|
И не только в восьми мегаполисах, но и в средних городах.
Это данные компании JLL за вторую половину 2022г.
Так во второй половине 2022г. рост аренды в восьми мегаполисах составил за один год +6,3% (см. график ниже), а рост цен на предлагаемые на продажу объекты - всего +1,6%. А к первой половине 2022г. эти цены упали на -3,1%.
В статистику входят как новостройки, так и вторичная недвижимость.
Многие годы всё было наоборот: особенно в мегаполисах рост цен намного обгонял рост аренды, из-за чего многие специалисты говорили о "мыльном пузыре".
Если же сравнивать пятилетний период, то средний рост цен на предлагаемые на продажу объекты (9,1%/г.) опережал рост аренды (3,7%/г.).
«В прошлом году население выросло в результате высокой иммиграции в Германию, что дополнительно подстегнуло спрос на аренду квартир. Во многом это связано с большим количеством беженцев из Украины, но международная иммиграция также снова увеличилась после более слабых лет пандемии коронавируса», — объясняет Roman Heidrich, главный директор по оценке жилой недвижимости и консультированию по сделкам JLL Germany.
Кроме того, строительная активность слишком низка, чтобы облегчить ситуацию на рынке арендного жилья. «Из-за текущих рамочных условий для нового жилищного строительства нельзя ожидать улучшения ситуации в краткосрочной и среднесрочной перспективе».
Самый сильный рост аренды наблюдается в Берлине. Средняя аренда здесь выросла за один год на +15,5% до 16 евро/кв.м. В Лейпциге (+8,9%) и Гамбурге (+7,0%) также наблюдалась динамика. Напротив, Франкфурт (+3,9%), Мюнхен (+2,4%) и Штутгарт (+1,7%) развивались ниже среднего.
Мюнхен остаётся самым дорогим рынком со средней стоимостью 21,40 евро/кв.м для новых арендных договоров. Аналогичная картина вырисовывается, если посмотреть на первоклассную арендную плату, кот. остановилась на уровне 30 евро/кв.м в Мюнхене, а в Штутгарте даже упала на -2,5% до 21,45 евро/кв.м.
Бросается в глаза несоответствие между развитием аренды в мегаполисах и их окрестностях. В то время как аренда в черте города выросла на +6,2%, аренда на квартиры в пределах 30 мин. езды упала за год на -5,8%. Если отъехать ещё дальше, падение арендной платы составит уже -7,5%.
Цены покупки недвижимости в Мюнхене падают, цены на квартиры в Берлине стабильны.
Что касается цен покупки, то расширяется круг городов с негативным развитием за один год:
• Кёльн: -2,2%
• Мюнхен: -2,1%
• Франкфурт: -0,4%.
В Штутгарте цены стагнировали. Покупателям в Мюнхене по-прежнему приходится выкладывать больше всех. Небольшое утешение: большинство квартир снова предлагается по цене менее 10.000 евро/кв.м. В дорогом сегменте снижение цен в Мюнхене самое большое: -7,8% (cм. график ниже).
За полугодие рост цен покупки был зарегистрирован только в Берлине: +2,4%. «Основной причиной негативной динамики цен на квартиры является сильно подорожавшее финансирование», — говорит Sebastian Grimm, руководитель отдела оценки многоквартирных домов в регионе EMEA.
По словам Sebastiam Grimm, многие потенциальные покупатели вытесняются на рынок аренды из-за ухудшения условий финансирования. «Это выливается в более низкий спрос на покупку квартир, с одной стороны, и в дальнейший рост аренды, с другой стороны».
В сельских округах аренда и цены покупки растут синхронно.
Вне мегаполисов развитие разное. Если арендная плата во внекраевых городах, как и в мегаполисах, росла значительно больше, чем цены покупки, то в сельских округах аренда и цены развивались почти одинаково.
Без учёта восьми мегаполисов рост арендной платы во внекраевых городах составил +4,4%, что немного ниже среднего показателя за пять лет (+5,1%). Цены выросли за год всего на +0,6%. Для сравнения: за последние пять лет цены на квартиры здесь выросли в среднем на +10,3%.
В сельских округах рост цен на +6,1% выше, чем в мегаполисах и внекраевых городах, но также остаётся значительно ниже среднего показателя за последние пять лет (+9,9%). Рост аренды на +6,0% лишь немного ниже, чем в мегаполисах, но выше среднего роста за пять лет (+4,4%).
По материалам немецкой прессы, январь 2023.
|
