираться в местах и обладать большой компетентностью. Таков вывод института bulwiengesa.
Шоппинговые центры тоже пострадали.
Зато отличная ситуация у продуктовых магазинов и т.н. специализированных торговых центров (Fachmarktzentren).
Рынок шоппинговых центров практически мёртвый. Покупателям таких объектов придётся, скорей всего, инвестировать в перепрофилирование торговых площадей. Мало того, инвесторам непонятно, как может быть в будущем "подогнана" аренда под конкретную ситуацию, и могут ли магазины закрыться.
Из-за таких рисков разброс доходности в классе "Core" стал больше: от 3,2-3,9% в 2019г. до 2,5-4,3% в 2020г.
Большим спросом по-прежнему пользуются продуктовые магазины. Они мало зависят от изменения коньюнктуры и растущей онлайн-торговли.
Особенно высокий рост спроса на специализированные торговые центры с большой долей магазина товаров повседневного спроса. Отсюда и низкая доходность: 2,4-3,3%.
В сегменте "жилая недвижимость в Германии" инвесторы могут чувствовать себя уверенно.
Жилая недвижимость не только очень надёжна для инвесторов, но и даёт реальную прибыль, хотя и небольшую. Квартиры к 2019г. изменились меньше всего.
Несмотря на выросшую безработицу, временную, неполную занятость и растущую неопределённость в экономике, спрос на жилую недвижимость в Германии остался высоким. Во многих городах предложение низкое, а дефицит земельных участков под новое строительство растёт. При базисной доходности жилой недвижимости 1,94% она защищает от инфляции. В городах класса "А" доход от аренды составляет 1,5-2,6%. Но зарабатывать доходность становится всё труднее. Однако, риски рынка ограничены, и жилая недвижимость остаётся и дальше надёжным сегментом.
Тем не менее, bulwiengesa ожидает до 2024г. более низкий рост цен, чем в прошлые годы. Цены и так достигли высокого уровня.
По материалам немецкой прессы, апрель 2021.
|
